11 февраля 2016

Вести. Недвижимость

Вести.jpg11.02.2016


На фоне общего кризиса на российском рынке недвижимости в довольно сложном положении оказалась ипотека. О ее настоящем и будущем “Вести.Недвижимость” рассказал руководитель отдела ипотеки компании “БЕСТ-Новострой” Андрей Владыкин.

Что сейчас происходит на российском рынке ипотеки?

— Декабрь 2015 года был аномальным, заявок от потенциальных заемщиков было меньше, чем обычно. Отложенный спрос переместился на январь, сейчас мы наблюдаем ажиотаж, соответственно, количество выданных ипотечных кредитов будет примерно на 20 процентов больше, чем в среднем бывает в январе.

Есть спрос и на классическую ипотеку, но если в новостройке представлены кредиты с господдержкой и без, заемщики стараются оформить ипотеку с субсидированной ставкой. По отзывам самих банков, которые также выдают кредиты на покупку вторичного жилья, на ипотеку с господдержкой приходится в среднем 50 процентов от общего числа заявок.

В структуре ипотечных сделок нашей компании доля ипотеки с господдержкой более высокая — порядка 80 процентов, так как мы работаем все же в основном с новостройками.

Как ипотека чувствует себя в последнее время? Насколько сильно скажется на рынке отмена субсидированной ипотеки?

— По данным Росреестра, за прошедший год было заключено более 33500 ипотечных сделок, а это всего на 4 процента меньше, чем в 2013-м. Сравнивать с 2014-м не совсем корректно, так как на экономику уже начали влиять самые разнообразные факторы, чего в 2013 году еще не наблюдалось. Поэтому даже в сравнении со стабильным 2013 годом, в 2015 году рынок ипотеки чувствовал себя неплохо.

В отсутствие ипотеки с господдержкой сокращение количества заявок на жилищные кредиты будет, скорее всего, не более 15 процентов. Спрос есть, а условия кредитования будут приемлемыми — ставки порядка 13,5-13,75 процента годовых, срок кредитования — до 30 лет, первоначальный взнос может быть даже ниже 20 процентов. Возможно, изменится поведение заемщиков: если до кризиса брали кредиты на 15 лет, а погашали за 7, то теперь, например, будут погашать за 12.

Что может хотя бы в какой-то мере заменить субсидированную ипотеку, чтобы поддержать спрос?

— Банки уже давно готовятся к отмене ипотеки с господдержкой. Пока неизвестно, какую замену готовит государство. Идея с субсидированием первоначального взноса едва ли может рассматриваться всерьез, так как наличие первоначального взноса — это способ оценки платежеспособности заемщика. Если у банков отнять этот индикатор, может существенно пострадать качество выдаваемых кредитов.

Возможно, ипотека с господдержкой будет перезапущена в каком-то другом виде, или государство найдет возможность выдавать коммерческим банкам более дешевые кредиты. Это пока неизвестно.

Скорее всего, застройщики продолжат разрабатывать собственные схемы оплаты, скидки, рассрочки, а также сами будут субсидировать ипотеку – совместно с банками предлагать кредит с низкой ставкой на первые 1-2 года после заключения сделки, с дальнейшим повышением ставки до рыночного уровня.

В каких сегментах рынка в настоящий момент ипотечные кредиты более востребованы?

— Наибольшее количество заявок приходится на массовый сегмент, там ниже бюджет покупки, соответственно, требуется меньший первоначальный взнос. Также могу отметить, что особым спросом пользуются квартиры в готовых корпусах, с собственностью, но от застройщика.

Что делать тем заемщикам, которые брали ипотеку в долларах или евро?

— Сейчас у многих из них ситуация достаточно запущенная. Многие еще в прошлом году перестали платить по кредитам, так как ежемесячный платеж превысил сумму дохода. В свое время, когда мне приходилось заниматься выдачей валютной ипотеки, я рекомендовал таким заемщикам держать на депозите три ежемесячных платежа. Это давало бы доходность порядка 10 процентов годовых и создало бы подушку безопасности в случае потери работы или возникновения других рисков.

На данный момент валютным заемщикам, у которых ежемесячный платеж относительно небольшой (например, 500-700 долларов), стоит продолжать платить, договориться с банком о кредитных каникулах или рефинансировании. Если банк не предпринимает никаких шагов, а ежемесячный платеж оказался непосильным, остается несколько вариантов: продажа ипотечной квартиры, погашение части кредита с прощением остатка долга (в лучшем случае) или — суды и банкротство физического лица.

Какие изменения в экономической ситуации должны произойти, чтобы наш рынок ипотеки восстановился в прежнем объеме?

— Должна измениться ситуация в макроэкономике. Напомню, что до введения западных санкций наши банки имели доступ к международным рынкам, где занимали деньги на длительный срок под низкий процент. Сейчас такой возможности у банков не стало. Международные фонды не спешат возвращаться в Россию, так как кредитный рейтинг страны должен быть хотя бы А-, в конце прошлого года по версии рейтингового агентства Moody’s он был Ba1 (стабильный). Если бы внутри страны был сформирован пул собственных денег, например, пенсионных, которые можно было бы занимать так же дешево и на длительный срок, это сняло бы ряд проблем. Но этого нет. Поэтому нужно ждать отмены санкций и повышения рейтинга. В этом отношении есть позитивные изменения: в этом году о возможной отмене санкций уже начинали говорить такие страны, как Италия, Франция и даже США.

Какие ближайшие перспективы отечественного рынка ипотеки и что ждет этот сегмент рынка недвижимости года через два-три?

— Сценариев, как водится, два — оптимистичный и пессимистичный. Пессимистичный вариант: отсутствие спроса на жилье, соответственно, крайне низкие объемы продаж и объемы выдачи ипотеки. Последствия могут быть самые разные, вплоть до заморозки строек.

А в лучшем случае — рынок потрясет примерно до конца года, но, поскольку все хотят улучшать жилищные условия, а для множества людей этот вопрос стоит очень остро, будет пользоваться спросом ипотека. Ставка даже 14 процентов не является заградительной. Ипотеку будут брать, а инвесторы смогут вкладываться в ипотечные ценные бумаги, что даст рынку дополнительные деньги — без участия западных фондов. Испытывать постоянный стресс рынок не может, рано или поздно произойдет стабилизация.