18 августа 2017

Москва24

Москва 24.png18.08.2017

Дешевая ипотека разогревает рынок вторичного жилья



Число сделок на вторичном рынке недвижимости в Москве в июле выросло почти на 8 процентов по сравнению с прошлым годом, сообщил Росреестр. Оживлению рынка способствовали подешевевшая ипотека и снижение запросов продавцов.

Согласно данным Росреестра по Москве, в июле было зарегистрировано 10,24 тысячи переходов прав собственности на основании договоров купли-продажи (мены) жилья – именно этот показатель характеризует состояние вторичного рынка жилой недвижимости. Для сравнения: в июле прошлого года было зафиксировано лишь 9,5 тысячи переходов прав собственности. Таким образом, за год количество сделок со вторичкой выросло на 7,6 процента.

Прирост по сравнению с прошлым годом зафиксирован в текущем году впервые. В январе 2017 года число зарегистрированных переходов прав по сравнению с тем же месяцем 2016 года сократилось на 24 процента, в феврале — на 4, в марте — на 31, в апреле — на 17,9 процента, в мае — на 10, в июне — на 4,7 процента.

Риэлторы называют две основные причины оживления рынка вторички. Первая – снижением ставок по ипотеке, которое фиксировалось на протяжении всего первого полугодия. По оценкам аналитиков компании "Бест-новострой", сегодня средневзвешенная ставка по ипотеке является самой низкой с 2009 года, сократившись за это время на 3,2 процентных пункта.

Вторая, и, пожалуй, более важная причина – изменение рыночного поведения продавцов, которые все активнее идут на уступки по ценам. Ранее многие из них не были готовы снижать цены, безуспешно пытаясь найти покупателей по много месяцев. Теперь появилось понимание, что чем дальше, тем с большим дисконтом придется продавать квартиру.

Снижение цен на жилье в Москве практически неизбежно из-за фактического затоваривания рынка. По оценкам специалистов аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU", на первичном рынке сейчас предложение в шесть раз превышает спрос. На вторичном рынке, согласно расчетам аналитиков "Инком-недвижимость", ситуация ненамного лучше: здесь предложение превышает спрос только в четыре раза. При этом аналитики отмечают, что, несмотря на некоторый рост числа переходов прав по сравнению с прошлым годом, число сделок на вторичном рынке все равно на 28 процентов ниже аналогичного показателя за 2014 год.

Что дорожает, что дешевеет?

По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" по итогам июля увеличение средней цены квадратного метра жилья было зафиксировано в 30 районах Москвы из 86. Цены не изменилась в 2 районах. Снижение средней цены было зафиксировано в 54 районах. То есть две трети столичных районов отметились удешевлением жилья.

Здесь есть важная деталь – рублевые цены в целом по Москве в июле выросли на 0,3 процента, до 168108 рублей за квадрат. А вот цены в долларах и евро снизились на 4 процента и 5,3 процента соответственно. Таким образом, подорожание на 0,3 процента в рублях оказывается виртуальным, связанным со снижением курса национальной валюты.

"Цены на дорогое жилье до сих пор выставляются в твердой валюте, благодаря чему этот сегмент в июле "виртуально" подорожал в рублях сразу на 3,3% и в итоге обеспечил небольшой рост среднерыночному рублевому индексу, — объясняют аналитики. – Из-за ослабления рубля и роста курса доллара в июле в лидерах рынка оказались округа с наибольшей долей дорого жилья – Центральный, Юго-Западный и Западный".

То, что драйвером рынка в июле стала именно дорогая недвижимость, наглядно демонстрирует ценовая динамика по типам жилья. Если рынок в среднем подрос в рублях на 0,3%, то квартиры в монолитно-кирпичных домах, большинство из которых относится к бизнес-классу, прибавили 0,9%. Цены на типовые кирпичные дома и "сталинки" увеличились только на 0,2%, а все панельные и старые кирпичные дома, на которые приходится львиная доля спроса, вообще ушли в минус. 

Такая же картина вырисовывается и при рассмотрении движения цен в разрезе комнатности – больше всего подорожали дорогие "трешки" и многокомнатные квартиры. "Рост цен на дорогое жилье в июле не отражает реального положения дел на рынке недвижимости и обусловлен исключительно колебаниями валютных курсов. – уверены специалисты аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU. – Намного показательнее в этом плане ситуация в сегментах массового спроса, давно перешедших на рубль. А там цены продолжают медленно, но верно ползти вниз из-за ограниченности платежеспособного спроса и все возрастающей конкуренции с первичным рынком".

Общий вывод прост: если вы собрались продавать свою квартиру, лучше делать это прямо сейчас. Особенно если это квартира в панельном или старом кирпичном доме. У вас еще есть время на раздумье, если речь идет о дорогом жилье – "сталинки", квартиры в монолитно-кирпичных домах, жилье в престижных районах и так далее.

Неплохие перспективы сохраняются для больших квартир, с числом комнат от трех и больше – в этом сегменте наблюдается всплеск спроса. Специалисты объясняют его тем, что сейчас люди приобретают квартиры в основном для себя, с целью улучшения жилищных условий, а не для получения доходности.

Однако в целом быть владельцем лишней квартиры в Москве становится все менее выгодным. В большинстве случаев, продав квартиру и положив деньги на депозит в банк, можно обеспечить себе больший доход, чем от сдачи жилья в аренду.