24 февраля 2016

Ведомости

Ведомости.gif24.02.2016




В кризис может обостриться проблема качества строительства. Опрошенные «Ведомостями» эксперты опасаются, что девелоперы начнут экономить на стройматериалах, выбирать не слишком дорогих подрядчиков и гнать стройку, чтобы быстрее завершить проект и рассчитаться по дорогим кредитам.

В одной из компаний рассказали, что с браком сдается 95% новостроек, в другой – что в России ежегодно выявляют 25–30% объектов, непригодных для проживания. Но комментировать тему качества практически все участники рынка берутся без энтузиазма или не берутся вовсе. Застройщики – из-за нежелания предстать в невыгодном свете и вести разговор о болезненных отношениях с покупателями, риэлторы – из-за опасения лишиться партнеров-застройщиков. Роспотребнадзор заявил, что вопросы качества в сегменте нового строительства не его сфера деятельности. Росстройнадзор отслеживает качество стройки только до сдачи объекта в эксплуатацию. После регулировать эти вопросы покупателю приходится самостоятельно. В том числе требовать выполнения гарантийных обязательств. Но ни одна из опрошенных «Ведомостями» девелоперских компаний не ответила на вопрос о числе «обращений по гарантии».

Между тем, по информации пресс-службы Росстройнадзора по Московской области, только за одну из недель начавшегося года на подмосковных стройках было устранено более 110 нарушений. 243 проверки (в их числе 23 внеплановые, проведенные по обращениям граждан и запросам прокуратуры) выявили 126 нарушений. «Более половины из них были оперативно устранены застройщиками», – сообщил начальник ведомства Руслан Тагиев. Он уточнил, что 70% нарушений выявляется по качеству строительно-монтажных работ. Остальные связаны с низкой культурой строительства, отсутствием исполнительной документации, нарушением требований пожарной безопасности.

Пять лет и три года
Основным законом, защищающим интересы потребителя в вопросах качества приобретаемого жилья в новостройке, является 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...». Кроме того, это отдельные положения закона «О защите прав потребителей», Гражданского, Жилищного и Градостроительного кодексов РФ и др., перечисляют специалисты юридической компании Double Pro. Для объекта долевого строительства, в частности стен, полов, крыш, мест общего пользования и т. д., гарантийный срок – не менее пяти лет, на технологическое и инженерное оборудование – не менее трех лет с момента передачи квартиры участнику долевого строительства. При наступлении гарантийного случая собственник квартиры может требовать уменьшить цену, либо безвозмездно устранить недостатки, либо возместить средства, затраченные на их устранение, – уточняет Анастасия Расторгуева, партнер коллегии адвокатов г. Москвы «Барщевский и партнеры».

Срок гарантии на объекты, жилье в которых реализуют по механизму ЖСК, предварительным договорам купли-продажи и другим схемам, отличным от ДДУ, должен быть прописан в соответствующем соглашении. Но даже если в договоре про гарантии ничего нет, покупатель не лишен права требовать с застройщика устранения недоделок на основании Гражданского кодекса и закона «О защите прав потребителей». Согласно последнему, если гарантийный срок не установлен, покупатель может предъявить претензии по качеству товара в течение двух лет с момента его приобретения. Предельный срок обнаружения недостатков, связанных с ненадлежащим качеством работ, установлен ст. 756 ГК: покупатель может требовать от застройщика устранить недоделки в течение пяти лет с момента заселения.

Однако ключевым является не право потребовать от застройщика исполнить гарантийные обязательства, а физическая и юридическая возможность последнего эти требования исполнить, предупреждает Расторгуева: «Если застройщик обанкротился или ликвидировался, обращаться больше не к кому, если его ответственность не была застрахована». Партнер Double Pro Сергей Ткаченко уточняет, что трудности могут возникнуть, если, например, формально застройщиком некачественно построенного дома была созданная девелопером «под проект» фирма с минимальным уставным капиталом, которая ликвидирована сразу после передачи квартир.

Больше всего щелей в плитах
Вера Богучарова, замруководителя юридического департамента Est-a-Tet, советует жильцу дома, обнаружившему дефекты, сначала направить письменную претензию с описанием недостатков в управляющую компанию (УК). Но если дефект серьезный и УК отказывается устранить проблему, придется иметь дело с застройщиком. Лучше уже на этом этапе заказать профессиональную экспертизу, чтобы обоснованность претензий была подкреплена мнением специалистов.

Все, что касается качества, застройщики в договорах формулируют так, чтобы возможных претензий можно было избежать. Например, в договоре может быть записано, что «по полам допускается отклонение по горизонтали» или «неровности». Подписав такой документ, покупатель будет устранять «неровности» за свой счет. «Недавно мы проиграли суд. Застройщик указал в документе: он не осуществляет разводку сантехнического оборудования. На самом же деле он это сделал. Когда разводка вышла из строя, был причинен ущерб квартире потребителя и квартирам ниже. Но суд вынес решение в пользу застройщика на основании того, что раз такого обязательства в договоре нет, то и предъявлять требования по качеству клиент не может», – рассказывает Сергей Емельянов, юрист Общества защиты прав потребителей (ОЗПП).
Много нареканий по качеству стеклопакетов. В них есть специфические пароизоляционные слои. Застройщик пишет в договоре, что монтажом пароизоляционных слоев не занимается. А если занимается, то за отдельную плату. Если в ходе эксплуатации окно промерзает и потребитель предъявляет претензии, ему отвечают: «Извините, по договору обязательств на этот счет у нас нет». Как правило, на этапе приемки жилья застройщик убеждает клиента подписать акт, несмотря на недостатки (а с ними сталкивается каждый второй покупатель), обещая «все исправить». А потом начинается «футбол» между УК и СК, рассказывают в ОЗПП.

Самые распространенные случаи – щели в полах, между плитами, протечки из-за технического изъяна, допущенного строителями. Есть мелкие недостатки, а есть практически неустранимые – например, плесень или промерзание стен, что ставит под сомнение саму возможность жить в такой квартире.

Юристы ОЗПП рекомендуют не подавать «сломя голову» в суд на застройщика, а сначала пройти экспертизу, которая, как правило, выявляет еще больше недостатков. Затем сделать оценку стоимости работ и только после этого обращаться в суд для взыскания средств на устранение недостатков. Решение «обязать» компанию устранить недостатки, говорит Емельянов, практически неисполнимо. А вот деньги на ремонт через суд потребитель получить может.

В компаниях Rockwool и «Сен-Гобен» (производители строительных материалов) считают, что срок гарантийных обязательств надо увеличить и распространить их не только на объекты долевого строительства. Список гарантий должен охватывать весь спектр ответственности, включая полный перечень явных и скрытых недостатков, а срок, в течение которого застройщик несет полную финансовую ответственность за качество объекта, должен быть продлен до 10 лет, как это принято в Европе. «Если дом через пять с половиной лет даст трещину, застройщик не будет нести за это ответственность», – аргументирует Виталий Богаченко, директор по корпоративным отношениям «Сен-Гобен».
Расторгуева считает, что целесообразнее развивать институт страхования гражданской ответственности застройщика на период немного более всего гарантийного срока (с учетом того, что жильцы будут исправлять строительный брак самостоятельно, а затем требовать компенсации затраченных на ремонт средств). Богаченко согласен: «Активное участие страховых компаний позволит получать возмещение, не дожидаясь решения суда, к тому же страховщики выступят экспертами в оценке качества объекта».

Классовый подход
Риэлторы не вовлечены в конфликты по поводу неровных стен, но отмечают, как по-разному решаются вопросы качества и гарантийных обязательств в зависимости от класса дома. При продаже элитной новостройки в договоре учтены все возможные риски, в том числе и касающиеся качества. В эконом-классе мелкие недостатки встречаются чаще, но на них покупатели готовы закрыть глаза, рассуждая так: дешевле все равно не найти. Многие дольщики радуются уже тому, что выбранный ими объект не стал долгостроем.

Софья Лебедева, управляющий партнер «Бест-новостроя», считает, что само поведение покупателей позволяло застройщикам строить, мягко говоря, по-разному. В периоды ажиотажного спроса брали все подряд: были и достойные новостройки, и дома с некачественной заливкой бетона и щелями в швах между панелями. Сейчас предложения много и требования к качеству возросли, говорят девелоперы, но платежеспособный спрос сжался, люди зачастую покупают то, на что хватает денег. В дешевом сегменте выше риск грубых нарушений технологии строительства.

Александр Зубец, гендиректор компании «Новые Ватутинки» (строит одноименный микрорайон), ожидает, что количество жалоб от дольщиков в целом по рынку будет увеличиваться. Но не потому, что качество строительства снизится, возражает он, а потому, что люди будут больше требовать за свои деньги.

Качество в процентах
«В двух последних домах, которые мы сдавали в эксплуатацию в «Городе набережных», 94% квартир были приняты покупателями с первого раза с незначительными замечаниями, – гордится заместитель гендиректора Urban Group Леонард Блинов. – Вне зависимости от ситуации мы стремимся договориться». Бывает, что в процессе приемки владелец не заметил какой-то нюанс, например скол или царапину на стеклопакете, и не указал его в качестве замечания в акте приема-передачи, объясняет Блинов, однако у него есть возможность устранить этот дефект: «Приходит комиссия, и, если она убеждается в том, что дефект получен не в процессе эксплуатации, его устраняют». Также в качестве компенсации может быть предложено проведение ремонтных работ, бесплатное оформление права собственности, скидка на проект перепланировки или отделку, компенсация оплаты коммунальных платежей (по словам Блинова, часто предпочитают именно этот вариант).

В ФСК «Лидер» кроме предписанных законом гарантийных обязательств в договоре подписывают приложение к ДДУ с перечнем строительных работ, выполняемых в квартире. И покупатель может при приемке сличить комплектность, состояние и выполнение, говорит коммерческий директор компании Григорий Алтухов.

Зубец говорит, что жалоб на квартиры в «Новых Ватутинках» немного, но они есть. Самые распространенные касаются проблем со стеклопакетами, герметичностью межпанельных швов и качеством отделки (дома сдаются с отделкой). «Если поступают жалобы на сквозняки из окон, мы все это исправляем. Претензии, касающиеся герметичности межпанельных швов связаны непосредственно с качеством монтажных работ, – делится он. – Мы обязаны не просто найти дефект, но и возместить стоимость ремонта потолка и переклейку обоев (если владелец уже сделал ремонт), а также стоимость самих стройматериалов».

Дольщики бывают разные, некоторые предъявляют необоснованные требования, продолжает Зубец, просят противень для плиты, которого, согласно комплектации, в принципе не должно было быть, или требуют переделать балкон: «Его не устраивало то, что он находился под небольшим наклоном». В компании отказались, объясняя, что все балконы имеют дренажную систему для отвода естественных осадков. Кого-то не устраивал цвет обоев, но «самое главное, что обои соответствовали классу и типу, заявленному в проектной документации, цветовая гамма в документах не прописывается», отводит подобные претензии Зубец.