19 декабря 2014

Независимая газета

После того как Центробанк (ЦБ) повысил ключевую ставку до 17%, коммерческие банки начали повышать проценты по кредитам и депозитам. Самые болезненные последствия повышение цены кредита будет иметь для ипотеки. Если ипотечные платежи превысят 17–18% годовых, то около 90% потенциальных заемщиков могут отказаться от получения кредита. Такой коллапс ипотеки неизбежно приведет и к падению объемов строительства. Между тем в Минстрое уже обещают отрасли поддержку со стороны правительства. Ведь в противном случае строительный спад лишь усугубит экономический кризис в стране.

«Сохранение Центробанком ставки на уровне 17% означает, что ставки по ипотечным кредитам вряд ли будут ниже 18–20%», – цитирует РИА Новости управляющего партнера компании IntermarkSavills Дмитрия Халина. А значит, предрекает эксперт, более 90% заемщиков могут отказаться от получения кредита. «Без развитого же ипотечного кредитования спрос на первичном рынке недвижимости сократится в три-четыре раза», – считает он.

Пока же основные игроки на рынке ипотечного кредитования формально не объявили об изменении условий выдачи кредитов. В частности, вчера в пресс-службе ВТБ24 сообщили, что не планируют менять условия по действующим ипотечным кредитам. «ВТБ24 исполняет все требования законодательства РФ. Соответственно наши кредитные договоры не предусматривают изменения ключевых условий (процентной ставки и срока) в одностороннем порядке», – подчеркнули в пресс-службе. В пресс-службе Сбербанка вчера также подтвердили, что условия по выдаче ипотечных кредитов остались прежними – 12–13% годовых.

По мнению же экспертов рынка, критическим показателем по ипотеке является ставка в 14%. «Если ставка достигнет 14–14,5%, то есть уровня 2009 года, мы будем наблюдать значительное – до 60% – сокращение количества сделок, особенно в массовом сегменте. Средний размер выдаваемого кредита может сократиться вдвое», – поясняет гендиректор Storm Properties Надежда Башбынар.

До кризиса 2008–2009 годов доля ипотечных рублевых кредитов по ставке около 13% составляла примерно 30% от общего объема сделок. За последние два года в сегменте массового жилья доля ипотечных сделок достигала 60%. За девять месяцев текущего года, согласно информации ЦБ, было выдано около 800 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму почти 1,4 трлн руб., что почти в полтора раза больше аналогичного периода прошлого года.

Тем не менее некоторые банки начинают пересматривать ставки по ипотеке. Например, в пресс-службе банка «Возрождение» «НГ» подтвердили, что с учетом текущей экономической ситуации банк скорректировал ставки по ипотеке: базовая ставка по кредитам на приобретение квартиры на первичном и вторичном рынках жилья составляет теперь 17,5% годовых в рублях.

А значит, замечает директор департамента компании «Лидер Групп» Дмитрий Пантелеймонов, дешевой ипотеки в ближайшем будущем мы не увидим. «Если же недоступность кредитов для бизнеса и населения будет сохраняться в течение длительного времени, это неизбежно вызовет спад деловой активности на рынке недвижимости и в экономике в целом», – рассуждает он. Напомним, ранее Агентство по ипотечному жилищному кредитованию прогнозировало, что в декабре средняя ставка по рублевым ипотечным кредитам в стране составит 13–13,5%. А в октябре, по данным агентства, ипотека выдавалась в среднем по ставке 12,8%.

Почти три недели назад спикер Совета Федерации (СФ) Валентина Матвиенко призывала даже снизить процент по ипотеке ниже 7% и тем самым простимулировать экономический рост. «Один из основных драйверов экономики – строительство, которое дает дополнительные рабочие места и высокий кумулятивный эффект», – объясняла Матвиенко (см. «НГ» от 25.11.14). Но теперь события развиваются в прямо противоположном направлении. И сворачивание ипотеки лишь усугубит экономический спад.

Действительно, поясняет руководитель ипотечного центра SRG Марат Абдуллин, снижение доступности ипотеки для населения в 2015 году повлечет негативные последствия в развитии жилищного строительства и рынка недвижимости в целом.

К слову, во вторник, то есть на следующий день после ночного повышения Центробанком ключевой ставки, глава Минстроя Михаил Мень встретился с ключевыми игроками строительной отрасли. Застройщики, в частности, выразили опасение, что в следующем году им придется сократить ряд инвестиционных программ. «В связи с тем, что у застройщиков есть существенные риски сокращения объемов строительства, Минстрой РФ обсуждает возможность использования механизмов поддержки отрасли», – сообщают в пресс-службе ведомства. Ожидается, что в ближайшее время министерство направит в правительство предложения по развитию строительной отрасли и поддержке спроса на рынке жилья в условиях новой ключевой ставки ЦБ.

Тем не менее, замечает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова, в условиях ежечасно меняющейся ситуации сложно делать какие-либо долгосрочные прогнозы по состоянию отрасли даже на первый квартал 2015 года. «Можно лишь предположить, что проекты, которые находятся на стадии бумаги, скорее всего будут приостановлены до того момента, когда на рынке появятся хоть какие-то признаки стабилизации», – считает эксперт.

Застройщики же новых проектов, по мнению эксперта, могут столкнуться со снижением платежеспособности покупателей при выводе объекта на рынок, а в выигрыше останутся лишь те проекты, которые стартовали в период активности спроса, то есть во втором полугодии 2014 года.

От повышения ключевой ставки пострадают в первую очередь девелоперы, поясняет директор департамента «Инком-Недвижимость» Андрей Кройтор. «Кредиты на строительство будут им выдаваться более чем под 17%. Прибавим к этому расходы на стройматериалы, которые в сегменте бизнес-класса закупаются по большей части за рубежом. Такой рост издержек неизбежно скажется на себестоимости продукта и ценах», – отмечает он. Еще одним фактором станет сокращение покупательной способности населения. В результате на плаву останутся только те застройщики, которые смогут сохранить нынешние цены. «Крупные девелоперы, имеющие собственные средства на строительство, которые в меньшей степени зависят от проектного финансирования и могут быть подвижны в отношении цен, кризис переживут. А застройщиков, которым волей-неволей придется повышать цены, ждут мрачные перспективы», – резюмирует он.

По мнению же генерального директора компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, в первом полугодии 2015-го негативное влияние от повышения ставки все еще не будет серьезно ощущаться. «Будут выдаваться кредиты по сделкам, которые были оформлены ранее. Застройщики будут сдавать дома, строительство которых началось в 2013–2014 годах. Но выход на реализацию новых объектов может действительно сократиться на 20–30% по сравнению с предыдущим годом», – прогнозирует она. К тому же эксперты ожидают, что в следующем году возрастет спрос на объекты вторичного рынка.