13 января 2015

Аргументы и Факты

Аргументы и факты.png
13.01.2015 

Повышение ЦБ РФ ключевой ставки в конце прошлого года ещё больше подстегнуло рынок, который и без того был разогрет в связи с девальвацией национальной валюты. Тем не менее, всплеска активности покупателей на новогодних праздниках, который был в начале 2014 года, не произошло. Связано это может быть как с тем, что люди решили взять паузу, чтобы разобраться в ситуации на рынке, так и с тем, что ажиотажный спрос, который с перерывами продолжался весь 2014 год, на исходе. АиФ.ru рассказывает, как начался год для рынка жилья и какие прогнозы эксперты дают на ближайшее будущее. 

В новый год без позитива

«В 2015-м показатели активности потенциальных клиентов в период новогодних праздников почти в 2,5 раза ниже, чем год назад. Но нужно понимать, что прошлый год был уникален: из-за событий на Украине в конце декабря 2013 – начале января 2014 года спрос начал разгоняться, и рост продлился вплоть до марта. Однако статистика наших офисов, активно работавших в период новогодних каникул, показывает, что у населения в целом сохраняется интерес к недвижимости. Люди интересовались перспективами развития ситуации на рынке жилья — не поздно ли покупать/продавать, что будет с ипотекой, обсуждали нюансы конкретных жилищных ситуаций», — рассказал АиФ.ru Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость». 

По мнению эксперта, в ближайшее время произойдёт ещё один всплеск спроса на недвижимость, но насколько он будет сильным и сколько продлится — предсказать трудно: «Мы ожидаем неизбежного снижения покупательской активности и замедления рынка в связи с удовлетворением реальных потребностей населения, снижения платежеспособности на фоне падения реальных доходов и ограничения потенциала кредитоспособности. Усиление негативных тенденций в экономике, в частности проблемы с кредитованием населения и застройщиков, могут ещё больше усложнить ситуацию: привести к значительному накоплению предложения, существенному спаду покупательской активности и заметному снижению даже рублёвых цен». 
  
Рост перед бурей? 

В данный момент цены находятся на уровне конца декабря. Средняя цена предложения на рынке комфорт-класса составила 153 960 руб./м2, рост по итогам декабря +7,3%. На 8% за месяц выросла средняя цена предложения в сегменте новостроек эконом-класса до уровня 165 344 руб./м2. Практически не изменилась средняя цена предложения в сегменте апартаментов комфорт-класса: 137 180 руб./м2 (-0,9% за месяц). 

Ипотека в коме 

Банки не могут выдавать кредиты по ставкам ниже, чем ключевая, а значит, после её повышения до 17,5% ипотечные кредиты неизбежно подорожают минимум до 20–25% годовых — иначе банки просто не смогут на них зарабатывать. 

Многие банки уже подняли ставки, а некоторые — приостановили выдачу кредитов. Однако полностью остановиться этот сектор экономики не может: для многих именно ипотека является единственной возможностью купить жильё, не говоря уже о том, что на рынке новостроек более 50% квартир приобретаются именно в кредит. Кроме того, согласно заявлению Владимира Путина, государство будет субсидировать ипотеку. 

Пока что слова президента находят подтверждение на практике. Рынок ипотечного кредитования в конце прошлого года продолжал функционировать: сделки хоть и в малом количестве, но заключались. Самым доступным предложением является программа «Сбербанка» (минимальный размер процентной ставки 14,5%, сумма первоначального взноса от 20%). Срок действия данного продукта ограничен — до 28 февраля 2015 года. 

О том, как будет развиваться ситуация после окончания действия программы «Сбербанка», и о том, каким именно образом правительство планирует субсидировать всю ипотеку в стране в случае, если ключевая ставка не будет понижена, судить довольно сложно. 

«На протяжении первых двух месяцев года, когда действует программа «Сбербанка», ипотека будет востребованной. Ставка 14,5% является относительно доступной на сегодняшний день. В перспективе возможно удорожание ипотечных кредитов, в случае отсутствия приемлемых условий кредитования на рынке спрос на объекты недвижимости может существенно снизиться», — считает Александр Энгель — руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ». 

Прогнозы 

Развитие событий на рынке недвижимости зависит от действий центробанка и в целом экономической ситуации в стране, и понять общие тенденции на весь 2015 год можно будет в его первом – втором квартале. Однако все эксперты сходятся во мнении, что новый год будет для рынка очень сложным. 

«Всё будет зависеть от решений властных структур. Сегодня ряд банков обратились к ЦБ с просьбой снизить ключевую ставку с 17% до 15%, а в перспективе всего 2015 года — вернуть её к прежнему показателю в 10,5%. Если ЦБ пойдёт навстречу банковскому сектору, то для рынка недвижимости это станет оптимальным выходом. Пока же прогноз на первый квартал и первое полугодие — замедление темпов продаж по всем сегментам», — считает коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. 

Кризис обязательно скажется на темпах строительства, и более того, вполне вероятно появление новых «недостроев»: «Мы предполагаем, что в ближайшее время возможен дефицит жилья эконом-класса, поскольку почти все квартиры в данном сегменте были распроданы в декабре, а будут ли стартовать новые проекты — неизвестно, так как сегодня девелоперам непросто найти фондирование. Кроме того, в связи с экономической и политической ситуацией рынок недвижимости может столкнуться с замораживанием строек — в первую очередь это грозит компаниям, которые строят преимущественно на заёмные средства», — уверена Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»

Торопиться, но без паники 

Главный вопрос, который волнует покупателей, — стоит ли покупать жильё прямо сейчас. Эксперты советуют подойти к сделке с особой осторожностью и по возможности вкладывать деньги в уже построенное жильё или в объекты на высокой стадии готовности. 

«В первом квартале 2015 года на первичном рынке недвижимости эконом- и комфорт-класса будут продолжаться активные продажи, а проявления негативных тенденций можно ожидать к весне, когда ажиотажный спрос уляжется, возможно, ещё больше вырастут ставки по ипотеке и ужесточатся требования банков к заёмщикам. Поэтому сегодня с покупкой жилья стоит поторопиться в первую очередь тем, кто планирует приобретение жилья эконом-класса: застройщики будут продолжать повышать цены в ближайшей перспективе в связи с ростом себестоимости строительства и продолжением активных продаж. Что касается более дорогого жилья, то его стоимость скорее всего не изменится», — считает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».