16 января 2015

Интерфакс

Интерфакс.gif Интерфакс
16.01.2015
«Новая» Москва обгоняет Подмосковье по ценам

Новостройки в радиусе около 15 км от МКАД привлекают и москвичей, и жителей Подмосковья, и покупателей из других регионов. При этом территории "новой" Москвы, которые еще совсем недавно были в областном подчинении, уже отличаются от представленных на рынке областных "соседей".

Ценник не зашкалил

Так по итогам 2014 года средняя цена в новостройках Подмосковья составила 81100 руб./кв.м против 99 300 руб./кв.м в "новой" Москве, то есть квартиры в Подмосковье на 18% дешевле, чем в новой Москве, подсчитали в ОПИН. Эксперты МИЦ считают, что этот разрыв еще больше. В частности, по их данным, разница в средней цене на новостройки Подмосковья и новой Москвы составляла в 3 кв. 2014 года 23,5% в пользу присоединенных территорий.

При этом средняя цена на первичное жилье в Московской области в течение года росла интенсивнее, чем в "новой" Москве, отмечают в ОПИН. Разница, по их мнению, оценивается в 12% против 10%. А если рассматривать массовые сегменты разница еще заметнее: +10% по итогам года в эконом-классе Подмосковья против 4% за аналогичный период в "новой" Москве, и 4% роста цены квадратного метра против 1% соответственно в комфорт-классе, считают эксперты ОПИН.

"Более высокая ценовая динамика, которая при этом позволяет сохранить привлекательные для покупателя цены, говорит о сохраняющемся инвестиционном потенциале подмосковных новостроек, об активном развитии здесь жилищного строительства, о чем свидетельствует выход большого количества новых проектов и очередей в существующих объектах" - рассказывает руководитель аналитического Центра ОПИН Денис Бобков.Эксперты МИЦ не согласны с такой оценкой динамики. По их данным за год средневзвешенная цена всех новостроек в радиусе около 15 км от МКАД выросла на 10,9%. Причем в новостройках "новой" Москвы цена выросла на 23%, в новостройках Подмосковья рост цены составил 9%.

Причем при дифференциации цены по территориальным зонам заметно, что в западном направлении цены выше, чем на восточном. Это связано, в том числе с тем, что основной объем предложения бизнес-класса (Сколково) сосредоточен в этом направлении. Наиболее высокая цена отмечена в Одинцовском районе – 123,8 тыс. руб./кв. м, на втором месте "новая" Москва, где средняя цена составила 108,2 тыс. руб./кв. м. На третьем месте по цене новостройки г. Реутова, 97,3 тыс. руб./кв. м.

Высокий спрос в конце года позволил застройщикам увеличить цены, однако в 2015 году потребительская активность не будет стимулировать рост цен, считают в МИЦ. Но часть застройщиков все-таки будут пересматривать ценовую политику в сторону увеличения цен продаж из-за роста себестоимости строительства и рисков.

Был бы спрос…

Примечательно, что на фоне огромного повсеместного спроса со стороны покупателей, рынок нельзя считать однородным. "Сегодня в области и Новой Москве нет ни так называемого "рынка продавца", ни "рынка покупателя" - определить баланс спроса и предложения нереально. На первый взгляд, выбор новостроек просто огромен, и «мяч» на стороне покупателя. С другой – при ближайшем рассмотрении оказывается, что реально качественного предложения, то есть ликвидного, не так и много, и в условиях возросшей инвестиционной активности оно раскупается за считанные недели. И если раньше мы могли говорить о том, что на первом плане для покупателей – месторасположение, застройщик и цена квадратного метра, то сегодня - бюджет всей покупки, надежность застройщика, а потом все остальное», - комментирует директор департамента маркетинга и продаж ГК "Лидер Групп" Дмитрий Пантелеймонов.

Эксперт отмечает, что покупатели также проявляют крайнюю осторожность при выборе объекта: они тщательно изучают репутацию застройщика перед покупкой, проверяют все документы, контролируют заявленные сроки сдачи и ход строительства. Эксперты связывают данную тенденцию с ожиданием возможного кризиса: люди хорошо помнят, как замораживалось строительство в 2008-2009 годах. Этим же объясняется повышенный интерес к готовым или почти готовым проектам."Поскольку основной задачей инвестиционных покупок образца 2014 года было не "заработать", а "сохранить" средства, то покупатели выбирали самые надежные проекты, а уже в рамках этих проектов – самые ликвидные квартиры. Поэтому быстрее всего раскупались квартиры малого метража в построенных или почти построенных домах: в силу невысокой цены сделки такому инвестору легко в любой момент "выйти в деньги" – заверил Д. Пантелеймонов.

Эксперты ОПИН добавляют, что основной спрос на рынке жилья московского региона по-прежнему "забирает" Подмосковье. Наибольшим интересом также пользуются проекты со средней и высокой стадии готовности, крупных застройщиков и ценой "однушки" до 3,5 млн руб, которые достаточно широко представлены именно в подмосковных проектах.

Инфраструктура и жизнь

И для покупателей "для себя" и для частных инвесторов крайне важны не только параметры собственно жилья, но и окружающая инфраструктура. И если покупатели новостроек в подмосковных городах могли довольствоваться готовой, то у новоселов новой Москвы еще совсем недавно такой возможности не было. Просто в виду объективного отсутствия таковой. 

Однако эксперты " БЕСТ-Новострой" с оптимизмом уверяют, что ситуация изменилась. Так в 2014 году открылась станция метро "Тропарево" Сокольнической линии. Следующими станциями метро "красной" ветки станут "Румянцево" и "Саларьево", которые намечено ввести в эксплуатацию в 2015 г. Кроме того, в 2014 году завершена реконструкция дороги от г. Московский до д. Рассказовка, открыта автодорога от Киевского до Калужского шоссе общей протяженностью 4,5 км, построен и реконструирован 31 км сельских дорог. В начале 2015 года планируется приступить к строительству 6 автодорог, ведущих к сельским поселениям Рассудово, Губцево, Санино и Дудкино (пос. Мосрентген), также намечено сооружение дороги к пос. Разъезд Пожитково (пос. Киевский) и к д. Ясенки (пос. Вороновское), которые сегодня проектируются.Кроме того, за два ближайших года будут спроектированы и реконструированы 3 железнодорожных переезда на Киевском направлении (на 18-м, 33-м и 36-м километрах), а также 1 переезд на Курском направлении (у станции Щербинка). В разработке находится проект автодороги МКАД – поселок Коммунарка – аэропорт Остафьево, начало строительства которой начнется уже в первом квартале 2015 г.Помимо транспортной доступности, немаловажную роль в развитии присоединенных территорий (ТиНАО) играет и реализация объектов коммерческой инфраструктуры, в первую очередь торговых и развлекательных центов. По данным "БЕСТ-Новострой", сегодня на территории "новой" Москвы функционируют всего пять масштабных многофункциональных комплексов общей площадью порядка 745 тыс. кв. м. При этом на 2015 г. ввод в эксплуатацию новых качественных объектов не запланирован, так что до инфраструктурного насыщения еще очень и очень далеко.

… предложение найдется?

Отвечая на высокий спрос в 4 квартале 2014 года, девелоперы жилья в ближнем радиусе от МКАД постарались вывести на рынок новые объемы предложения. Объем предложения новых вышедших проектов в количестве корпусов сопоставим с аналогичным показателем в 3 кв. 2014 года - около 150 корпусов, однако в суммарной площади квартир данный показатель оказался на 47% больше, отмечают в МИЦ. Всего в новых корпусах вышло около 736,2 тыс. кв. м жилья.В целом по итогам 4 кв. 2014 года объем предложения на первичном рынке составил около 1 072 корпусов в продаже по Московской области и новой Москве, или около 3,16 млн. кв. м квартир в предложении.Любопытно, что из-за высокого спроса стагнация, которую предрекали эксперты в 2013 году и которая, действительно, наблюдалась в целом ряде отраслей, рынок жилья миновала. Более того, наблюдался безусловный рост рынка, как в ценовом выражении, так и в объеме сделок.Будущий год, впрочем, вряд ли будет столь же красочным. Вероятнее всего, усилится дифференциация спроса по проектам, и мы увидим и приостановленные стройки, и банкротства мелких строительных компаний, и недовольных дольщиков, - считает Д.Пантелеймонов. В 2015 г. стоит ожидать сокращения уровня спроса за счет снижения доходов населения, исчерпания накопленных средств, а также снижения доступности ипотечных кредитов, соглашаются эксперты МИЦ. Недоступность кредитования, как для банков, так и для населения в значительной степени будут сказываться на девелоперской активности, тем самым усугубляя ситуацию на рынке. Кроме того, в настоящий момент экономика в общем и рынок недвижимости в частности в значительной степени характеризуются фактором неопределенности. В такой ситуации многие девелоперы могут занять выжидательную позицию и придержать новые проекты от выхода на рынок в 2015 году (по крайней мере, в первой половине).