6 декабря 2017

Банки.ру

bankiru-logo.png06.12.2017
Ломать. Не строить!

Смогут ли застройщики обойтись без долевого строительства.

По данным Минстроя, в России зарегистрировано 36,6 тыс. обманутых дольщиков. Не один год правительство пытается разобраться с их проблемами — безуспешно. И вот наконец решение нашлось: полностью отменить долевое финансирование строительства. Кто и на что будет строить жилье в России дальше? 
Готовьтесь к готовому!

Введенное в 2005 году долевое участие в строительстве для физических лиц уже не единожды пытались отменить. Несмотря на то, что оно очевидно сделало жилье более доступным и подстегнуло объемы строительства благодаря низким ценам на нулевом цикле и на этапе строительства. Получив деньги от будущих владельцев квартир по договорам долевого участия (ДДУ), застройщики в большинстве случаев благополучно завершали стройку. Дольщик получал таким образом новое жилье в собственность по цене на 25—30% ниже рыночной, застройщик — средства на строительство без банковской 15—20-процентной «наценки». Дольщики, конечно, рисковали потерей средств, если застройщик вдруг исчезнет вместе с собранными средствами. Известно немало случаев, когда злосчастные жилые комплексы переходили из рук в руки, меняли название, но так и не достраивались.

С 1 января 2014 года девелоперов, продающих квартиры в недостроенном доме, обязали иметь поручительство банка, соглашение со страховой компанией или состоять в Обществе взаимного страхования (ОВС) застройщиков — дабы обезопасить инвестиции частных лиц. Но это не сильно помогло: страховщики заключали договоры с теми застройщиками, в которых были уверены, так что выплат по этому виду страхования почти не было. Случаи выплат со стороны ОВС также были единичными. Самые проблемные застройщики прикрывались поручительством банка, которое проблему дольщиков решать никоим образом не помогало.

На начало 2015 года в стране насчитывалось 684 проблемных объекта в 62 регионах, а число обманутых дольщиков перевалило за 70 тыс.

Дольщиков стали обманывать чаще
Права дольщиков нарушаются всё чаще, сообщили «Известиям» в Генпрокуратуре. Количество зарегистрированных преступлений в сфере долевого строительства в первой половине этого года выросло почти на четверть. Уголовные дела возбуждали в том числе против региональных чиновников, проявлявших халатность. Всего ведомство с января по июнь выявило свыше 6 тыс. различных нарушений прав дольщиков.

В итоге в марте 2014 года министр строительства и ЖКХ Михаил Мень заговорил о возможной отмене долевого строительства и переходе к «взаимодействию между покупателем и девелопером полностью через банковскую конструкцию». А в июле 2015 года первый заместитель главы правительства РФ Игорь Шувалов уже официально поддержал предложение губернатора Московской области Андрея Воробьева, который ратовал за то, чтобы к 2018 году «у нас вообще не было дольщиков». Была даже создана рабочая группа при Минстрое, призванная ликвидировать долевое строительство к 2020 году. Эти разговоры стали возможными, когда банки начали выдавать кредиты застройщикам на уровне 9—12% годовых.

Но на тот момент остановить долевое строительство означало буквально заморозить половину строек жилых домов в стране. В 2015 году средства дольщиков, на которые строилось жилье, превышали 50% в общем объеме. К нынешнему моменту эта доля выросла до 70—80%. Однако сейчас реализация этой идеи кажется чуть более реалистичной — из-за низких банковских ставок. Министр финансов РФ Антон Силуанов в конце октября заявил, что ипотечные ставки позволяют перейти на покупку гражданами только готового жилья. Средние ставки по ипотеке на данный момент составляют 12—13%, а у некоторых банков для определенных групп клиентов начинаются от 8%. В будущем году, по прогнозам, они могут опуститься ниже 10%.

На сей раз дело дошло до президентских поручений: 7 ноября Владимир Путин поручил правительству совместно с Банком России и АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (АИЖК) в срок до 15 декабря 2017 года утвердить план мероприятий (дорожную карту) по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан «банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан». Подразумевается, что нужно еще придумать, как сохранить доступность жилья, так как при нынешнем уровне доходов населения прибавка к цене в 20% может стать критичной.

Президент России Владимир Путин утвердил перечень поручений по итогам совещания с членами правительства, состоявшегося 25 октября 2017 года. Документ опубликован на днях на сайте Кремля.

1 декабря 2017 года Михаил Мень заявил, что резкого отказа от долевого строительства и перехода к проектному финансированию не будет, пояснив, что поручение президента содержит в себе всего лишь «создание поэтапного плана-графика». Следует ли это расценивать как намек на то, что за три года полностью отменить долевое строительство и ликвидировать проблему дольщиков не удастся, пока непонятно.
Между тем застройщики и другие участники рынка уже начали задумываться о том, как жить дальше, если ДДУ прикажут долго жить.

«Проектное финансирование намного дороже, чем беспроцентные деньги дольщиков»

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»:
— На смену долевому строительству придет банковское кредитование и проектное финансирование. И то и другое намного дороже, чем бесплатные (то есть беспроцентные) деньги дольщиков. Даже если власти найдут возможность как-то удешевить эти кредиты, все равно процентной ставки менее чем 10% ждать не стоит. Однако следует понимать, что далеко не все застройщики смогут привлекать средства таким образом: проектное финансирование предоставляют всего несколько крупнейших банков, а ставка по нему составляет порядка 12—17%. К тому же на то, чтобы получить одобрение, может уйти несколько месяцев. Осилить все эти условия под силу только крупным компаниям федерального уровня.

Вполне возможно, что переход на банковское финансирование повлияет на рынок не только с точки зрения стоимости квадратного метра, но и в плане объемов. Если кредиты будут дорогие и девелоперы не смогут получать финансирование на начальных этапах строительства, то проектное финансирование банками не сможет заместить механизм долевого участия даже наполовину. Соответственно, вполне возможно снижение объемов строительства.

При этом почти наверняка улучшится качество строительства, поскольку девелоперам придется представлять покупателям товар лицом, а не просто показывать рендеры (компьютерные модели будущих домов в виде объемных картинок. — Прим. Банки.ру) и по картинкам рассказывать, какого качества материалы будут использованы при возведении дома. Правда, и стоить такое предложение будет уже дороже, поскольку готовые квартиры обычно на 20—30% дороже, чем квартиры, которые сейчас продаются на этапе котлована.

Более или менее найдут свою нишу средние и крупные застройщики, а лучше всего будут себя чувствовать в новых реалиях крупные компании в составе многопрофильных холдингов и девелоперские подразделения крупных банков.