15 января 2015

Недвижимость@mail.ru

15.01.215 

В декабре 2014 года министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень рассказал порталу М24.ru о том, что властями обсуждается так называемая «амнистия» апартаментов – то есть перевод их в статус жилья. Напомним, что сейчас апартаменты жильем юридически не являются: в них можно жить, но нельзя оформить регистрацию (прописаться). Кроме того, апартаменты обычно не обеспечены социальной инфраструктурой, поскольку к ним, в отличие от жилых домов, нет таких требований. То есть, проживая в апартаментах, владелец не может прикрепиться к поликлинике, детсаду или школе в этом районе. Зато из-за этих ограничений апартаменты дешевле аналогичных по уровню квартир на 15-20%, и покупают их обычно люди, которым не требуется регистрация на этой жилплощади. Впрочем, в апартаментах дороже коммунальные услуги и выше налоговый платеж. 

«Разработка законопроекта, направленного на решение проблем, связанных с апартаментами, еще не завершена, - сообщили порталу «Недвижимость Mail.Ru» в пресс-службе Минстроя. – Поэтому о принятии тех или иных предложений по апартаментам говорить пока рано. Однако сегодня апартаменты фактически используются гражданами для постоянного проживания, вместе с тем они находятся в нежилых зданиях и оказываются необеспеченными необходимой социальной и транспортной инфраструктурой, а также не соответствуют санитарным и техническим нормам». 

Напомним также, что еще раньше за апартаменты взялись городские власти Москвы. В ноябре вышло постановление о том, что апартаменты отныне могут размещаться только в гостиницах (апарт-отелях, мотелях, хостелах, сюит-отелях и др.) для временного проживания, а не являться отдельными объектами капитального строительства, предназначенными для постоянного проживания. 

Для чего амнистия?

В принципе, понятно желание властей амнистировать апартаменты, отмечают участники рынка. Апартаментов за последние несколько лет было построено очень много, их нужно как-то упорядочить и регламентировать. 

«Апартаменты востребованы покупателями с небольшим бюджетом, - пояснила генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева. - Власти, таким образом, хотят им помочь решить не только квартирный вопрос, но и вопрос с пропиской, так как сейчас в Москве строится довольно мало бюджетного жилья». 

Понятен экспертам и запрет московских властей на строительство апартаментов вне гостиниц. «Власти хотят пресечь ситуацию, когда апартаменты возводятся без социально-бытовой инфраструктуры и вся нагрузка падает на существующие объекты и транспортные сети, следователь уровень проживания в районе снижается», - рассказал руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк. 

В чем сложности перевода?

Технически перевести апартаменты в статус жилых помещений непросто, это довольно трудоемкий и непростой процесс, считает Владимир Богданюк. Дело в том, что апартаменты строятся не по строительным нормам для жилых помещений, то есть они чаще всего не отвечают СНИПам по инсоляции, инженерным системам, безопасности и т.д. 

«Придется провести колоссальную работу по составлению критериев для их перевода в жилье и отобрать апартаменты, которые соответствуют или частично соответствуют нормам для жилых помещений», - отметил эксперт Est-a-Tet. 

«Болезненная тема в случае амнистии апартаментов - изменение способа расчёта налога на них, - полагает  руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «БЕСТ-Новострой» Сергей Лобжанидзе. – Сейчас апартаменты являются либо нежилыми помещениями (офис), либо помещениями для временного проживания (гостиничный номер). В обоих случаях, по сравнению с жилой недвижимостью, налоговая база больше (нет вычета) и налоговая ставка – выше (не 0,3%, а 2%). Финансовая нагрузка на владельца апартаментов существенно увеличивается после ввода объекта в эксплуатацию, и если ранее основными критериями были более дорогие эксплуатационные и коммунальные платежи, которые компенсировали более низкими, по сравнению с жильём, ценами, то, с введением новых механизмов налогообложения, рыночная привлекательность апартаментов существенно снизится». 

Впрочем, эксперт надеется, что налоговый механизм для апартаментов также попадёт под амнистию и будет аналогичен механизму для жилой недвижимости. 

Как повлияет амнистия апартаментов на рынок?

В первую очередь, могут очень выиграть люди, которые уже купили апартаменты. «Помещения из коммерческих будут переведены в жилые, владельцы получат возможность прописаться, будут платить коммунальные платежи и налоги по ставке для жилья. Можно сказать, что покупателям апартаментов очень повезло - они сэкономили на покупке и ни в чем другом не потеряют», - пояснил коммерческий директор компании Glincom Иван Татаринов. 

«Амнистия «подарит» этим людям 15-30% рыночной стоимости жилья, - подтверждает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. – Далее, как только будет принято официальное решение по данному вопросу, наверняка цены на апартаменты взлетят и сравняются с квартирами». 

Некоторые эксперты считают, что апартаменты (особенно экономкласса) всё-таки не смогут стать полноценной заменой жилью из-за отсутствия инфраструктуры, которая изначально не была заложена. «Скорее всего, после приведения градостроительных норм и правил к требованиям рынка, такие комплексы трансформируются в обычные доходные дома массового сегмента жилья, - считает вице-президент и партнер компании GVA Sawyer Николай Вечер. – Владельцами таких доходных домов будут компании, а проживать в них, как и во всём мире, будут люди, которым покупка своего жилья или не по карману, или не подходит по иным причинам». 

Однако, эксперт уверен, что для апартаментов в дорогих сегментах ситуация не изменится. Они и сейчас стоят дороже жилья из-за предоставляемого управляющей компанией дополнительного сервиса, связанного с инфраструктурой самого дома (бассейн, салон красоты, комнаты хранения автомобильных колёс и пр.). Покупателям такой недвижимости прописка не нужна и цена не является первостепенным фактором, а выше всего ценится комфорт, безопасность и местоположение.