17 декабря 2014

Forbes

17.12.2014 
Forbes
Как продать жилье в условиях кризиса


Почему многие сейчас продают жилье?

В условиях падающего рубля недвижимость стала одним из самых надежных инструментов инвестирования средств: квартира не сможет раствориться, как счет в банке, не сможет обесцениться так, как национальная валюта, а колебания цен на жилье не сопоставимы с изменениями курса национальной валюты.

Кроме того, растущие ставки по ипотеке подстегнули и тех, кто откладывал покупку собственного жилья. Высокий спрос вызвал и повышение цен на квартиры, которое наблюдалось на протяжении всего 2014 года.

Однако всем понятно, что ажиотажный спрос имеет свои пределы и начиная со следующего года произойдет неизбежное падение цен, а продать квартиру станет сложнее. Именно поэтому многие владельцы недвижимости делают это именно сейчас.

Не ищи золотую рыбку в мутной воде

Главное правило, которое должен усвоить каждый, кто собрался продавать квартиру в условиях кризиса заключается в том, что нужно всегда понимать, для чего это делается: «Принимать решение нужно исходя не из динамики курса валют, а из целесообразности и жизненной необходимости. На данный момент целесообразно продавать недвижимость, если это делается с целью дальнейшего вложения средств снова в недвижимость или с целью улучшения собственных жилищных условий», — считает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».

Ни в коем случае не стоит пытаться сыграть на валютном курсе: это более чем рискованно, особенно если речь идет о единственном жилье. «Я категорически не рекомендую оценивать сегодня сделки с жильем с точки зрения «выгодно» или «не выгодно». Ситуация на валютном рынке меняется с космической скоростью, долгосрочное ослабление российской валюты ниже 60 рублей за доллар может вызвать крайне негативные последствия на рынке жилья. Поэтому сделки с недвижимостью сегодня я бы рассматривал с точки зрения их необходимости, а не потенциальной выгоды. Не стоит пытаться поймать золотую рыбку в мутной воде, — ее там нет», — считает Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость.

По мнению экспертов, хранить вырученные от продажи средства в виде банковских депозитов сегодня опасно: учитывая валютные колебания, деньги могут обесцениться очень быстро. И не стоит поддаваться панике и скупать доллары и евро: сегодня никто не знает, чем закончится «валютное ралли»: вдруг рубль укрепится, а доллар с евро откатятся?

Успеть до боя курантов

Если речь все же идет об улучшении жилищных условий или о необходимости разъехаться с родственниками, то сейчас для этого действительно самое время. Когда именно начнется падение цен никто не знает: одни эксперты прогнозируют его на первый квартал, другие — на второе полугодие, а есть и те, кто говорит о том, что цены будут расти и весь 2015 год. В данный момент понятно только одно: до Нового года недвижимость дешеветь не будет точно, а значит, если есть возможность, сделку нужно совершить именно в декабре.

Однако, продавая жилье, не стоит паниковать и стараться любой ценой избавиться от квадратных метров: в такой ситуации можно просчитаться и продать его себе в убыток. «В данный момент мы фиксируем увеличение спроса со стороны покупателей квартир, и это играет на руку продавцам. Впрочем, это не повод задирать ценник. Все же речь идет о том, чтобы продать квартиру по рыночной стоимости и в короткие сроки, до конца этого года. Особенно важно так поступить тем, кто владеет квартирой в старом жилом фонде. Как только пик спроса спадет, им будет трудно продать такое жилье по хорошей стоимости. Придется корректировать цены вниз, иначе реализация квартиры затянется», — считает Руководитель департамента вторичной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.

Доллары или рубли?

Чтобы максимально обезопасить себя от колебания курса валют, лучше всего совершать альтернативную сделку, когда квартира продается одновременно с покупкой новой: «Не стоит хранить на руках деньги, полученные от продажи квартиры, лучше их сразу вложить в новостройку на этапе строительства. Даже в случае стагнации на рынке, удастся зафиксировать рост цены в результате изменения стадии строительной готовности объекта недвижимости», — считает Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ».

Если у вас есть опасения насчет того, будет ли в условиях кризиса завершен проект, имеет смысл покупать квартиры в готовых новостройках или на вторичном рынке, а если между продажей квартиры и покупкой нового жилья есть определенный промежуток времени, в ячейку нужно закладывать не рубли, а доллары или евро. Падение российской валюты показало, что такие вклады могут значительно обесцениваться за считанные часы.