18 декабря 2014

РБК-Недвижимость

РБК.jpg
18.12.2014

В риэлторских фирмах и офисах продаж квартир в новостройках сейчас аврал. Покупатели в экстренном порядке стремятся вложить свои накопления в недвижимость. Квартиры активно раскупаются.

«В последние дни наши менеджеры уходят из офисов около полуночи», - говорит председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. «Кассы закрываются после десяти часов вечера», - описывает ситуацию в своей компании генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева. В офисе продаж ГК «Мортон» утверждают, что работают «до последнего клиента». По оценкам главы российского представительства Rossmils Investments Алексея Могилы, реальный спрос в последние дни вырос в три-четыре раза, а число обращений увеличилось вшестеро (до 80 звонков в день). По словам члена совета директоров MR Group Ирины Дзюбы, в среднем по объектам компании с 1 по 17 декабря продажи на треть превысили показатели ноября.

Причем покупатели сейчас в большинстве своем не преследуют инвестиционные цели. «В основном квартиры покупают те люди, которые хранили деньги в рублевой массе. Или копили, скажем, на трехкомнатную квартиру в Москве. Но сейчас спешат купить двухкомнатную. Или ищут вариант в Подмосковье. Даже если не нужна квартира сегодня, то, «убегая от рубля», покупают, что называется, впрок», - считает Софья Лебедева.

Единственно оптимальным вариантом для инвестиций сейчас являются готовые квартиры по старым ценам. Но таких на рынке с каждым часом становится все меньше.

Ипотека - в бессрочный отпуск

На всплеск спроса не влияет даже тот факт, что после повышения 16 декабря ключевой ставки ЦБ некоторые банки приостановили рассмотрение заявок на ипотеку. Еще часть - объявили о повышении ставок (см. вставку), в некоторых случаях даже тем заемщикам, чьи заявления уже были на стадии рассмотрения. По словам директора департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Дмитрия Пантелеймонова, одновременно происходит ужесточение условий выдачи займов - банки не знают, что будет с экономикой завтра, и потому опасаются оформлять кредиты.

«Сейчас в банках в учащенном режиме проходят экстренные совещания «под знаком повышения ставки», - говорит Софья Лебедева, - При этом все коммерческие банки следят за поведением ключевых игроков - Сбербанка и ВТБ».

Банк ВТБ24 уже оповестил о повышении процентных ставок по ипотеке с 18 декабря до 14,95% без увеличения первоначального взноса. «В Сбербанке пока утверждают, что ипотечные кредиты будут выдаваться на прежних условиях, в том числе и по действующим до Нового года акциям», - рассказывает генеральный директор компании «Метриум Групп», Мария Литинецкая.

Однако, как предупреждают эксперты, очередной пересмотр условий по ипотеке большинством банков ожидается 22 декабря, и речь может идти о средней ставке, превышающей 20%.

«Покупателей, готовых брать ипотеку со ставкой 19-20%, катастрофически мало, - отмечает Ирина Дзюба. - В конечном счете эти ставки приведут к заметному снижению спроса и фактической смерти ипотеки». Стимулом для сохранения рынка может стать субсидирование ставки государством.

Какие банки уже повысили ставки

Компанию «Метриум Групп», по словам ее генерального директора Марии Литинецкой, об изменениях условий по ипотечным программам сегодня уведомили следующие банки:
«Возрождение» и «ДельтаКредит» увеличили процентные ставки (до 17,5% и 18% соответственно), а также размер первоначального взноса (до 30%);

Транскапиталбанк повысил ставку до 19,25% на этапе строительства со снижением процентной ставки на 1% после оформления права собственности и увеличил первоначальный взнос до 25%;
Связь-Банк и СМП Банк («Северный Морской Путь») приостановили выдачу ипотечных кредитов на неопределенный срок.

Цены будут расти на фоне сокращения предложения

Между тем цены на квартиры в новостройках растут.
Компания-застройщик ГВСУ «Центр» в разосланном сегодня информационном письме сообщила, что намерена повысить стоимость квартир в своих ЖК, которые находятся в высокой степени готовности. Мотивировка на сегодняшний день стандартная - повышение ЦБ ключевой ставки и ослабление позиций рубля.

«В ближайшее время стоимость квартир возрастет на 15-20%. Застройщики вынуждены пересматривать цены из-за дороговизны кредитов. Особенно это касается объектов, находящихся в активной стадии строительства. Выход на новые площадки сейчас крайне рискован. Предложение будет ограничено уже начатыми проектами», - комментирует заместитель генерального директора по развитию холдинговой компании ГВСУ «Центр» Владимир Савчук. По его словам, в 2015г. цены в проектах холдинга на завершающей стадии могут вырасти на 40% и более.

Генеральный директор компании «Ривер Парк» Лариса Швецова говорит, что с 1 декабря в одноименном с компанией ЖК цены повышались девять раз, в результате стоимость квадратного метра выросла на 17%. «Пересмотр цен связан, прежде всего, с курсовыми скачками, которые сеют панику», - добавляет она.

Директор по информационной политике ГК «Мортон» Игорь Ладычук рассказал, что компания на фоне общего роста до конца года увеличит цены на свои объекты на 10%.

«Основной фактор повышения цен - вымывание предложения и снижение темпов строительства. В течение ближайших дней наша группа компаний пересмотрит планы на следующий год по выводу объектов на продажу и по выходу на строительные площадки», - говорит Игорь Ладычук.

Почему застройщики повышают цены

Повышение цен во многих случаях объясняется не только стремлением девелоперов получить оптимальную выгоду, пользуясь ажиотажным спросом. Как поясняет Софья Лебедева, ценовая политика многих застройщиков сейчас зависит от стабильности их финансового состояния. «Компании, которые имеют средства на достройку начатых проектов и у которых мало кредитов, очень осторожно пересматривают свои финансовые модели. Они понимают, что платежеспособность покупателей идет на спад, а ситуация с ипотекой усложнит реализацию жилья», - говорит эксперт.

«В той ситуации, которая сейчас складывается на рынке, репутация застройщика не имеет решающего значения, - рассуждает Алексей Могила. - У застройщика может быть великолепная репутация и огромный бэкграунд, но если его объекты перекредитованы, то в условиях резкого повышения ставок по кредитам у него возникнут проблемы с завершением стройки или сроки будут сильно сдвигаться».

Цены в первую очередь будут вынуждены повышать те строительные компании, у которых есть проблемы с проектным финансированием. Сейчас многие, в том числе крупные компании, ведут переговоры с банками в отношении условий кредитования, которые ужесточаются из-за повышения ключевой ставки.

При этом специалисты прогнозируют, что в следующем году на стройплощадку выйдет считаное количество проектов. «Весь объем ввода 2015г. - это только те проекты, которые сегодня уже строятся. Причем нельзя исключать, что и из их числа некоторые также будут заморожены», - считает Софья Лебедева.