28 января 2016

Вести.Недвижимость

Вести.jpg28.01.2016

На рынке недвижимости сейчас непростая ситуация, и многие задаются вопросом — а что же будет дальше с ценами, предложением и спросом? На вопросы "Вести.Недвижимость" ответила управляющий партнер компании "БЕСТ-Новострой" по коммерческой недвижимости и развитию направления премиум-сегмента Софья Лебедева.

Что сейчас происходит на столичном рынке недвижимости?

— В 2015 году средневзвешенная цена одного квадратного метра в московских новостройках составила 209000 рублей. То есть, коррекция средней цены квадратного метра за прошедший год составила около 12 процентов и обусловлена двумя основными факторами: активным выходом новых проектов в течение 2015 года, а также акциями и скидками, действие которых застройщики продлили до конца января 2016 года.

Со спросом в целом критичных изменений не произошло: так, по данным Росстата, количество сделок в 2015 году оказалось лишь на 9 процентов меньше, чем в достаточно благополучном 2013-м.

Какие из сегментов рынка упали больше других?

— Действительно, цены в разных сегментах жилья снижаются не одинаково. На начало 2016 года среди московских новостроек самая низкая цена квадратного метра зафиксирована у двушек эконом-класса и составляет 125000 рублей. Самыми дорогими являются элитные четырехкомнатные квартиры, где стоимость одного квадратного метра может превышать 1 миллион рублей. Наиболее заметное падение цен на новостройки прослеживается в бизнес-классе. Здесь средняя цена 1 квадратного метра за год уменьшилась на 8 процентов.

Как в нынешних условиях чувствуют себя эконом- и комфорт-класс?

— Серьезное падение цены продемонстрировали трехкомнатные квартиры эконом-класса, они подешевели почти на 30 процентов. Двухкомнатные снизились в цене на 20, однокомнатные — на 8 процентов.

Удешевление квартир эконом-класса привело к тому, что в границах старой Москвы увеличилось количество предложений в пределах 5 миллионов рублей. Еще два года назад по такой цене приобрести квартиру в Москве было просто невозможно. В премиум-классе рублевое удорожание за 2015 год составило 11 процентов, за это время долларовые расценки на те же самые квартиры опустились на 20 процентов — до 17000 долларов за квадрат.

После начала кризиса появились какие-либо новые тенденции на отечественном рынке?

— Если говорить о тенденциях, то для покупателей новостроек основной критерий выбора — бюджет покупки. Он стал еще более значимым. Далее следуют транспортная доступность и инфраструктура. Причем бюджет покупки теперь играет важную роль не только в эконом-сегменте, но и в более высоких классах жилья. Сокращается число инвестиционных покупок, особенно частных инвесторов. Так, по итогам 2015 года в сегменте эконом- и комфорт-класса с инвестиционной целью приобреталось около 28 процентов квартир, а год назад этот показатель был на уровне 38 процентов.

Кроме того, покупка новостройки с целью последующего арендного бизнеса также близка к нулю, что объясняется как значительным снижением арендных ставок на жилье в Москве и ростом количества предложений от арендодателей, так и значительным увеличением налоговой нагрузки и возрастающими эксплуатационными расходами.

В бизнес-классе объем предложения уже сопоставим с массовым сегментом, поэтому привычная классификация сегментов уже меняется и будет меняться дальше, особенно в Москве.

А какие сейчас перспективы у рынка коммерческой недвижимости?

— Рынок коммерческой недвижимости сейчас в самом непростом положении, Москва, например, бьет рекорды по количеству пустующих площадей в торговых комплексах. Офисные арендодатели в лучшем случае привыкли к снижению ставок, и, как следствие, сокращению своего дохода. Тем не менее, такая ситуация представляется временной, и, если говорить, именно о коммерческих помещениях в новостройках, то при грамотном их зонировании, планировочных решениях и ценообразовании спрос наблюдается вполне устойчивый — как со стороны покупателей, так и со стороны арендаторов.

В ценовом отношении рынок недвижимости достиг дна или есть, к чему стремиться?

— Достижение дна всегда предполагает отскок, причем отскок вполне может вернуться к первоначальному дну, а в ряде случаев пробить его, и дно станет еще ниже. Поэтому к категории дна нужно относиться не только условно, но и спокойно. Сейчас цены на московскую недвижимость следуют экономическим законам, прежде всего спроса и предложения. И даже если не принимать в расчет кризисные явления, санкции, валютные скачки, московский рынок так пополнился новостройками, что даже в стабильной экономической ситуации рост предложения вызвал бы некоторое снижение цен, особенно на ранних стадиях строительства. Но временно, т.к. спрос на качественное жилье в Москве все равно крайне высок, в мегаполисе, центре жизни огромной страны не может быть по-другому.

Если говорить о Новой Москве, то здесь ситуация с ценой более сложная. Сейчас бюджет покупки некоторых новостроек в Новой Москве сопоставим со стоимостью квартиры или апартаментов в строящемся комплексе в границах старой Москвы. Поэтому здесь борьба за покупателя будет более острой, и в пользу последней.

И последний вопрос — каков ваш прогноз на ближайшее будущее? Рынок не рухнет?

— Не рухнет. Мы просто приспособимся к новым условиям реальности. И недвижимость в Московском регионе всегда в цене и будет пользоваться спросом, несмотря на его временные колебания. Но прогнозировать сейчас точные данные и сроки – дело неблагодарное, поскольку нет четкого понимания условий, начиная от программы поддержки государством ипотеки до курсов валют. Время, которое сейчас есть у игроков рынка, нужно потратить на освоение новых технологий и сервисов, без которых рынок недвижимости в будущем просто немыслим.