31 мая 2016

Эксперт

Эксперт.png31.05.2016

Рынок коммерческой недвижимости Москвы за два года полностью изменился, ускоренно пройдя путь от высокодоходного до проблемного. Драматически выросла вакантность: сегодня пустует почти 30% офисов класса А и 12% площадей в торговых центрах. Это произошло вследствие серьезной разбалансировки спроса и предложения. Спрос резко снизился из-за рецессии в экономике: компании освобождают офисы, закрываясь или сокращая персонал, а торговые центры страдают из-за уменьшения доходов населения и подорожания импорта. Предложение, напротив, в последние два года значительно выросло из-за инертности рынка: девелоперы в 2014–2015 годах активно достраивали начатые проекты, устанавливая рекорды по вводу новых площадей.

Сейчас начинается стадия инвестиционной паузы. На рынке переизбыток предложения, строить новые площади не нужно. К тому же доходность девелоперского бизнеса сегодня ниже банковских ставок. Аналитики предсказывают, что рынок строительства офисов погружается в спячку. По сравнению с пиковым 2008 годом он сократится в 20 раз: будут достраиваться лишь единичные объекты, которые расположены в лучших местах и которые невозможно заморозить. При нынешнем состоянии экономики пауза продлится не менее двух-трех лет. Инвестиционная пауза в строительстве торговых центров начнется через год, когда будут завершены текущие стройки, и она тоже может продлиться несколько лет.

На контрасте весьма активным выглядит рынок строительства жилья. После нескольких лет ограничений администрация Сергея Собянина вновь начала выдавать разрешения на жилые проекты. Резко выросло предложение новостроек, а цены на квартиры из-за конкуренции немного снизились. Накопленный неудовлетворенный спрос на жилье в Москве был поддержан субсидируемой государством ипотекой. В результате количество сделок с новостройками в апреле увеличилось, по данным Росреестра, на 23% по отношению к прошлому году. Стал оживать и вторичный рынок: например, количество ипотечных сделок в апреле выросло по отношению к прошлому году на 65%.

На рынке новостроек Москвы можно заметить несколько новых сильных трендов. Тренд первый: резкое увеличение объемов предложения. 2015 год был рекордным: по данным компании «Миэль», в продажу поступили квартиры в 130 корпусах в новых и уже начатых проектах. Это вдвое больше, чем годом ранее. Из них можно выделить три проекта -миллионника (площадь более 1 млн кв. м) на месте промышленных зон. Это «ЗИЛарт» (земли бывшего завода ЗИЛ), «Символ» (завод «Серп и молот») и «Тушино 2018». В первом квартале 2016 года активность девелоперов сохранилась: на рынок вышло, по данным компании «БЕСТ-Новострой», 15 новых проектов. Заметим, что темпы вывода проектов на рынок в 2011–2014 годах были в несколько раз ниже из-за ограничений, введенных администрацией мэра Сергея Собянина. Резко выросшее предложение вызвало усиление конкуренции и привлекло покупателей: прошлые годы в Москве крайне мало строилось, выбора практически не было.