25 декабря 2014

Интерфакс

Интерфакс.gif25.12.2014
Интерфакс
Реальный уровень цен на рынке городских элитных новостроек снизился на 20%


По предварительным итогам 2014 года, в сегменте дорогого жилья Москвы на 14,3% сократился средний бюджет покупки, а реальная стоимость квадратного метра снизилась на 20%, подсчитали эксперты рынка элитной недвижимости. При этом, по их данным, примерно половина совершенных сделок – инвестиционные.

Предложение, от которого трудно отказаться

По состоянию на декабрь 2014 года на первичном рынке элитного жилья продажи ведутся в 55 объектах (в конце 2013 года – 47 объектов), увеличение с начала года произошло на 17%. Объем экспонируемого предложения составляет порядка 1800 квартир/апартаментов, что на 43% выше по сравнению с декабрем 2013 года. В совокупности первичный рынок предлагает более 270 тыс. кв. метров премиального жилья (+30% с начала года), подсчитали в Kalinka Group.

По данным экспертов компании, в течение года на элитный рынок Москвы вышло 12 новых объектов (более 90 тыс. кв. м. жилья). Причем, по данным «БЕСТ-Новострой», на апартаментные комплексы приходится 58% от нового объема. Очень показателен тот факт, что в четвертом квартале на рынке элитной жилой недвижимости не было заявлено ни одного нового проекта.

Лидерами предложения стали районы Хамовники (28%) и Замоскворечье (25,3%), считают в Kalinka Group.

Несколько отстают от лидеров, по данным «БЕСТ-Новострой», Якиманка и Таганка (по 10%). На долю районов Пресненский, Мещанский и Арбат приходится чуть более 1% от общего объема предложения квартир в совокупности.

Большинство новых проектов находится в активной стадии строительства. По мнению председателя совета директоров Kalinka Realty Екатерины Румянцевой, именно такие объекты представляют наибольший интерес для инвесторов и покупателей, желающих сохранить свои сбережения на время сложной экономической ситуации в стране.

«Инвестиционных покупок действительно было очень много – примерно половина от общего числа. Но часто покупатели перетекают из категории в категорию: те, кто планировал просто сберечь средства, часто оставляют квартиру за собой для проживания и наоборот, жильцы переходят в разряд инвесторов. В результате с рынка вымывается наиболее ликвидное или уникальное предложение. Так большие квартиры, занимающие целый этаж, в клубных домах, уходят с первичного рынка довольно быстро», - говорят эксперты компании «Магистрат».

Каков спрос – таков ответ.

По данным Kalinka Group, в 2014 году на первичном рынке элитной недвижимости в Москве завершено порядка 560 сделок. Годовой объем продаж, выраженный в квадратных метрах, составил более 83 тыс. кв. м., что в денежном выражении составляет $1,3 млрд. По сравнению с прошлым годом количество сделок на первичном рынке элитной жилой недвижимости сократилась на 14%. В денежном выражении падение составило около 30%. Объем реализованных площадей сократился на 17%.

Эксперты отмечают крайнюю неравномерность покупательской активности. Как напоминает Алексей Могила из инвестфонда Rossmils Investments. «В феврале-марте 2014 года наблюдался повышенный спрос, однако летние месяцы были «пустыми». Виной этому колебания курсов валют. Как только доллар фиксировался в определенных границах, количество сделок увеличивалось, при резких колебаниях люди пытались увеличить доходность своих средств, поскольку в валюте она была выше», - объяснил он. Резкое увеличение количества сделок было зафиксировано и в сентябре 2014 года, напоминают в Kalinka Group. Затем в сегменте наступило осеннее затишье. В отличие от массового сегмента, покупатели высокобюджетной недвижимости склонны к принятию выжидательной позиции, отмечают в «БЕСТ-Новострой».

«По нашим наблюдениям, с наступлением кризиса покупатели разделились на две категории: под воздействием панических настроений 30% остановили все действия, связанные с покупкой недвижимости и заняли выжидательную позицию. Остальные убеждены, что сегодня самое правильное время покупать недвижимость и вкладывать деньги в ликвидные активы», - утверждает Е.Румянцева. Также заметной стала новая категория покупателей, которые приобретают жилье в рассрочку в ожидании будущих рублевых доходов (бонусы по окончанию года). Таких покупателей очень много, говорят в «Магистрате». Кроме того, часть потенциальных покупателей, которые и ранее были настроены на приобретение жилья, сейчас диктуют свои условия и нередко совершают сделку с существенным дисконтом. Таким образом, в элитном сегменте воцарился покупатель, - считают эксперты «БЕСТ-Новострой».

Цены и ценности

Официально среднегодовой уровень цен практически не изменился – минус 3% по сравнению со среднегодовым уровнем 2013 года. Однако, начиная с сентября, часть застройщиков зафиксировала курс доллара, что в итоге привело к снижению реальной стоимости предложения не менее, чем на 20%. Средняя цена предложения в 2014 году составила $20 894 за кв. м., подсчитали эксперты Kalinka Group. Цены предложений, номинированных в рублях, не демонстрировали серьезного роста в течение второго полугодия. Однако к концу года ситуация изменилась и некоторые застройщики объявили о коррекции.

По данным «БЕСТ-Новострой», к концу года стоимость 1 кв. м составила $17,8 тыс. В рублевом эквиваленте удельная стоимость квартир по итогам 2014 г. выросла на 20%, составив 807 тыс. руб. за кв. м.

В целом, как подчеркивают в «Магистрате», под влиянием экономической ситуации среднее предложение стало доступнее – порог входа уже достигает полумиллиона долларов. Средний бюджет сделки, по данным Kalinka Group, в 2014 году снизился на 14,3% и находился на уровне $2,4млн.

Цены в среднесрочной перспективе эксперты рынка прогнозируют с осторожностью. «С учетом высокой волатильности рубля можно прогнозировать в 2015 году переход все большего числа продавцов к расчетам в национальной валюте, а также предоставления дополнительных скидок для привлечения покупателей. В то же время рублевые цены будут расти, поскольку многие застройщики в сегменте работают с иностранными партнерами, осуществляя расчеты с ними в валюте», - говорит директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп» Анна Соколова.

Как ни странно это может прозвучать, многие эксперты смотрят в будущее с оптимизмом. Так, А.Могила оценивает существующую ситуацию как позитивную, поскольку она явно должна привести к улучшению: долго столь сильные колебания продолжаться не могут. Сегодняшняя ситуация таит в себе хорошие возможности, обусловленные деофшоризацией, снижением привлекательности зарубежной недвижимости, возврата капиталов, безальтернативностью вложения средств и повышением уровня жизни в московском регионе, соглашается Е.Румянцева.

При этом опытные участники рынка критично оценивают перспективы ближайших лет. В частности, А.Могила считает, что «смерть» ипотеки в существующих условиях практически неизбежна, такая же участь ждет новое строительство, которое планировалось за счет привлеченных средств. По его мнению, подобные проекты или будут заморожены или как минимум задержатся по срокам. Понимая это, состоятельные покупатели будут вкладываться в «кирпичи», предпочитая готовые объекты. С тем, что спрос переместится в сегмент готового жилья согласны и эксперты «Магистрата». Однако с поправкой, что ситуацию может несколько нивелировать разработка совместных продуктов девелоперов и банков: дотирование ипотеки, лизинг и т.д.

В целом, снизится спрос на элитку, экономика девелоперских проектов ухудшится, рынок уже не будет простым, грустят участники рынка.

Самым реалистичным сценарием развития ситуации, по их мнению, станет переход на рублевые цены, снижение объемов ввода новых проектов, финансирование строительства из собственных средств. Кроме того, будет наблюдаться «отсев» непрофессиональных игроков, как девелоперов, так и консультантов. А застройщики, скорее всего, переориентируются из дорогих сегментов в массовые.

За городом инвесторам не место

На первичном рынке элитного жилья Подмосковья представлено 30 элитных коттеджных поселков. Причем, как отметил руководитель отдела продаж компании Villagio Estate Валентин Зуев, за последние два года предложение пополнялось крайне скудно - по одному поселку в год. Любопытно, что эксперт связывает сокращение предложения не только с экономическими факторами (и даже не столько с ними), сколько с ограничением числа ликвидных участков в приемлемой для сегмента локации. Основные трассы, где по-прежнему представлено предложение высокого сегмента – Новорижское и Рублевское шоссе. По данным IntermarkSavills территориально большинство проектов премиального класса (37%) находится на Новорижском шоссе, чуть меньшее количество (31%) располагается на Рублево-Успенском шоссе, 19% приходится на Минское шоссе. Остальной объем представлен единичными проектами по другим направлениям.

По данным компании, наибольшая доля приходится на коттеджи (79%), 9% - на таунхаусы и дуплексы, и, соответственно, 12% - на участки без подряда. Всего в продаже находится порядка 900 коттеджей, таунхаусов и земельных участков, за год выбор объектов увеличился почти на 200 единиц. Количество коттеджей, представленных в первичной продаже за 2014 год, увеличилось на 27%, участков без подряда - на 24%, а предложение таунхаусов и дуплексов сократилось на 15%.

Что касается вторичного рынка, то здесь предложение увеличилось. По данным Е.Румянцевой, на 25%. Эксперты связывают это не с «массовой распродажей Рублевки», а частичной сменой элит.

Так в компании TWEED «миграционную» активность жителей Рублевки связывают именно с этим процессом и считают, что тренд имеет макроэкономический подтекст. По данным экспертов, приток «новых кровей» обеспечивают в основном жители сырьевых регионов, где есть возможность заработать деньги, – например, из Сибири, Дальнего Востока и т. п.
Так что спрос в принципе есть. Однако количество сделок упало. По данным IntermarkSavills объем сделок, заключенных в 2014 году, в денежном выражении едва превысил $300 млн.
Уменьшился и «средний коридор» сделок, отмечает В.Зуев. Площадь участков снизилась до 15-20 соток, площадь домов до 300-400 кв.м., а ценовая коррекция достигла 15-25%. Наиболее популярные бюджеты на покупку коттеджа находятся в пределах $2 млн., но есть предложения и менее $1 млн.

«Переговоры по объектам от трех до десяти миллионов долларов тоже есть, но такие сделки в любые времена быстро не заключались, это штучный товар», - добавляет Алексей Артемьев из TWEED.

Количество сделок на вторичном рынке также снизилось - по данным Е.Румянцевой, примерно на 20%, а цены в среднем упали на 25-30%.

«Средний бюджет сделки снизился вдвое. Теперь за $2 млн можно купить средний дом в Жуковке. Скидки достигают 50% от номинированных цен. И сделки на таких условиях реально есть», - подчеркивает эксперт.

Кроме того, на загородном рынке, в отличие от городского, отмечается крайне небольшой процент инвестиционных покупок – около 10%. Люди покупают загородное жилье для себя.
Однако на этом отличия кончаются. Общей тенденцией города и загорода стал отказ от долларового ценника – предложения номинируются в рублях.

«Исторически сложившийся факт номинирования цены объекта элитной недвижимости в американской валюте показал свою несостоятельность в условиях высоких колебаний курсов», - отметил руководитель отдела загородной недвижимости Knight Frank Алексей Трещев.