27 ноября 2014

РБК-Недвижимость

РБК.jpg
27.11.2014

Нестабильная экономика и падающий рубль напрямую влияют на ипотеку и приводят к тому, что целый ряд заемщиков будут вынуждены объявить о дефолте или выставить на продажу свои квартиры. Впрочем, квартиры из-под залога продают и по более приятным случаям - например, чтобы зафиксировать прибыль на рынке новостроек или же улучшить жилищные условия.

Процедуру продажи квартиры, купленной ранее с помощью заемных средств, называют «продажей из-под залога». В настоящее время такие сделки становятся все популярнее, так как российский рынок вышел на тот уровень, при котором это стало возможным. В этом случае, в какой валюте был взят ипотечный кредит, большого значения не имеет.

Избавляемся от залога

По мнению Романа Строилова, руководителя отдела ипотеки и спецпрограмм TEKTA GROUP, существуют три базовых способа продажи ипотечной квартиры: продажа на рынке новостроек, продажа на вторичном рынке, продажа из-за дефолта заемщика.

«К первой группе можно отнести инвесторов, купивших жилье в новостройках на стадии котлована для дальнейшей перепродажи. Доходность таких инвестиций, даже с учетом процентов по кредиту и дисконта к рынку квартир с залогом, составляют в среднем 27% годовых», - рассказывает эксперт.

Следующая группа - заемщики, желающие улучшить свои жилищные условия на вторичном рынке.

«Еще одну, довольно многочисленную категорию клиентов, составляют люди, желающие улучшить свои жилищные условия. Владельцы квартир продают их банку для того, чтобы обменять на жилье большей площади или с лучшим месторасположением», - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». Таким образом улучшают свои условия не более 30-40% клиентов.

Последняя и самая маленькая группа - люди, которые не могут дальше исполнять обязательства по кредиту и вынуждены продать жилье. Они продают его как по согласованию с банком, так и по судебному решению через аукцион.

По словам Строилова, именно сейчас таких заемщиков будет особенно много - падающий рубль ставит невыполнимые задачи перед теми, кто покупал квартиры с использованием валютного кредита.

«Первичка» или «вторичка»?

Несмотря на то что квартира находится в залоге у банка, ее продажа отличается от стандартной сделки только некоторыми нюансами. Все зависит от того, продается новостройка или же залоговая квартира с вторичного рынка.

«На первичном рынке продажа из-под залога - сложная сделка. Когда квартира продается по ДДУ, нет еще самого объекта права, при этом, продавая такую квартиру, нужно перевести долг на другого покупателя. В этом случае покупатель тоже должен быть аккредитован в том же банке, что и продавец, и ему одобрена именно та сумма, которую нужно внести, чтобы купить ипотечную квартиру. Тогда долг по предыдущей ипотеке будет переведен на нового покупателя (то есть в данном случае дольщика). В нашей практике таких сделок - с переводом долга - пока не было», - рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Но, по ее словам, встречаются сделки переуступки, когда ипотека сначала погашается, а затем оформляется договор уступки права собственности. В этом случае также оформляются два договора. Сначала - договор займа (простая письменная форма, такой договор не подлежит регистрации, это своего рода расписка) между покупателем и продавцом. Покупатель передает по договору займа деньги продавцу квартиры, тот погашает ипотеку, снимает «обременение» (в новостройках это не собственно обременение, так как нет еще объекта, а штамп на ДДУ – «Ипотека в силу закона»). Таким образом, квартира перестает быть ипотечной и затем уже переоформляется на покупателя (переуступка права). Когда дом вводится в эксплуатацию, этот покупатель уже оформляет свидетельство о праве собственности.

Эксперт отмечает, что такие сделки легко совершаются, если приходит покупатель с наличными деньгами. Если в сделке участвуют два ипотечника, то переуступку оформить или невозможно, или очень сложно.

Продажа квартиры из-под ипотеки в рамках альтернативной сделки на вторичном рынке - дело решаемое с точки зрения организации процедуры купли-продажи, однако сильно на любителя в плане спроса на такое жилье. По мнению Льва Плецельмана, руководителя службы ипотечного кредитования «ИНКОМ-Недвижимость», около 70% клиентов отказываются рассматривать ипотечные объекты как возможный вариант для покупки. Тем более что цены на них, как правило, далеки от демпинговых. Можно рассмотреть вариант .

«Не могу согласиться с распространенным мнением, что жилье из-под ипотеки существенно дешевле, чем аналоги без обременения в виде залога. Чаще всего стоимость соответствует среднерыночным показателям. Пока большинство ипотечных объектов продается не по причине «дефолта» заемщиков, а в силу того, что люди улучшают свои условия проживания», - подчеркивает представитель «Инком-Недвижимости».

Впрочем, ипотечные продавцы, как и остальные, хотят получить от продажи своей недвижимости максимальную прибыль, так что не стремятся снижать цены. Другой вопрос, что и покупатели не стремятся в этих условиях приобретать такое жилье.

Как вариант - успеть до конца года воспользоваться преимуществами программы АИЖК «Переезд», оптимизирующей альтернативные сделки за счет конвертации средств от продажи имеющегося жилья в первоначальный взнос по ипотеке на новое жилье (даже если старое жилье обременено предыдущей ипотекой). По условиям программы, в кредит можно получить до 70% от стоимости жилого помещения, передаваемого в залог. При этом погашение основного долга и процентов по кредиту производится единовременным платежом уже после продажи жилья, на что заемщику отводится до 12 месяцев при покупке жилья на вторичном рынке и до 24 месяцев - в новостройке.

Квартиры с молотка

Еще один способ продажи квартиры - аукцион. Этот способ не подходит ни банку, ни заемщику. Но залоговые квартиры попадают на аукционы с пугающей периодичностью. Дело в том, что сами заемщики боятся признать свое бедственное положение и предпочитают скрываться от банка и от приставов, вместо того чтобы найти компромисс.

«При добровольной продаже заемщик (обязательно с согласия банка!) вправе продать заложенное имущество по рыночной стоимости, то есть выручить за залог максимально возможную сумму, за счет которой человек может не только погасить задолженность, но и, возможно, вернуть внесенный ранее первоначальный взнос (если цены на недвижимость выросли). Но надо понимать, что банк не обязан давать такое согласие, а может пойти по формальному пути и начать процедуру обращения взыскания», - предупреждает Светлана Сыч, начальник отдела правового обеспечения ипотечных операций юридического департамента АИЖК.

В случае дефолта банк вынужден взыскать и реализовать заложенную недвижимость независимо от того, есть у заемщика другое жилье или нет.

«Однако продажа квартиры с аукциона не выгодна банку, поскольку стоимость квартиры снижается, соответственно, велик риск того, что средств, вырученных от продажи квартиры, будет недостаточно для того, чтобы заемщик расплатился по кредиту. Поэтому смысла доводить дело до аукциона просто нет», - говорит Сергей Шамин, заместитель председателя правления Банка расчетов и сбережений.

По словам Светланы Сыч, проблемного заемщика может спасти реструктуризация долга. В период кризиса 2009г. многие заемщики оказались в очень тяжелом финансовом положении - потеря работы, снижение семейного дохода и пр. Тогда по поручению государства АИЖК разработало программу помощи таким заемщикам: на период до двух лет выдавался стабилизационный займ для обслуживания ипотечного кредита с перспективой восстановления платежеспособности заемщика.

За весь период своей деятельности поддержку государства получило более 10,5 тыс. человек на сумму 8,2 млрд рублей. При этом, по имеющимся оценкам, общий объем реструктурированных кредитов составил более 50 тыс. штук.