26 июля 2016

Ведомости

Ведомости.gif26.07.2016
Россияне не боятся покупать недвижимость в Крыму

 


Они совершают более половины сделок с жильем на полуострове.

Южное побережье России – территория, привлекательная для определенной категории покупателей жилья, несмотря ни на что. Об инвестиционной привлекательности в нынешней экономической ситуации говорить не приходится, но резоны граждан просты: если что, там тепло, море и фрукты.

Россияне едут в Крым
«Сценарий «купить сейчас, подождать роста цен, продать и заработать» при существующей макроэкономической и внутрирыночной конъюнктуре маловероятен, – оценивает Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН. – Уровень цен на полуострове сейчас скорее завышен - он близок к значениям, отмечаемым в «большом» Сочи, при заметном разрыве в уровне инфраструктуры, сервиса, транспортной доступности на фоне издержек переходного периода».

Но свой покупатель у недвижимости в Крыму постепенно появляется. «Сотрудники силовых ведомств и часть госслужащих, которым запрещен или ограничен выезд за границу и/или покупка недвижимости там. Те, кому подходит климат крымских курортов, более мягкий, с меньшим уровнем влажности воздуха по сравнению с Сочи», – перечисляет аналитик. Покупают в основном «для себя» в отличие от 2014 г., когда цены были ниже. «После первого бума и подросших на его фоне цен инвестиционная привлекательность недвижимости полуострова практически сошла на нет. Понятно, что вложения окупятся лишь после того, как будут сданы в эксплуатацию запланированные инфраструктурные объекты, а на это может потребоваться и 5, и 10 лет», – говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-Новострой». «Волна инвестиционного спроса, которая пришла в Крым после присоединения полуострова к России, схлынула, и уже около года никто не записывается в очередь на крымскую недвижимость», – делится Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «Инком-недвижимости». «Риски достаточно велики», – добавляет Татьяна Мазаева, директор департамента продаж «Резиденции «Дипломат» (проект строится в Ялте). В том числе – риск недостроя, поэтому на нулевом этапе объекты не берут, хотя предпочтение покупатели «летней резиденции у моря» отдают новостройкам. Ее слова подтверждают в офисе «В Симферополе» сети офисов недвижимости «Миэль». «Цены на новостройки более доступны. Жилой фонд на вторичном рынке преимущественно представлен морально устаревшими домами, – объясняет предпочтения покупателей Ирина Доброхотова.

 Так или иначе, спрос на недвижимость в Крыму растет довольно высокими темпами. Так, согласно статистике, опубликованной на сайте Росреестра, на полуострове за январь - март 2016 г. было подано 136 027 заявлений на государственную регистрацию прав недвижимого имущества и сделок с ним, в том числе 109 033 заявления от физических лиц. В I квартале 2015 г. заявлений было 50 368 (39 704 от физлиц). Всего за 2015 г. – 360 785 заявлений (288 603 от физлиц). По договорам купли-продажи (мены) на жилые помещения зарегистрировано в I квартале 2016 г. 9948 прав, что на 69,1% больше, чем в I квартале 2015 г. (5883 прав). «На фоне общего уменьшения числа операций на рынке недвижимости в городах РФ у рынка крымской недвижимости хорошая динамика», – считает Роман Мурадян, управляющий директор компании «Миэль - сеть офисов недвижимости» (сравнение с Краснодарским краем см. в таблице). «За менее чем три года спрос увеличился примерно в 2,5 раза», – оценивает Мазаева.

 По данным Татьяны Мазаевой и Ирины Доброхотовой, сейчас в Крыму (на Южном берегу Крыма) 50% сделок купли-продажи недвижимости совершают жители Москвы, Санкт-Петербурга, Краснодарского края, а также Тюмени, Новосибирска, Нижневартовска и Екатеринбурга. «После того как в Крыму начал работать Росреестр и рынок недвижимости стал доступен для совершения операций, около 90% всех сделок здесь совершали покупатели, на полуострове не проживающие», – считает Доброхотова. Оценить объем инвестиционных сделок с жильем опрошенные «Ведомостями» эксперты не берутся. Но, по словам Мурадяна, объекты на Южном берегу Крыма покупают в том числе и для сдачи в аренду. В «Миэле» отмечают интерес российских покупателей к объектам самых разных ценовых категорий.

Цены высокие и в долларах
«Выбор велик: квартиры, дома различных сегментов, таунхаусы, земля под ИЖС и т. д., – рассказывает Мурадян. – В Ялте, Форосе, Феодосии и Евпатории представлено много объектов уровня де-люкс, чем ближе к морю, тем дороже. В Ялте активно проходят сделки в дорогом сегменте, от 150 000 руб. за 1 кв. м. Есть спрос на старые домовладения в центре – под новое строительство, на участки (тут главное – близость необходимых коммуникаций)». Ольга Гусева, коммерческий директор УК «Фонд Юг», выделяет спрос именно на землю: «Покупают участки либо свободные, либо со старыми домами, которых на полуострове большинство. Сотка стоит в среднем 500 000 руб., но в Ялте может быть и дороже 1 млн, в Севастополе можно найти предложения за 300 000-400 000 руб.».

Добротные новые дома с землей в частном секторе дороги, добавляет она. В основном, по словам риэлторов, спросом пользуются квартиры с черновой отделкой в новостройках. Инвесторы, появляющиеся на полуострове, рассматривают коммерческие объекты (гостиницы, мини-отели, землю под строительство).

 Цены на жилье крымских курортов догоняют московские, – заметили специалисты портала «Мир квартир». Например, в Форосе 1 кв. м в новостройке предлагается за 168 827 руб., в среднем объект обойдется в 10,9 млн руб. В Ялте средний ценник – 156 157 руб. за 1 кв. м и 13,8 млн руб. за лот, примерно столько же – в Гурзуфе. Дешевле Керчь (60 33 руб. за 1 кв. м) и Феодосия (60 397 руб. за 1 кв. м).

 По данным «Миэль-франчайзинга», разброс цен на «домик у моря» летом 2016 г. – от 800 000 до 160 млн руб. В базах данных крымских офисов «В Севастополе», «В Симферополе» и «В Ялте» «Миэля» самое недорогое предложение – 793 000 руб. за дом площадью 40 кв. м на четырех сотках в 4 км от Черного моря, но рядом с озером (село Михайловка). Там же предлагается садовый домик 70 кв. м за 950 000 руб. Самое дорогое предложение – вилла в Массандре за 227,5 млн руб.: 25 соток, два дома (373 и 166 кв. м) и два бассейна, 15 минут от берега и виды на море. Вилла в Гурзуфе выставлена за 162,5 млн руб. (520 кв. м, 11 соток, бассейн с подогревом, до моря 550 м), дом в Ливадии – за 109,2 млн руб. (195 кв. м, 8 соток). Став российским, жилье на ЮБК подорожало процентов на 30. Впрочем, Ирина Доброхотова советует не забывать: «Цены реальных сделок могут отличаться в меньшую сторону – в регионах России сейчас до 80% сделок совершается с дисконтом».

После вхождения в состав РФ Крым оказался единственным регионом с долларовым рынком недвижимости, – напоминают в ЦИАНе (например, в компании, строящей в Ялте «Резиденции «Дипломат», оценивают 1 кв. м нового элитного жилья на ЮБК в $6000–11 000, сумму сделки – в $700 000–800 000). «Застройщики позиционируют объекты в валюте и на ней формируют свои бюджетные ожидания», - подтверждает Шлома. Он приводит пример из Севастополя: «В новостройке на стадии строительства год назад квартира предлагалась по $1700 за 1 кв. м, сегодня пытаются продавать по $2100 за 1 кв. м. Застройщик не снижает цену, хотя, по откликам, продажи идут плохо».

 За два года цены, номинированные в рублях, в Ялте и Севастополе поднялись с 35 000–50 000 руб. до 85 000–100 000 руб. за 1 кв. м (данные ЦИАНа). Этот рост «включил» в себя как ожидания, связанные с изменением статуса полуострова, так и девальвацию рубля. Сейчас часть квартир в Крыму выставляется в рублях, часть – с использованием курса, отличающегося от официального. Снижение цен предложения – минус 4,5% в Севастополе и минус 3,5% в Ялте – в ЦИАНе связывают с укреплением рубля в последние месяцы и постепенным переходом рынка на российскую валюту. Цены могут еще снижаться от текущих уровней – ялтинские и севастопольские метры дороже, чем в любом региональном центре РФ, а доходы жителей полуострова невысоки. Рыночные ставки аренды, которые быстрее реагируют на изменения и лучше отражают реальный уровень спроса и предложения, в Крыму ниже, чем в сопоставимых городах-курортах Краснодарского края, – еще один аргумент за коррекцию, считают в аналитическом отделе ЦИАНа. За рост на побережье Черного моря «играла» растущая популярность внутреннего туризма. Татьяна Мазаева, как и ее коллеги, считает, что цены на недвижимость здесь могут подрасти на 10-15% после окончания строительства моста через Керченский пролив (должен быть введен в эксплуатацию к концу 2018 г.) и общего улучшения инфраструктуры региона. «Однако все зависит от спроса и политической ситуации в стране», – оговаривается она. «Даже тогда ни о каком волшебном росте в перспективе ближайших двух лет речи нет», - уверен Сергей Шлома.

Мало строят
По данным Росстата, всего в 2015 г. в Крымском федеральном округе было выполнено строительных работ на общую сумму более 5 млрд руб., что на 16% выше уровня 2014 г. (с момента вхождения Крыма в состав РФ).

Общая площадь жилого фонда полуострова в 2014 г. составляла около 49 млн кв. м: 40,5 млн кв. м приходится на Республику Крым, 8,5 млн кв. м – на город федерального значения Севастополь. «Обеспеченность жильем на одного жителя – 20,4 кв. м (в России – 23,7 кв. м). Чтобы выйти на среднероссийский показатель, необходимо увеличить жилищный фонд как минимум на 8 млн кв. м, – подсчитывает Николай Алексеенко, генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), – и это без учета решения вопроса ветхого и аварийного жилья».

За 2015 г. в Крымском федеральном округе было введено 354 200 кв. м жилья. В Краснодарском крае, который превосходит полуостров по площади и по населению всего в три раза, объем ввода жилья составил 4,6 млн кв. м, в 13 раз больше.

Общероссийский путь стимулирования строительства через субсидирование ипотечной ставки пока что в полную меру в Крыму не заработал, считают в РАСКе. За период с III квартала 2014 г. по конец мая 2016 г. было заключено 450 ипотечных контрактов на общую сумму 939 млн руб. Впрочем, объемы ипотечного кредитования возрастают от квартала к кварталу в геометрической прогрессии. Госпрограмма субсидирования ипотеки для новостроек по факту заработала только в конце января 2016 г. На данный момент в этой программе на территории Крыма участвуют два банка: РНКБ (Российский национальный коммерческий банк) и банк «Россия», по 2,7 млрд руб. на банк, по данным РАСКа. Однако льготная ставка распространяется только на объекты, которые возводятся и продаются в соответствии с ФЗ-214 «О долевом строительстве», а таких обнаружено всего 11. По программе субсидирования ипотеки было выдано всего 27 кредитов на 41 млн руб. по состоянию на 1 июня 2016 г. Для сравнения: в среднем по России доля субсидированной ипотеки в общем объеме выданных ипотечных кредитов составляет 35%.

По мнению аналитиков ЦИАНа, высокие цены как на вторичном рынке, так и на новостройки сдерживают потенциальных покупателей из Центральной России или северных регионов, которые могли бы подыскивать себе «на старость» жилье в более комфортном климате. Дороговизну новостроек аналитики объясняют в том числе достаточно высокой себестоимостью строительства: «Крым и кавказское побережье относятся к сейсмоопасной зоне, большинство свободных земельных участков характеризуются сложным рельефом и инженерно-геологическими условиями». Стройматериалы в Крым доставляют через паромную переправу, что также сказывается на себестоимости.

Не только строительные риски и цены сдерживают спрос. «Одна из существенных проблем вложения в жилую недвижимость на территории Республики Крым заключается в том, что ее статус в составе РФ не признается украинскими властями, а у властей Республики Крым и ее регистрационных органов (Госкомрегистр, образованный в Республике Крым, действует с июня 2014 г.) нет доступа к сведениям украинского государственного реестра недвижимости (УГРН) по сделкам и правам, зарегистрированным до июня 2014 г., – комментирует Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век». – Фактически регистрационная и кадастровая системы Республики Крым формируются сейчас с нуля». Правовая неопределенность – серьезный минус в глазах инвесторов.
Протяженность береговой линии России – более 37 000 км, но 90% побережья приходится на практически безлюдные просторы Северного Ледовитого и Тихого океанов, напоминают в аналитическом центре ЦИАН. На оставшихся 2500 км берегов Балтийского, Черного, Азовского, Каспийского и Японского морей находится немало комфортных и интересных городов с развивающимися рынками жилой недвижимости. В ЦИАНе подсчитали, что средняя стоимость 1 кв. м в 13 прибрежных городах от Балтики до Тихого океана составляет 68 500 руб., на 13,5% выше, чем уровень цен по всему массиву городов РФ.