11 марта 2016

Вести.ру

Вести.jpg11.03.2016

Ситуация, которая сложилась на отечественном рынке недвижимости, непростая, прогнозы экспертов разнятся и возникают опасения за сам рынок жилья. На вопросы "Вести.Недвижимость" ответил руководитель Департамента аналитики и консалтинга компании "БЕСТ-Новострой" Сергей Лобжанидзе.

Насколько глубок кризис на рынке недвижимости Московского региона? Что будет с ценами как в ближайшей, так и в дальней перспективе?

— Последствия тех негативных изменений на рынке первичной жилой недвижимости достаточно чувствительные. Продажи в среднем снизились на 20 процентов по сравнению с 2014 годом, по сравнению с 2013 годом — на 9 процентов. При этом с 2014 сравнивать не очень корректно, так как год был богат на различные события. Но и сокращение спроса на 9 процентов относительно 2013 года — это достаточно сильное негативное явление. На этом фоне растут объемы ввода жилья, на столичный рынок выходят новые проекты. В границах старой Москвы «на низком старте» находится несколько десятков проектов с потенциальным объемом продаваемой площади порядка 10,6 миллиона квадратных метров. Это проекты, которые уже получили положительное решение ГЗК на разработку ППТ или выдачу ГПЗУ и в перспективе двух лет выйдут, в том или ином виде, на рынок Москвы.

В то же время нельзя не признать, что все участники рынка так или иначе приспосабливаются к сложившимся условиям. Большинство компаний-застройщиков показывают сильные навыки работы в нестабильной ситуации, оперативно ориентируются в изменениях на рынке, не допускают сильной закредитованности бизнеса и перестали ориентироваться на постоянный рост рыночных цен как на основной тренд. Одним из основных достижений участников рынка является ориентация на создание качественного, современного продукта в массовой застройке.

Что касается цен на рынке первичной жилой недвижимости, то высока вероятность, что в течение 2016 года средневзвешенная цена 1 квадратного метра в массовом сегменте придет к отметке 130 тысяч рублей — в 2015 году этот показатель составлял 149 тысяч. При этом стартовые цены в ряде новых проектов могут быть ниже — можно прогнозировать появление корпусов в розничной продаже с политикой ценообразования от 110-120 тысяч рублей за квадрат.

Насколько велика вероятность, что в непростых условиях некоторые застройщики не сумеют довести свои проекты до конца? Не возникнет ли проблема недостроев?

— Пока официально замороженных строек нет, но нельзя не заметить, что в ряде проектов заявленные сроки ввода в эксплуатацию переносились неоднократно. Кроме того, застройщики начали подавать заявки на продление действия сроков разрешений на строительство, если это позволяет договор аренды участка. Пока это не говорит о том, что все эти объекты станут долгостроями по причине снижения продаж, однако можно предположить, что определенные корректировки срока ввода в эксплуатацию в проектах точно появятся. Несмотря на снижение активности, спрос в Москве остается. Причем, средняя площадь приобретаемой квартиры по итогам 2015 года составила 69 квадратных метров. Учитывая, с какой активностью компании-застройщики участвуют в корректировках уже согласованных проектов, можно предположить, что новые архитектурные решения в проектах будут содержать рациональный подход к планировочным решениям и оптимальное соотношение площади квартиры и ее функциональных возможностей.

Что будет с рынком вторичной недвижимости? Как непростая экономическая ситуация повлияет на цены в этом сегменте?

— По итогам 2015 года можно определить, что на рынке вторичной жилой недвижимости в Москве старый фонд (пятиэтажки и панельная застройка до 1990 года) потерял до 25 процентов от стоимости на конец 2014 года, существенно выросли сроки экспозиции. При этом в монолитных домах постройки после 2000 года существенного снижения цен не зафиксировано. Наиболее ожидаемым эффектом на рынке вторичной недвижимости будет установление “справедливых” цен на переоцененное предложение, сильная сегментация существующего предложения и дальнейшая корректировка цен вниз для некачественного предложения.

Насколько оправданы утверждения, что жилье эконом-класса в скором времени вообще исчезнет, а на его место придет исключительно комфорт-класс?

— Это во многом вопрос терминологии и классификации. Разнообразие предложения на рынке первичной недвижимости в Москве велико: есть комфорт-класс, представленный современными панельными домами с качественной отделкой МОПов, отделкой от застройщика, развитым благоустройством и инфраструктурой. Есть комфорт-класс, представленный монолитными домами с квартирами свободной планировки и без отделки. Есть эконом-класс с типовыми квартирами и с отделкой от застройщика. При этом, в границах Москвы проекты эконом-класса, действительно, практически не представлены и компания-застройщик, которая выводит проект на рыночную реализацию, в большинстве случаев предпочтет позиционировать его не ниже класса комфорт.

Существует мнение, что необходимость в доступном жилье в Москве будет всегда, а реализация этой потребности может носить разные формы. Даже если предположить, что все новостройки будут классом не ниже комфорт, значит на место условного эконома придет старый фонд, состоящий из неотремонтированных зданий, или супер-компактные апартаменты. При этом, на мой взгляд, новостройки комфорт-класса лучше, чем старый фонд в центре. Если некачественный продукт находится в хорошей локации — это значит, что проигрывают все. Город не получает необходимых налогов, окружающие жильцы приобретают сомнительное соседство, а жители такого проекта – высокую стоимость жизни в локации проживания.

Достаточно активно в профессиональной среде обсуждают идею доходных домов, но реалии рентабельности проекта аренды недвижимости не позволяют прогнозировать появление крупномасштабных проектов в частной форме реализации. Для массовых проектов доходных домов потребуется формат государственно-частного партнерства — для оптимизации доходных показателей.

Как экономический кризис отражается на количестве россиян, которые покупают недвижимость за рубежом? Правда, что их количество многократно уменьшится?

— Их количество уже сократилось, так как для многих, кто покупал даже недорогую недвижимость (в Турции, Испании, Болгарии), стали непосильными траты на содержание этих объектов — счета в валюте привели к двукратному росту расходов. Резкий рост издержек на эксплуатацию своей собственности, а также ряд новых законодательных ограничений, может послужить главным аргументов в пользу выставления ее на продажу.

При благоприятном стечении обстоятельств, насколько быстро отечественный рынок недвижимости сможет оправиться от ударов последних полутора лет? Или это нереально?

— В настоящий момент общая картина скорее говорит о том, что рынок изменился структурно, и в прежнее состояние он уже не вернется. Даже если вспомнить 2008-2009 годы – после него мы тоже не вернулись к тому, что цены в проектах могли повышаться дважды в сутки. На рынке 3,74 миллиона квадратных метров. проектного объема квартир представлено в сегменте комфорт и 3,15 миллиона квадратов представлено в сегменте бизнес. По факту 80 процентов рынка представлено массовым продуктом с разными качественными характеристиками.

На рынке наблюдается тенденция — основные участники работают на снижение издержек, сокращение бюджета покупки, поэтому можно предположить, что рынок и далее будет в массе своей состоять из типовых проектов, так как именно в этом случае можно добиться оптимальной оптимизации издержек. Но, в то же время, я могу предположить, что 10 процентов от рынка будут строиться в уникальных местах, обладать эксклюзивными характеристиками и значительным бюджетом покупки.

Можете дать прогноз на развитие рынка недвижимости на ближайшие полгода?

— Основные прогнозы следующие: концепции проектов и продукт на рынке первичной недвижимости будут корректироваться в сторону снижения площадей квартир и повышения функциональности планировок, стартовые цены в проектах будут корректироваться вниз, что повлияет на параметр средневзвешенной цены по рынку, на рынке останутся только профессиональные игроки-девелоперы, которые будут расширять свои услуги в области fee-development, а их новые проекты будут становится более разнообразными и масштабными.