14 мая 2013

Квартира в новостройке: продать, сдать или придержать?

Количество инвестиционных покупок на первичном рынке сложно поддается подсчету, однако, например, около 20% квартир в новостройках Подмосковья скупают инвесторы. В зависимости от объекта, доля инвестпокупок может достигать и 30%, если речь идет о высоколиквидных проектах с хорошей транспортной доступностью.

Каждый из инвесторов сталкивается с вопросом: когда именно осуществлять переуступку? Дожидаться ли сдачи дома ГК и оформления квартиры в собственность? Или, может быть, придержать квартиру, продав ее спустя три года, тем самым получив налоговую льготу? Или возвращать вложения «порционно», сдавая купленное жилье в аренду? 
 
Как показывает опыт инвестирования в строящееся жилье клиентов компании «БЕСТ-Новострой», вложившись в покупку 2-хкомнатной квартиры в подмосковной новостройке, спустя 2-2,5 года можно получить прибыль в размере около 60% к изначальным вложениям. Расчеты на примере ЖК «Одинцовский парк» показали: на старте продаж (декабрь 2010) «двушка» площадью 54 кв. метра стоила 2,88 млн руб., или 52 800 р/кв. м. В настоящее время готовые квартиры той же площади реализуются по 84 000 р./кв. м, или 4,54 млн руб. То есть совокупный рост цен составил 59%, ежемесячный – 2%.

Однако при перепродаже данной квартиры придется внести ее в декларацию о доходах и уплатить налог на доходы физлиц – 13% от разницы между первоначальной ценой квартиры и ценой продажи. Таким образом прибыль составит около 1,44 млн рублей (если предположить, что продажа состоялась через 2-2,5 года по рыночной цене 4,54 млн руб.).

Если же «придержать» квартиру, оставив ее в собственности в течение 3 лет, при последующей продаже ее можно не декларировать. В то же время данная недвижимость вырастет в цене еще на 18% (рост показателя соответствует среднегодовой динамике цен на вторичке в 2012-2013 по городу Одинцово). Так, к концу 2016 года ее стоимость составит ориентировочно 5,35 млн рублей. 

Если же вложиться в ремонт после сдачи дома ГК (- 800 000 рублей с учетом возведения межкомнатных перегородок) и сдать такую квартиру в аренду за 32 тыс. рублей в месяц, ремонт окупится через два года или чуть раньше, если планомерно повышать арендную ставку. На третий год владелец квартиры получит чистую прибыль 334 тыс. рублей после уплаты налога. 

Таким образом, при продаже квартиры после сдачи дома ГК прибыль составит 1,44 млн. После трех лет в собственности – 2,47 млн рублей. Если же в течение тех же 3-х лет сдавать квартиру в аренду, а затем продать, то инвестор получит прибыль в 2,8 млн рублей. С учетом первоначальных вложений при перепродаже квартиры можно получить на руки 4,54, 5,35 или 6,1 млн рублей соответственно.