2 февраля 2016

Стоит ли избавляться от квартиры в Турции?

В конце прошлого года россиянам было рекомендовано воздержаться от поездок в Турцию. При этом по приблизительным оценкам, не менее 6 тысяч наших граждан являются владельцами недвижимости в Турции. С введением антитурецких санкций многие выставили свои турецкие квартиры на продажу. Принесла ли эта инвестиция ожидаемую прибыль?

Наибольшим спросом пользовалась недвижимость на побережье, в границах крупных городов (таких как Анталья, Алания, Мармарис, а также Стамбул). Самыми востребованными были квартиры и апартаменты средней площадью порядка 70 кв. м с бюджетом покупки около 60 тыс. евро. Хотя разброс цен сейчас составляет от 35 тыс. евро до 650 тыс. евро и более.

Предположим, что инвестор приобрел квартиру средней площади 70 кв. м в 2012 году и намерен ее продать в 2016-м.

Так, в 2012 году 1 кв. метр стоил около 2100 лир (эквивалент в евро – 861, в рублях – 35 700 руб. с учетом текущих курсов в то время). Соответственно, среднестатистическую квартиру в Турции можно было приобрести примерно за 1,24 млн руб.

В 2016 году с учетом изменения средней цены 1 кв. метра и курсов валют, та же самая квартира оценивается в 48 тыс. евро (хотя в лирах цена выросла) – или в 4,32 млн руб.

Год

Средняя цена 1 кв. метра в лирах

Средняя цена 1 кв. метра в евро

Средняя цена 1 кв. метра в рублях

Стоимость 1 лиры в евро

Стоимость 1 лиры в рублях

Курс рубля к евро

2012

2100 лир

861 евро

35 700 руб.

0,42 евроцента

17 руб.

39,8 руб.

2016

2292 лир

687 евро

61 800 руб.

0,3 евроцента

27 руб.

85 руб.

Таким образом, продажа этой квартиры даже при падении цены, выраженной в евро, может принести инвестору доход в размере более 3 млн руб.

Квартира 70 кв. метров стоимостью 60 тыс. евро, многоквартирный комплекс.

Год

Цена в евро

Цена в лирах

Цена в рублях

Расходы на эксплуатацию и налоги в год: евро/руб.

Доход с аренды в год: евро/руб.

2012

60 270

147 000

1 млн 24 тыс.

548 / 21,8 тыс.

6000/ 238,8 тыс.

2016

48090

160 440

4 млн 326 тыс.

538 / 45,7 тыс.

6000 / 510 тыс.

При этом расходы на эксплуатацию* этого жилья с учетом ежегодного налога** в евро даже немного сократились (если допустить, что была произведена переоценка объекта). Зато, если квартира сдавалась в аренду по средней ставке 500 евро в месяц, в рублях она стала приносить намного больший доход из-за разницы курсов валют.

Таким образом, если у инвестора есть постоянные арендаторы в Турции, которые вносят плату в евро, турецкая квартира является неплохим источником дохода. «Продать же квартиру сейчас непросто, – комментирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – Много объектов вышло на продажу, срочные сделки потребуют дисконта. Однако вырученные средства сегодня можно выгодно вложить в московскую недвижимость».

Если предположить, что квартира сдавалась 4 года, а средства накапливались, то доход от ее сдачи в аренду по постоянной ставке 500 евро в месяц принес владельцу минимум 24 тыс. евро (без учета процентов по депозиту). Расходы при этом составили около 2200 евро. Чистая прибыль только от аренды – 21,8 тыс. евро. Продажа квартиры может принести около 48 тыс. евро. Суммарный доход – 69,8 тыс. евро. В рублях по текущему курсу – около 5 млн 933 тыс. руб.

На вторичном рынке Москвы за эти деньги можно купить следующие объекты (выбор среди почти 700 квартир):

- внутри Садового кольца – комнату в сталинском или дореволюционном доме;

- внутри ТТК – типовую 1-комнатную квартиру площадью 30-35 кв. м в панельном доме, например, у Павелецкого вокзала;

- за пределами ТТК на севере Москвы – 2-комнатную квартиру площадью 38 кв. м, в 5-ти или 9-этажном доме, в транспортной доступности от метро;

- за пределами ТТК на юге Москвы – 2-комнатную квартиру площадью 44 кв. м у метро «Пражская» и др.

«Выбор квартир на первичном рынке Москвы и Подмосковья будет намного шире. В обозначенном бюджете до 5,9 млн руб. можно купить квартиру как в новостройках столицы, так и в области, причем с любым количеством комнат от 1 до 3. В том числе это будут квартиры в пешей доступности от метро, а значит, высоколиквидные, с точки зрения дальнейшей продажи или сдачи в аренду», – комментирует Ирина Доброхотова.

Примеры объектов из портфеля новостроек, находящихся на реализации в «БЕСТ-Новострой»:

Москва

Новая Москва

Подмосковье

1-комнатные

ЖК «Мичурино-Запад», скоро ввод в эксплуатацию, открытие метро в течение 2016 года.

ЖК «Лайнер», апартаменты 29 кв. м, метро в течение 2016 года.

ЖК «Ясный», м. Домодедовская

ЖК «Новые Ватутинки. Южный квартал», малоэтажный, с отделкой.

ЖК «Новое Бутово», метро в пешей доступности.

ЖК «Белые Росы», 40 кв. м, метро Котельники рядом.

2-комнатные

ЖК «Домашний», метро «Марьино» в пешей доступности.

ЖК «Новые Ватутинки. Центральный», квартиры с отделкой

ЖК «Котельнические высотки», метро Котельники в пешей доступности

3-комнатные

n/a

ЖК «Марьино Град»

ЖК «Южная Долина» и «Южное Видное»

ЖК «Ольгино Парк» (Железнодорожный)

*Стоимость эксплуатации в многоквартирных комплексах может варьироваться от 300 евро до 1200 евро в год. Средняя сумма – порядка 500 евро.

**Налог на недвижимость исчисляется по формуле: оценочная стоимость объекта – в 2-2,5 раза ниже рыночной, ставка налога – около 0,2% от оценочной стоимости. Налог уплачивается ежегодно до 1 июня.