22 декабря 2014

РБК-Недвижимость

РБК.jpg
22.12.2014
РБК-Недвижимость

Девальвация рубля привела к тому, что у валютных заемщиков сумма кредита значительно превысила стоимость залоговых квартир, а платежи - уровень семейных доходов. По оценке Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), в России насчитывается около 30 тыс. человек, которые выплачивают ипотеку в валюте. Это менее 0,1% от общего числа ипотечных заемщиков. При этом в прессе фигурирует другая цифра - 250 тыс. человек.

Комитет по финансовому рынку Госдумы планировал рассмотреть вопрос поддержки валютных заемщиков в конце декабря, но в пятницу, 19 декабря, его отложили до следующего года. Депутаты решили предварительно запросить у Центробанка полную информацию по выданным в России ипотечным кредитам, которая должна быть представлена в течение одного месяца. Затем до 1 марта 2015г. правительство совместно с Центробанком должно разработать соответствующие меры. В качестве одного из вариантов рассматривается выкуп у банков валютных кредитов Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), а также предоставление заемщикам ипотечных каникул.

В отсутствии государственных механизмов помощи люди начали объединяться в социальных сетях в группы: «Всероссийское движение валютных заемщиков» (более 3 тыс. пользователей «ВКонтакте») и «Валютные ипотечники России» (зарегистрировано около 200 акаунтов в Facebook). «Всероссийское движение валютных заемщиков» видит решение проблемы лишь на правительственном уровне - обязать банки зафиксировать курс доллара по выплатам ипотечных кредитов на январе 2014г., когда доллар стоил 32 руб. «По сегодняшнему курсу, который не мог спрогнозировать ни ЦБ, ни аналитики, сумма кредита у большинства заемщиков выше стоимости залоговых квартир», - объясняет корреспонденту «РБК-Недвижимости» один из координаторов «Всероссийского движения валютных заемщиков» Наталья Макарова.

На прошлой неделе инициативная группа «Всероссийского движение валютных заемщиков» встречалась с председателем Общества защиты прав потребителей (ОЗПП) Михаилом Аншаковым. Валютные заемщики договорились с ОЗПП о совместной работе. В пятницу, 19 декабря, ОЗПП направило в Банк России и правительство РФ письмо с просьбой рассмотреть возможность введения моратория на взыскание просроченной задолженности по валютной ипотеке и распространить его вплоть до периода, когда курс рубля стабилизируется относительно других валют.

Тем временем валютные заемщики продолжают выплачивать ежемесячные взносы и пытаются договориться с банками в индивидуальном порядке. Редакция «РБК-Недвижимости» узнала, насколько у них это получается.

«Остаток долга превысил стоимость квартиры в 2,5 раза»

Арнольд Манукян, преподаватель вуза

- Ипотеку брали в 2008г. На тот момент цены на недвижимость стремительно росли, получить ипотечный кредит было сложно. Согласие на выдачу кредита дал всего один банк. Без возможности выбора валюты - только доллар. В агентстве недвижимости убедили, что это безопасный и выгодный вариант: «В самом крайнем случае жилье можно будет продать, недвижимость в цене только поднимается. И кредит получится погасить, и деньги останутся».

Несмотря на сложности, в 2009г. с платежами справились, не допустив ни одной просрочки. После изменения цен на недвижимость в 2009г. сумма кредита в долларах превысила стоимость квартиры, рефинансировать кредит в рубли с переходом в другой банк было нереально, да и платеж с рублевой процентной ставкой оказался намного больше.

Несколько раз обращались в банк с вопросом о переводе в рубли, но получали отказ. В начале ноября, после письменных обращений о пересмотре условий кредита, мне предложили перевод в рубли по ставке 15,2%, но пока готовили документы (рассмотрение запланировано на 25 декабря), доллар вырос настолько, что остаток задолженности стал выше стоимости квартиры в 2,5 раза. К тому же с каждым годом доля погашения основного долга в ежемесячном платеже становится больше. А рефинансирование - это новый кредит. Значит, снова все сначала и снова большую часть платежа первое время будут составлять проценты банка.

Нас обвиняют в том, что мы понимали, на что шли, но такого форс-мажора никто не мог предположить, даже Центробанк, что говорить об обычных людях. Сейчас обратились в банк с просьбой зафиксировать курс доллара на начало 2014г. Надеемся, что правительство примет меры и банк пойдет навстречу.

«Я не могу предать своего сына и отдать его в детдом»

Екатерина Рафаилова, фрилансер

- Факты. Ипотека в банке «ДельтаКредит» в валюте с 2010г. (одобрение только валютного кредита с первым взносом 37%). За четыре года ипотеки на сентябрь 2014г. выплачено 70% от стоимости квартиры благодаря досрочным погашениям. Но сейчас сумма долга выросла в два раза и, если сложить все суммы на выплаты квартиры, то цена квартиры - плюс 50% к цене рынка.

Ситуация. В 2013г. я беру приемного ребенка. Умирает моя единственная сестра, и ее двухлетний малыш остается круглым сиротой. У меня в этот момент ипотека, работа. Я не могу оставить малыша и оформляю опеку над ним. Выясняется, что у ребенка несколько врожденных заболеваний, по одному из которых в любой момент может потребоваться экстренная операция. У ребенка проблемы: потеря матери (депривация - отказ от еды, активностей), здоровье и рекомендация не посещать детский сад до сих пор.

В 2013г. я полностью изменяю свою жизнь, так как ребенку нужна помощь и в детском возрасте можно решить все проблемы, не доводя до инвалидности. Работаю дома, фрилансером, доход падает на 30%. Все ресурсы направлены на ребенка. Прогресс есть. И, конечно, денег на досрочное погашение ипотеки нет, только на оплату ипотеки (все вовремя и в полном объеме), страховки, коммуналки. То есть, несмотря на жизненные трудности, я полноценно выполняю свои обязательства перед банком.

Когда в 2013г. я столкнулась с проблемой сиротства в РФ, стало очень страшно. Хотела помочь еще нескольким детям, стать их мамой, когда адаптирую и подтяну по здоровью сына (все специалисты советуют реально оценивать свои ресурсы и брать детей последовательно).

Теперь мой доход стал меньше платежа по квартире. Продумала все варианты действий, включая выход на работу на полный день (ее еще нужно найти). Зарплата покроет только зарплату няни, а текущая работа не покрывает платеж по ипотеке. Ну не получается финансово ничего даже на двух работах. В этой ситуации от меня ничего не зависит. Я не могу предать своего сына и отдать его в детдом, чтобы просто расплачиваться за ипотеку, работая на двух работах.

«Банк предлагает отдать им квартиру»

Олеся Крсманович, менеджер по работе с клиентами

- К несчастью, мой старший сын проходит обследование для подтверждения детской инвалидности. Средней дочери 3 года, младшему - 11 месяцев.

Квартиру площадью в 53 кв. м мы взяли в ипотеку за валюту в 2012г. в «РЕСО Кредит Банке», в филиале по ул. Гашека, 12. На тот момент нам не одобрил кредит в рублях ни один банк, а жить по съемным квартирам уже не было сил.

На сегодня сумма долга превысила не только стоимость квартиры, но и потери вложенных средств в размере 40% первоначального взноса и 20% внесенной суммы в рамках досрочно-частичного погашения. И мы все еще остаемся должны. Как нас предупредил банк, с конфискацией движимого и недвижимого имущества. Нас выкинут на улицу с тремя детьми.

Когда доллар начал только повышаться, я ходила в банк, звонила чуть ли ни каждый день. Они отказывали мне в рефинансировании. Но когда доллар вырос до 70 рублей - согласились. Но как мне жить, платить и кормить детей при таком ежемесячном платеже, который уже составляет 1820 долларов, а это больше 100 тыс. рублей? Пугают, что платеж и дальше будет повышаться. Банк предлагает отдать им квартиру и забыть про свои единственные вложенные средства. А это единственное жилье у нашей семьи.

«Многие не упускают возможности нас «поздравить»

Оксана Истомина, менеджер среднего звена в девелоперской компании

- Я и мой муж взяли кредит два года назад: 144 тыс. долларов, на 30-метровую однушку в старой пятиэтажке 1960 года постройки на ВДНХ. За два года выплатили практически треть долга и, по сути, 50% от стоимости квартиры.

Учитывая долговую нагрузку на семейный бюджет, банк рекомендовал брать кредит в долларах. Менеджером банка приводились доводы в пользу банковского продукта, которые наглядно обосновывались расчетами, аргументировались несущественным риском по кредиту, большим лагом для роста курса, который вряд ли будет пройден. Говорил, что молния дважды не бьет в одно место, а кризис мы уже преодолели. В итоге убедил, да и потребность в жилье была насущная, так как заканчивался срок аренды уже пятой квартиры, альтернативного жилья (родители, бабушки, дедушки) не было и нет, поднадоел стиль жизни «перекати-поле», хотелось оседлости и детей.

Два года живем в этой квартире. Присматриваться к программам рефинансирования ипотечных кредитов я начала после ноябрьских событий на Украине, ходила в разные банки, трижды подавала запрос в свой банк. Банки неохотно использовали программу рефинансирования, что выражалось в раздражении от каждого вопроса во время консультаций, достаточно трудоемком процессе в части сбора всевозможных документов, высоких процентных ставках на фоне тех же ипотечных программ на первичную покупку недвижимости. Но после середины октября мой банк начал как-то раскачивать программу рефинансирования, которая, по всей видимости, пылилась как продукт в дальнем чулане и не пользовалась особой популярностью из-за непривлекательности условий.

Сначала появилась информация на сайте о возможности перевести долг из валюты в рубли, затем было принято решение не запрашивать справки о доходах с заемщиков и отменялась комиссия за конвертацию. Вот, собственно, и все действия, предпринятые для повышения привлекательности продукта. Первое одобрение на 4,5 млн руб. банк мне выдал в день, когда это самое одобрение стало неактуальным из-за высокого курса доллара, так как сумма рассматривалась в рублях. Сказали оплатить комиссию и подавать на новое рассмотрение, что и было сделано. Второе рассмотрение заявки заняло уже больше времени, и по ней нам одобрили 6,5 млн руб. (мой реальный долг по курсу на день выдачи кредита составляет 3,1 млн руб., стоимость квартиры 6,5 млн руб.). Таким образом, проведя нехитрые расчеты, мы видим, что стоимость моей квартиры без учета процентов составляет 9,9 млн руб., а с учетом расходов на сделки - более 10 млн руб.. Это цена однокомнатной квартиры в «хрущевке» площадью в 30 кв. м. Не считая процентов.

Сегодня еще раз проанализировала предложение банка о рефинансировании и пришла к неутешительным выводам. Перекредитовавшись, мы фиксируем на себе непомерный долг - сразу, в момент перекредитования, равно как и невероятные ежемесячные платежи. Так вот, если мой реальный долг (то есть по курсу на день выдачи) перевести в кредит, то ставка, чтобы сравняться с сегодняшним предложением банка, должна быть 31,5%(!). Только при этом проценте ежемесячные платежи сравняются.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
© Дорощенко Элла / Фотобанк Лори
Ставка и девальвация: что делать с ипотекой в кризис
Мы в полной западне: отдав квартиру, должны еще несколько лет отрабатывать долг банку; остаться в валюте не позволяют новые экономические условия, в которых обязательство перед банком ежедневно бесконтрольно увеличивается; перекредитоваться в рубли - не хватит доходов на ежемесячный платеж плюс пожизненный долг перед банком, но в последнем решении есть некий плюс, пусть пожизненный долг с правом передачи по наследству, зато зафиксированный в рублях.

Кстати, многие не упускают возможности нас «поздравить», исходя из логики: у нас праздник, когда у соседа хата горит.

Что делать, если ипотека в валюте
Перечитать договор. В договорах, заключенных до 2010г., существует вероятность различных запретов, условий и требований, которые однозначно трактовались в пользу банка. В 2010г. Центральный банк обязал ипотечные кредитные организации пользоваться типовыми договорами, где заемщики получили больше прав, было введено понятие «форс-мажора», «обстоятельств непреодолимой силы» и т. д.
Следить за новостями и курсом валют. В группах «Всероссийское движение валютных заемщиков» и «Валютные ипотечники России» собирается вся актуальная информация о проблеме валютных заемщиков.В случае если появилась возможность досрочного погашения кредита, нужно обратить внимание, что банк принимает платежи по текущему курсу валют.
Начать диалог с банком. В первую очередь нужно заявить о желании рефинансирования кредита - переводе его из валюты в рубли. Это имеет смысл в случае невысокого остатка по кредиту. Если остаток долга составляет более 90% кредита, брать новый заем будет невыгодно, так как в ближайшие дни банки введут новые ставки на кредиты, которые ориентировочно превысят 20% годовых (после повышения 17 декабря ключевой ставки Центробанка до 17%).

Еще один вариант - изменение условий договора. Банк может пойти на увеличение срока кредита (до 30 лет, но до достижения заемщиком пенсионного возраста), либо предложить платежные каникулы, которые временно снижают ежемесячную долговую нагрузку. Снижение платежа зависит от срока каникул. Три месяца - выплата 30% от платежа, четыре - 40%, пять - 50%, полгода-год - 60%.

Также можно заявить банку о своей неспособности выплачивать кредит. Активисты Всероссийского движения валютных заемщиков рекомендуют уведомить банк в виде заявления «О возникновении обстоятельств непреодолимой силы, которые не позволяют исполнять обязательства по кредитному договору полностью или частично в связи с текущей финансово-экономической ситуацией». Заявление надо подавать лично и обязательно проконтролировать, чтобы на втором экземпляре поставили отметку о его приеме: дату и входящий номер.

Сменить банк. Если в банке, выдавшем ипотеку, невозможно рефинансировать валютный кредит, остается вариант получить новый кредит в другой финансовой организации для погашения старого. Это возможно, если в договоре нет прямого запрета на перекредитацию в сторонних банках. Ипотечные брокеры рекомендуют обращаться в крупнейшие банки с государственным участием: Сбербанк, ВТБ. Перекредитоваться получится в сегодняшних финансовых условиях, если задолженность по ипотеке не превышает 70% от стоимости квартиры.