14 января 2015

Газета.ру

Газета.ру.png
13.01.2014

Нынешний кризис заставляет вспоминать 2008 год и обвал цен на недвижимость. «Газета.Ru» выяснила у экспертов, чем прошлый кризис отличается от этого, почему ситуации сложно сравнивать и что, скорее всего, будет с жильем в ближайшие пару лет.

Причины кризиса и первые проявления

Кризис 2008 года был глобальным и начался с «ипотечного пузыря» в США – роста невыплат по ипотеке, отчуждения имущества и падения заложенных ценных бумаг. Эти события привели к тому, что многие банки прекратили выдачу кредитов, в том числе и на покупки менее дорогие, чем квартиры. В результате кризис из недвижимости перешел на автопром (продажи из-за сокращения выдачи кредитов падали), а затем и на производство. Затронул кризис и развитые страны, и развивающиеся.

В 2014 году кризис пришел в Россию по политическим причинам – из-за событий на Украине, последующего осложнения отношений со странами Запада после присоединения Крыма к России, взаимных санкций. Россия во многих сферах отказалась от партнерства с европейскими странами и США и сосредоточилась на Азии. Фактическое исключение России из интеграции в мировую экономику не могло не сказаться на экономической ситуации в стране.

Несмотря на разные причины, оба кризиса привели к падению цен на нефть и курса российского рубля. К декабрю 2008 года нефть упала почти на 70% по сравнению с июлем, а в декабре 2014-го – почти на 40% по сравнению с серединой лета. Причем если в июле за баррель давали $107, в декабре — $66, то сегодня – уже только $45.

Курс рубля в 2008 году за полгода – с июля по декабрь – упал на 25% по отношению к доллару, а за аналогичный период 2014 года – на 92%.

Реакция недвижимости

На протяжении нескольких лет до наступления кризиса в 2008 году цены на недвижимость в Москве неуклонно росли. Причем если в начале 2000-х недвижимость была недооценена, то с начала 2005-го и до кризиса 2008 года цена на жилье эконом-класса в Москве, по данным компании «БЕСТ-Новострой», выросла в среднем в 3,6 раза.

«Покупательский бум после кризиса 1998 года не только позволил ценам на столичное жилье постепенно подняться до мирового уровня, но в конечном итоге привел к сильной переоценке недвижимости», — говорит председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

Около половины сделок до кризиса 2008 года совершалось инвесторами с целью получения быстрой прибыли, а доходность достигала 100%.

«Покупатели-инвесторы и девелоперы были «избалованы» сумасшедшим ростом цен на жилье – с весны 2006-го по весну 2008 года по новостройкам Московского региона зафиксирован рост более чем в два раза (а в ближнем поясе Подмосковья – в 2,6 раза). Причем тогда цены номинировались в долларах США, а если на это еще наложить фактор роста курса валют, то ситуация получается еще более красочной», — вспоминает руководитель аналитического центра девелоперской группы ОПИН Денис Бобков.

По мнению экспертов, именно переоцененность квартир в Москве и области вызвала последующее падение цен на жилье в конце 2008 года и в 2009 году.

Цены начали снижаться в конце 2008 года, и только в декабре 2009 года наметилась положительная ценовая динамика, свидетельствуют данные «Миэль». За 2009 год средний уровень цен в столице потерял 18% в рублях и 23% в долларах.

«Тогда кризис случился очень резко, и рынок был не готов к нему. К современной ситуации рынок успел подготовиться, поэтому долларовые цены снизились только на разницу курсов, а стоимость в рублях несколько выросла», — говорит председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова.

По данным ОПИН, по итогам 2014 года цены на жилую недвижимость в Москве выросли на 22%, в Новой Москве – на 10%, в Московской области – на 12%. Таким образом, цены на жилье уже ведут себя не так, как в прошлый кризис.

Значительный рост цен на столичную недвижимость вызван ограниченным предложением, которое не справляется с ажиотажным спросом, долларовым ценником на примерно половину проектов высоких классов, высокой инфляцией, удорожанием денег после повышения ключевой ставки ЦБ.

Назад в будущее

В 2008–2009 годах на первый план вышел эконом-класс, и именно тогда укрепился новый формат жилья – комфорт-класс. По данным компании «Миэль-Новостройки», в 2007–2008 годах количество панельного жилья снижалось и составляло не более 15% на первичном рынке, однако именно этот тип жилья был самым востребованным — в итоге он как раз рос в цене, когда все остальное падало.

«Если в 2007 году цены на «панель» оставались практически неизменными, то в 2008 году они выросли почти на 40%. И компании, которые занимались строительством дешевого панельного жилья, заработали на кризисе», — вспоминает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева.

По мнению эксперта, сейчас ситуация схожая, и от нового кризиса выиграют те компании, которые предлагают дешевое жилье.

«Даже в случае «обеднения» населения эти застройщики найдут своего покупателя», — уверена Софья Лебедева. Она также отмечает, что недавно на рынок вышли несколько проектов в Московской области со стартовыми ценами от 1 млн руб. «Это немыслимые для рынка цены», — говорит эксперт.

Также аналитик отмечает уже сформировавшуюся тенденцию к уменьшению площадей: крайне востребованными стали студии – такой тип жилья дешевле стандартных квартир.

Ожидать такого падения цен, какое было в прошлый кризис, не стоит. Более того, пока цены только растут. Хотя прогнозы экспертов расходятся, все они подчеркивают, что новый кризис политический, поэтому загадывать в данном случае сложно.

По мнению директора департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп» Анны Соколовой, если ситуация не изменится (ипотечные ставки не снизятся, а нефть и рубль продолжат дешеветь), то можно ожидать корректировки спроса и цен.

Эксперт предполагает, что новые проекты будут выходить с дисконтом к рынку до 15%, а по старым проектам, которые уже находятся в реализации, можно ожидать различных акций от застройщиков, то есть снижения цен в виде скидок, а не напрямую.

«При этом если традиционные сезонные акции в более благополучные времена предусматривали снижение на 5–10%, то сейчас можно ждать акций со скидками до 15–20%», — говорит Анна Соколова.

Дисконты от застройщиков прогнозирует и коммерческий директор корпорации «Баркли» Екатерина Фонарева, но на такие меры, по ее мнению, вынуждены будут пойти те компании, которые подняли цены слишком сильно.

«Повышение отмечается практически во всех сегментах, однако рост пока индивидуальный от 5 до 40%. Верхняя граница – это, конечно, вопиющие случаи, и, скорее всего, рынок негативно воспримет данное повышение, что, возможно, придется отыгрывать дальнейшим дисконтом», — говорит эксперт. По ее мнению, рыночный рост цен в ближайшее время возможен на 10–15%.

В то же время Софья Лебедева предполагает, что наиболее вероятный сценарий – это рост цен на первичном рынке в пределах 5–10%.

«В целом данный рост не сильно отличается от докризисных времен. Правда, из-за проседания рынка ипотеки вследствие повышения ставок банками и снижения реальных доходов населения количество сделок уменьшится», — говорит эксперт. Однако она оговаривается, что если ситуация будет развиваться неблагоприятно, а количество сделок упадет сильно, то возможно и снижение цен, но не более чем на 5%. При этом рынок эконом-жилья просесть не должен.