22 августа 2016

Независимая газета

Независимая.png18.08.2016
Каким будет рынок жилья в ближайшие три года?

Жилищное строительство в РФ падает уже четвертый квартал подряд. После рекордных по вводу жилья 2014-го и 2015-го текущий год может стать началом затяжного провала отрасли, схожего с тем, который происходил в кризисный 2009 год. Эксперты ожидают по итогам этого года 10-процентное сокращение объема ввода жилья. Рост начнется, по их оценкам, не раньше 2019-го. Не сможет поддержать отрасль и низкая покупательская активность россиян, считают эксперты.

За январь–июль в России было введено в строй 37,2 млн кв. м жилья, это на 7,4% меньше, чем за тот же период прошлого года. Такие данные приводит Росстат. Несмотря на рост в отдельные месяцы, в целом отрасль падает. Уже четвертый квартал подряд жилищное строительство демонстрирует в годовом выражении сокращение ввода. В отдельные кварталы спад достигал даже двузначных значений. Например, по итогам первого квартала 2016 года ввод жилья в стране сократился в годовом выражении на 16,3%.

До этого момента отрасль в целом росла. И как подчеркивали ранее правительственные чиновники, 2015 год стал даже «самым успешным по вводу жилья». «По итогам 2015 года в РФ было введено 85,3 млн кв. м жилья. Домов было введено больше, чем в РСФСР в рекордном 1987 году, тогда было введено 73 млн кв. м», – хвалился премьер Дмитрий Медведев. Однако он не уточнил, что рост по итогам года составил лишь 1,4%, что в сравнении с 18-процентным ростом жилищного строительства по итогам 2014 года фактически ничто.

Да и хвалясь прошлогодними успехами жилищного строительства, чиновники как будто забывают прошлые обещания руководства страны. Например, еще в 2007 году президент Владимир Путин говорил, что «к 2010 году мы должны вводить ежегодно в среднем по 80 млн кв. м жилья». Позже этот целевой показатель менялся. Речь шла уже о возможности вводить и 100 млн кв. м, и даже 140 млн. кв. м (см. «НГ» от 14.02.12). Однако на подобный темп жилищного строительства страна пока не вышла.

В целом текущее падение в отрасли схоже с ситуацией 2009–2010 годов, когда темпы ввода нового жилья так же, как и сейчас, сокращались несколько кварталов подряд. При этом сегодняшняя ситуация в отрасли не радует ни чиновников, ни экономистов. Так, в Минэкономразвития (МЭР) подчеркивали, что ситуация в строительстве явно не способствует замедлению экономического спада в РФ. О колоссальном по сравнению с другими видами экономической деятельности падении строительной отрасли говорят и в Высшей школе экономики.

Причину сегодняшних проблем в отрасли эксперты «НГ» видят в продолжающемся снижении покупательской активности россиян. «После наступления кризиса в конце 2014 года покупательская активность на первичном рынке недвижимости, за исключением некоторых периодов ажиотажного спроса, стимулируемого в основном внешними факторами, в целом постепенно снижалась», – поясняет директор департамента компании «Лидер групп» Дмитрий Пантелеймонов. При этом именно средства, полученные от дольщиков, как правило, являются для застройщика одним из источников финансирования проекта, уточняет он. «Поток денежных средств, которые застройщики получали от дольщиков и инвестировали в возведение домов, также сократился, – объясняет Дмитрий Пантелеймонов. – Собственные ресурсы и та «финансовая подушка», которую многие компании сформировали за счет высоких продаж в конце 2014 года, тоже поиссякла». В итоге, по словам эксперта, темпы строительства жилых комплексов только за последний год замедлились на 20–25%. Он добавляет: «И если до кризиса на возведение монолитной новостройки уходило в среднем 24 месяца, то сегодня, как правило, это занимает около 30 месяцев».

Эксперт не исключает, что при текущем состоянии российской экономики, дорогом банковском финансировании и сегодняшней конъюнктуре рынка недвижимости дальнейший перенос срока сдачи домов во второй половине 2016-го и в 2017 году скорее всего будет вполне рядовым явлением.

По итогам текущего года снижение объема ввода жилья в эксплуатацию по России составит около 10%, полагает управляющий партнер «Метриум групп» Мария Литинецкая. «Однако ни о каком «беспросветном падении» речи нет. Рынок недвижимости цикличен. Как и в кризис 2008–2009 годов, вероятно, еще год–два будет сохраняться отрицательная динамика ввода жилья по России. Однако уже в 2019–2020 годах, возможно, мы снова увидим увеличение показателей», – надеется Литинецкая.

Кроме того, по мнению эксперта, помимо снижающегося спроса не меньшее воздействие на девелоперскую активность оказывают законопроекты по ужесточению контроля над строительной сферой. «Застройщики отказываются от старта новых проектов до появления определенности и конкретных «правил игры», – замечает Литинецкая.

Есть среди экспертов и оптимисты, которые говорят, что падение отрасли по итогам года будет не таким глубоким, как может показаться по текущим данным. «Скорее всего в 2016 году показатель по вводу жилья в целом по РФ будет либо стабилен, либо слегка сократится, но не более чем на 5%. По результатам первого полугодия преждевременно делать выводы о годовой динамике, так как в строительной сфере больший объем проектов завершается к концу отчетного года, особенно в четвертом квартале», – обращает внимание председатель совета директоров компании «БЕСТ-новострой» Ирина Доброхотова.

Как считает финансовый аналитик компании «Финам» Тимур Нигматуллин, сектор жилищного строительства будет поддержан снижающейся ставкой по ипотеке. «Сейчас формируется устойчивый тренд на снижение ставки по ипотеке. В мае (последний отчетный период) средневзвешенная ставка по выданным ипотечным жилищным кредитам в рублях на первичном рынке жилья составила 12,6% годовых против 14,4% годом ранее», – говорит он. В значительной мере снижению ставки способствовало продление программы субсидирования ипотеки со стороны государства, напоминает он. «Даже умеренное снижение ставки привело к значительному росту популярности ипотеки у населения на первичном рынке. За январь–апрель было выдано 261 тыс. ипотечных кредитов против 184 тыс. в прошлом году. По мере снижения ключевой ставки Центробанка доля ипотечных сделок продолжит расти», – полагает Нигматуллин.

Однако подобный оптимизм разделяют не все. «Строительство всегда следовало за экономикой с некоторым лагом, что объясняется длинным инвестиционным циклом, – цитирует главного аналитика Нордеа Банка Дмитрия Савченко «Прайм». – В период же восстановления экономики эта отрасль, как правило, тормозит. И по итогам текущего года будет одной из худших».