22 апреля 2016

Вести. Недвижимость

Вести.jpg
22.04.2016

В последние годы популярность на российском рынке недвижимости завоевала военная ипотека — кредит для военнослужащих, которые являются участниками накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих и имеют право на получение целевого жилищного займа. О нынешнем положении дел в этом сегменте рынка "Вести.Недвижимость" рассказала руководитель отдела военной ипотеки компании "БЕСТ-Новострой" Елена Кудрявцева.

Что сейчас происходит на российском рынке военной ипотеки?

— В течение прошлого года и первого квартала текущего число сделок по военной ипотеке на первичном рынке уверенно росло. Это связано, прежде всего, с возросшим интересом самих застройщиков к данному продукту. К примеру, в 2013-2014 годы новостроек, где можно было купить квартиру по военной ипотеке, было почти втрое меньше, чем сейчас. Тогда для застройщиков главными препятствиями были слишком длительные сроки проведения таких ипотечных сделок и сложности при аккредитации проектов, поэтому многие не хотели продавать квартиры с использованием военной ипотеки.

Сегодня же ситуация изменилась. Все больше девелоперов желают продавать квартиры по военной ипотеке и, если могут себе это позволить, все-таки, требования к объекту и стадии строительства хоть и смягчились в 2015 году, но все еще достаточно жесткие, подключаются к программе. Эти тенденции отражаются и в цифрах — только в IV квартале 2015 года было заключено почти 9400 сделок на сумму 30,21 миллиарда рублей, из них 3 090 сделок на первичном рынке на общую сумму 10,98 миллиарда рублей.

Как именно изменились требования?

— Если ранее аккредитация была возможна минимум при 70 процентах готовности, то теперь объект может быть аккредитован даже на нулевом этапе строительства при условии, что на его строительство привлекается проектное финансирование крупного банка. На этапе 30-процентной готовности можно аккредитовать объект, если застройщик может предоставить письмо от Минстроя, подтверждающее положительную деловую репутацию. В остальных случаях аккредитация объекта возможна на этапе не менее 70-процентной готовности.

Насколько военная ипотека пользуется популярностью и каковы максимальные и минимальные процентные ставки по ней?

— Говорить о популярности не совсем корректно, поскольку другой возможности стать обладателями собственного жилья у военнослужащих нет. Иное дело, что ранее программа сильно ограничивала выбор жилья в новостройках из-за довольно жестких требований по стадии строительной готовности. Сейчас же, когда у военных появилась возможность приобрести квартиру на нулевом этапе строительства, количество покупателей в рамках накопительно-ипотечной системы заметно возросло. Иными словами, мы наблюдаем высокую заинтересованность со стороны военнослужащих к участию в программе на новых условиях.

В целом же, по данным ФГКУ "Росвоенипотека", за десять лет действия программы военнослужащие купили 137400 квартир на общую сумму более 431 миллиарда рублей. В 2015 году военнослужащие приобрели почти 30 тысяч квартир общей стоимостью 96 миллиарда рублей, из них 8160. квартир — на первичном рынке.

А какие регионы популярны у военных?

— Наиболее востребована у военнослужащих Московская область, на втором месте — Краснодарский край, замыкают тройку регионов-лидеров Санкт-Петербург и Ленинградская область. Только за четвертый квартал в Московской области военнослужащими приобретено жилья на сумму свыше 6 миллиардов рублей. В Краснодарском крае этот показатель равен 2,4 миллиарда рублей, а в Санкт-Петербурге и Ленинградской области — чуть более 1,3 миллиарда.

Какие сейчас программы существуют и возможны ли какие-то нововведения в военной ипотеке?

— В самой программе ничего не изменилось. В конце 2015 года звучали некие инициативы увеличить возможности военнослужащих по покупке жилья, добавив к военной ипотеке еще и материнский капитал. Планировалось, что программа "Военная ипотека+" начнет работать уже в марте этого года, однако пока эти нововведения не осуществлены. Я думаю, причина заключается в сложности самого механизма, который позволил бы объединить ипотеку и материнский капитал для первоначального взноса. К тому же, здесь есть спорный момент в оформлении права собственности. Сейчас через военную ипотеку офицер приобретает жилье в свою единоличную собственность, то есть купленная квартира оформляется на него одного. При сочетании программ военной ипотеки и материнского капитала встает вопрос касательно распределения долей на всех членов семьи, что пока не сочетается с требованиями Росвоенипотеки.

В каких сегментах рынка недвижимости военная ипотека более всего востребована?

— На сегодняшний день остается лидером вторичный рынок. За 2015 год из 30 тысяч квартир, купленных военными, в новостройках приобретено только 8 тысяч, что говорит о том, что для военных, большинство из которых уже имеют семьи, важна возможность как можно быстрее вселиться в квартиру. Но это соотношение отражает ситуацию по России, если же говорить о Московском регионе, то здесь все больше военнослужащих приобретают квартиры в новостройках, что обусловлено дороговизной квадратного метра.

В Подмосковье военнослужащие предпочитают покупать жилье в многоквартирных домах удаленностью от Москвы не более 30 км от МКАД. Малоэтажные комплексы востребованы ими меньше — здесь основная причина заключается даже не в удаленности, а во вполне справедливых опасениях по поводу отсутствия должной социальной инфраструктуры.

Средняя сумма сделки в Московском регионе — 3-3,5 миллиона рублей. Средняя площадь приобретаемой квартиры — 52 квадратных метра.

Ослабление курса рубля по отношению к доллару и евро, а также прочие экономические трудности как-то сказываются на рынке военной ипотеки?

— На программу военной ипотеки эти факторы никак не повлияли, разве что увеличили возможности тех семей, у которых собственные накопления были в валюте. В остальном же главными факторами развития военной ипотеки можно назвать увеличение количества объектов, где можно применить программу военной ипотеки, и сохранение стабильной стоимости квадратного метра в течение последних полутора лет.

Хватает ли военнослужащим средств, выделяемых государством? Или, все-таки, в большинстве случаев приходится добавлять семейные накопления или потребительские кредиты?

— В этом вопросе ситуация неоднозначная и зависит от региона, так как в некоторых областях этих средств достаточно для покупки не то что квартиры, а даже отдельного коттеджа. Если же говорить о Московском регионе, то здесь военнослужащим приходится приобретать жилье либо в Подмосковье, либо изыскивать дополнительные средства, включая кредитные, чтобы приобрести жилье в Москве. Для сравнения — если в Подмосковье только в четвертом квартале было приобретено жилья на более чем 6 миллиардов рублей, то в Москве — всего на 899 миллионов.

Это вполне объяснимо, ведь большинство участников программы НИС — молодые люди, которые ограничены в средствах и поэтому стараются укладываться в определенный бюджет. По оценкам ФГКУ "Росвоенипотека", в целом по России доля собственных средств (имеется в виду доплата за счет личных накоплений, помощи родителей или потребительского кредита) составляет всего 9 процентов от суммы сделки.

Можете сделать свой прогноз на дальнейшее развитие отечественного рынка военной ипотеки?

— Здесь важно отметить, что ставки по военной ипотеке и, соответственно, суммы кредитов зависят от средней ставки по . А это значит, что мы можем прогнозировать устойчивый спрос со стороны военнослужащих к покупке жилья до тех пор, пока на рынке новостроек будет действовать программа господдержки ипотеки. Далее прогнозировать трудно. Если программа будет свернута, а ставки не вернутся к докризисным значениям, то возможно некоторое снижение интереса военных к приобретению жилья. Но в целом, можно уверенно говорить о перспективах развития военной ипотеки и увеличения ее доли на первичном и вторичном рынке жилья.