1 апреля 2016

РБК-Недвижимость

РБК Недвижимость.png1.04.2016



В недорогих новостройках Московского региона падает количество многокомнатных квартир. В первом квартале 2016 года в столице продавалось 1,7 тыс. четырехкомнатных квартир и апартаментов экономкласса, подсчитало риелторское агентство Est-a-Tet. В первом квартале прошлого года таких объектов было на 180 лотов больше. Уменьшилась и доля многокомнатных квартир в общем объеме предложения на первичном рынке Москвы: вместо 6,7% в прошлом году она упала до 5,5%, сообщает Est-a-Tet.

По словам риелторов, современные покупатели отдают предпочтение более компактным вариантам, а если человеку все-таки нужна многокомнатная квартира в новостройке, то такой клиент может просто купить два соседних лота, чтобы самостоятельно их объединить. Редакция «РБК-Недвижимости» узнала у риелторов и девелоперов, где найти многокомнатные квартиры в недорогих новостройках Московского региона, кто их покупает, с чем конкурируют такие предложения и продолжат ли девелоперы строить большое жилье экономкласса в условиях кризиса — или спрос на такой формат уже ушел.

Портрет покупателя

Покупатели многокомнатных квартир экономкласса — это большие семьи со средним достатком; сделку обычно заключает мужчина от 35 до 45 лет, рассказал «РБК-Недвижимости» заместитель генерального директора девелоперской компании Urban Group Леонард Блинов. «Порядка 73% таких покупателей занимают должность руководителя или специалиста, — указал Блинов. — Около 60% проживают в Москве, треть — в Московской области, еще 3% — приезжие из российских регионов. Основной мотив покупки для них — улучшение жилищных условий. Как правило, 65% многокомнатных квартир приобретается для проживания с семьей. Для продажи или аренды такое жилье покупается не часто (около 3% указали инвестиционные мотивы покупки)».

Нередко в четырехкомнатные квартиры заезжают семьи, которые живут с родителями или родственниками, объяснил Дмитрий Пантелеймонов из девелоперской компании «Лидер Групп». «Иногда подобные лоты приобретают и хорошо обеспеченные молодые люди или пары. Как правило, они в дальнейшем делают перепланировку, уменьшая количество комнат и увеличивая их площадь, — заявил эксперт. — Таким образом, тесная четырехкомнатная квартира может превратиться в просторную и более комфортную «двушку». В данном случае покупка подобного объекта отчасти может стать альтернативой квартиры более высокого класса, которые изначально имеют большие площади. Нередко это люди, которые перебираются ближе к столице из регионов сразу всей семьей из нескольких поколений».

В последнее время покупатели стали чаще оформлять ипотеку на многокомнатные квартиры, рассказали застройщики и риелторы. «В 2014 году доля покупателей, приобретающих многокомнатное жилье в ипотеку, составляла порядка 27%. Однако в 2015 году и в начале 2016-го их доля значительно выросла — практически до 40%. Это связано как с общим снижением уровня платежеспособности граждан, так и с тем, что в программе ипотеки с господдержкой можно найти достаточно выгодные условия», — объяснил руководитель аналитического центра риелторского агентства Est-a-Tet Владимир Богданюк.

В Urban Group долю ипотечных сделок при покупке многокомнатных квартир экономкласса оценили в 68% — притом что для квартир поменьше этот показатель составляет 57%.

Где купить и сколько стоит
Основным критерием при выборе многокомнатной квартиры становится ее цена, уверяют риелторы. Если в 20 км от МКАД можно найти четырехкомнатный лот в новостройке за 3,5 млн руб., то по мере приближения к столице предложения становятся все более дорогими. «Самые доступные многокомнатные квартиры внутри МКАД расположены в ЖК «Влюблино», цена — от 7,8 млн руб. (даже дешевле многих объектов в Московской области). Площади — от 107 кв. м, срок ввода — четвертый квартал 2018 года», — считает председатель совета директоров риелторского агентства «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

В ближайшем Подмосковье средняя стоимость 1 кв. м в четырехкомнатных квартирах экономкласса составляет 85,4 тыс. руб., заявил Блинов. По данным Urban Group, в переделах 6 км от МКАД 1 кв. м в многокомнатной новостройке обойдется покупателям в 100,8 тыс. руб., в радиусе от 6 до 12 км — в 78,4 тыс. руб., а в диапазоне от 12 до 25 км цена падает до 56,8 тыс. руб. за 1 кв. м. «В 40 уже сданных проектах в ближнем Подмосковье (в радиусе 20 км от МКАД) предлагаются многокомнатные квартиры. Наибольший выбор — в Химках (10 объектов), наименьший — в Лыткарине, Долгопрудном и Королеве», — пояснила Доброхотова.

Средний бюджет покупки четырехкомнатной новостройки в границах Москвы составляет 15 млн руб., утверждает Владимир Богданюк. «В массовом сегменте (классы эконом и комфорт) в пределах МКАД предложение четырехкомнатных квартир представлено в таких проектах, как ЖК Green Park, Sreda, «Life-Ботанический сад» и «Золотая звезда», — перечислил представитель Est-a-Tet.

РБК.png

Почему снижается предложение

Если доля четырехкомнатных квартир в структуре предложения новостроек Москвы составляет 5,5%, то при подсчете заключенных сделок доля многокомнатных квартир падает до 1%, утверждает Est-a-Tet. На первичном рынке Подмосковья многокомнатные квартиры занимают 3%, подсчитала компания «Лидер Групп». «В течение последних нескольких лет число таких предложений продолжает снижаться, — сообщил «РБК-Недвижимости» Дмитрий Пантелеймонов. — Дело в том, что основной спрос в массовом сегменте сегодня сосредоточен на квартирах малой площади. К примеру, в наших проектах доля продаж квартир площадью до 35 кв. м составляет около 70% от общего числа сделок. Учитывая текущую ситуацию в экономике и снижение финансовых возможностей покупателей, многие застройщики в своих новых объектах эконом- и комфорт-класса уменьшают долю квартир с тремя и более комнатами и увеличивают долю студий и «однушек».

Из-за того что покупатели в первую очередь разбирают небольшие квартиры, трех- и четырехкомнатные лоты зачастую остаются невостребованными, объяснил Богданюк. «Такие квартиры сложнее продать, поэтому изначально в проекты экономкласса четырехкомнатные квартиры практически не включаются», — рассказал Леонард Блинов.

Конкуренты

Первый конкурент четырехкомнатных квартир — объекты поменьше. «Многокомнатные квартиры — продукт с узкой целевой аудиторией. Сейчас покупатели более рационально подходят к выбору жилья и отказываются от лишних квадратных метров. Даже большие и многодетные семьи, которые могут себе позволить подобную покупку, иногда «разменивают» подобную квартиру на несколько небольших «однушек» или «двушек», — заявил Дмитрий Пантелеймонов.
Второй конкурент — таунхаусы. Так называют загородное жилье в малоэтажном доме, который может быть разделен на несколько квартир с отдельным входом каждая. По сути, таунхаус представляет собой гибрид квартиры и коттеджа с чуть большим уклоном в сторону индивидуального строительства. «По бюджету покупки эти объекты сопоставимы. Однако если таунхаус располагается далеко от МКАД в поселке с не очень хорошо развитой инфраструктурой, ему предпочтут городскую квартиру», — считает Ирина Доброхотова. «Каждый покупатель решает для себя, что ему важнее — хорошая транспортная доступность, бонусы московской регистрации и развитая городская инфраструктура или свежий воздух и практически отдельный дом. Также роль играют такие факторы, как размер ежемесячных коммунальных платежей, которые для загородной недвижимости, как правило, выше, чем для стандартной квартиры», — добавил Владимир Богданюк.

Наконец, неожиданную конкуренцию многокомнатным квартирам могут составить блоки из соседних квартир. «Блок — это две квартиры рядом с возможностью объединения. Для этого между ними не должно быть несущей стены либо конструктивные особенности должны позволять сделать в несущей стене проем, — рассказал коммерческий директор девелоперской компании «Сити-ХХI век» Валерий Разуваев. — Наши покупатели предпочитают сдваивать, к примеру, двухкомнатную и однокомнатную квартиры в четырехкомнатную или двухкомнатную и трехкомнатную — в пятикомнатную (четвертая или пятая комната — это кухня, которая, как правило, превращается в кабинет). Также покупатели, заинтересованные в большом жилье, нередко приобретают две квартиры рядом в зоне одного коридора: для кого-то такой вариант оказывается даже удобнее (например, если вторую квартиру приобретают для пожилых родителей или совершеннолетних детей)».

Выживет ли многокомнатный эконом

Несмотря на снижение объемов, девелоперы продолжат выводить на рынок Московского региона четырехкомнатные квартиры экономкласса, уверены риелторы и застройщики, опрошенные «РБК-Недвижимостью». «Целевая аудитория, которой нужны большие просторные квартиры, будет всегда, — заявил Разуваев из компании «Сити-ХХI век». — Определенная доля такого жилья во всех сегментах, в том числе в классах эконом и комфорт, на рынке сохранится. Правда, общая площадь многокомнатных квартир, скорее всего, уменьшится — в том числе за счет сокращения бесполезного с точки зрения потребителей пространства и увеличения показателей эргономичности. Например, возможен такой вариант, что четырехкомнатные квартиры сравняются по площади со средними трехкомнатными (до 100 кв. м)».

Иногда спрос на четырехкомнатные квартиры возникает спонтанно. «Есть примеры, когда человек смотрел «двушку» в Москве и четырехкомнатную в Подмосковье за сопоставимые бюджеты и выбрал многокомнатный вариант, чтобы улучшить свои жилищные условия», — рассказал Владимир Богданюк из Est-a-Tet.

Свою роль сыграет и неоднородная картина спроса, который зависит от того, где именно расположена квартира. К примеру, на фоне падения спроса на многокомнатные квартиры в Подмосковье наблюдается стабильный спрос на такие же лоты, расположенные между Третьим транспортным кольцом и МКАД, рассказала заместитель генерального директора девелоперской компании «Эталон-Инвест» Елена Смаковская. «В течение всего последнего года в районах между ТТК и МКАД наиболее востребованными являются именно многокомнатные квартиры. Только затем идут (в порядке убывания) трех- и двухкомнатные лоты. В основном эта потребность формируется локальным спросом — то есть жителями данных районов. Люди, заинтересованные в приобретении квартиры «под расширение», отдают предпочтение именно новостройкам», — объяснила Смаковская. 

«Не могут быть бесконечно востребованы студии площадью 25 кв. м, — заключил генеральный директор строительной компании «Биг Реал Эстейт» Игорь Рогулин. — Кризис пройдет, и спрос на более просторные квартиры обязательно восстановится. Большим семьям нужны большие квартиры».