12 сентября 2014

РБК-Недвижимость. Сколько зарабатывают "квартирные" инвесторы

12.09.2014


Даже во времена экономических потрясений эксперты рынка недвижимости не перестают заверять всех в том, что недвижимость - это самый универсальный и надежный инструмент сохранения, накопления и преумножения собственных сбережений. Сейчас, когда мы, судя по всему, снова стоим на пороге смутного периода, "РБК-Недвижимость" попросил специалистов назвать наиболее оптимальные на сегодняшний день варианты для частных инвестиций граждан в Московском регионе.

Тезис о том, что лучше недвижимости предмета для частных вложений еще не придумано, продолжает звучать в информационном эфире. А люди голосуют за него рублем. По словам руководителя аналитического центра компании ОПИН Дениса Бобкова, реакцией на последние экономические и политические события стало увеличение числа инвестиционных покупок весной до рекордных 30% против традиционных 10-15% (в зависимости от проекта). "Даже в период острых кризисов, сопровождаемых снижением цен, стоимость недвижимости быстро возвращается к предкризисному уровню, позволяя инвесторам нивелировать инфляционные издержки, - говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров "БЕСТ-Новострой". Тем более что сейчас при санации ЦБ банковской системы сильно пошатнулось доверие к депозитам. В качестве серьезного источника дохода их можно рассматривать только в том случае, если фигурируют крупные суммы. Однако в настоящее время страховке подлежат только те вклады, размер которых не превышает 700 тыс. рублей. Обладатели больших накоплений ищут более надежные инструменты сбережения средств. "Фондовый рынок сейчас сродни русской рулетке, и непрофессиональные игроки здесь рискуют потерять больше, чем приобрести", – замечает директор по маркетингу компании MR Group Евгения Старкова.

Жилье и конкуренты

Мария Литинецкая, генеральный директор компании "Метриум Групп" уверена, что все первые позиции в условном топе занимает жилая недвижимость. "С точки зрения частного инвестора, планирующего заработать на перепродаже объекта, она по-прежнему остается наиболее ликвидной", - считает Мария. При этом коммерческую недвижимость специалист не советует рассматривать соответствующим образом, поскольку для простого обывателя этот рынок сложный. Более того, он находится в стагнации последние несколько лет, поэтому роста цен как такового здесь давно уже не наблюдается. Между тем, по словам Евгении Старковой, в качестве долгосрочных инвестиций "в частном секторе" сейчас практикуется и приобретение офисов блоками. "Такое предложение на рынке растет, при этом рынок фактически находится на ценовом дне, и грамотное вложение средств в качественные проекты А или В класса, расположенные вблизи крупных магистралей, с продуманной концепцией и эффективными планировками, может принести инвесторам в перспективе доход", - говорит специалист. Ирина Доброхотова добавляет, что для более состоятельных инвесторов удачным вложением средств могут также стать апарт-отели (этот сектор в настоящее время занимает лидирующие позиции, его доходность на рынке коммерческой недвижимости составляет порядка 10-15% годовых) и встроенные торговые помещения. Такая недвижимость приносит устойчивый доход, конечно, при хороших ключевых характеристиках - местоположении и т. д.

Лидер

Простая формула - инвестировать в то, что пользуется спросом или имеет соответствующее будущее. Самым выгодным вложением, конечно, являются жилые новостройки на начальных этапах строительства, лучше - котлована. Инвестиционный потенциал за период реализации проекта здесь значительно превышает даже самые привлекательные ставки по депозитам. Вопрос лишь в том, о каких новостройках идет речь.

Мария Литинецкая уверена, что самый ликвидный сегмент с точки зрения частных инвесторов - массовый - в частности, в новостройках эконом- и комфорт-класса в старых границах Москвы. "Здесь наблюдается самый высокий спрос и оборачиваемость денег, так как платежеспособность населения все еще сохраняется на низком уровне", - говорит специалист. Самый главный критерий в данном случае - месторасположение объекта. При этом на первом месте окажутся две группы локаций. Первая - спальные районы Москвы с развитой инфраструктурой и метро. Инвестор, приобретающий подобные квартиры, может рассчитывать на стандартную для столичных новостроек доходность - за весь срок строительства (около 1,5-2 лет) стоимость квадратного метра увеличивается в среднем на 30%. Вторая группа - районы, перспективы развития которых входят в планы столичных властей, где будут строиться объекты инфраструктуры, дороги, метро - например, в рамках реорганизации промзон. "Инвестор, приобретающий квартиры в таких районах, может рассчитывать даже на большую доходность, чем стандартные 30% (развитие транспортной инфраструктуры может добавить еще 5-10%). Однако риски будут чуть выше, чем в первой группе. Ведь планы чиновников могут измениться, сроки передвинуться и т. д.", - говорит Мария Литинецкая. Заместитель генерального директора по продажам компании "НДВ-Недвижимость" Яна Сосорева ставит акцент на инвестиционной привлекательности однокомнатных квартир и студий. "Это самое доступное предложение в новостройке, что и привлекает покупателей", - замечает специалист.

И остальные

Другая категория жилья для выгодных инвестиций - апартаменты комфорт-класса в старых границах Москвы. Еще несколько лет назад сегмент не был представлен на рынке, но сейчас активно развивается: в Москве строятся комплексы с доступным уровнем цен, в которых предусмотрена развитая инфраструктура. По качественным характеристикам, как говорит руководитель "Метриум Групп", эти объекты даже можно отнести к бизнес-классу (например, комплексы "Савеловский-Сити", "Водный" и пр.). Они пользуются хорошим спросом. Хотя предложение пока ограничено. Вариант с апартаментами, по словам Евгении Старковой из MR Group, чаще рассматривают инвесторы, которые планируют в будущем вести рентный бизнес. Стоимость "входа" на рынок здесь относительно невелика. Например, в МФК "Савеловский Сити" - от 4,4 млн руб. на стадии котлована, при расположении в непосредственной близости от центра. Причем при сдаче в аренду в перспективе стоимость апартаментов будет сопоставима с "квартирными" предложениями. При этом, как добавляет Евгения Старкова, инвесторы в большей степени рассматривают апартаменты в комплексах-новостройках, зачастую игнорируя продукты редевелопмента - лофты.

Что касается рынка первичного рынка массового сегмента в Новой Москве и Подмосковье, то он сейчас более насыщен, чем в старых границах столицы, и темпы инвестиционного роста здесь ниже. Плюсом является то, что инвестор имеет больший выбор вариантов, и уже известны планы по улучшению транспортной инфраструктуры, прежде всего - по строительству станций метро и реконструкции основных трасс. Это активно развивающиеся города ближнего Подмосковья (Мытищи, Одинцово, Красногорск, Видное, Котельники, Люберцы, Химки и т. д.), а также территория Новомосковского административного округа. Например, рост цен в ЖК VESNA (Апрелевка, комфорт-класс) за период с начала этого года уже составляет 12-15% по разным типам квартир, притом что в среднем удорожание в этом классе составляет порядка 8-10% по итогам года. Денис Бобков добавляет, что инвестиционно привлекательные проекты есть и в подмосковном премиум-классе, хотя вариант более дорогой. Если еще в начале года, например, в ЖК "Парк Рублево" в Мякинино можно было приобрести двухкомантную квартиру за 14,4 млн руб., то сегодня самое доступное предложение в проекте начинается от 17,3 млн. руб., то есть рост с начала года уже составил порядка 20%.

Мария Литинецкая обращает также внимание частных инвесторов на квартиры бизнес-класса в столичных ЖК, где есть предложения по доступным ценам. Динамика повышения цен в данном случае практически такая же, как и в новостройках эконом- и комфорт-класса. Но спрос в новостройках бизнес-класса сейчас - на фоне снижения платежеспособности населения - более ограничен, чем в комплексах массового сегмента.

Популярным форматом являются лофт-апартаменты бизнес-класса в Москве. "Тем не менее формат уже обрел популярность у потребителя, в частности у так называемой продвинутой части молодежи, по достоинству оценившей его интересный, самобытный и привлекательный стиль", - говорит Мария Литинецкая. Темпы продаж в комплексах с лофт-апартаментами в последнее время увеличились. А стоимость "квадрата" за весь срок реконструкции (обычно 1-1,5 года) растет в среднем на 20-30%.

Наконец, можно вложить средства в приобретение жилья на вторичном рынке. Покупка позволит сохранить сбережения и получать регулярный доход от сдачи в аренду. Хотя, по оценкам экспертов "БЕСТ-Новострой", доходность в данном случае невысока - не более 5-7%. Плюсы такой инвестиции - дивиденды сразу. Минусы - сама квартира не дорожает в отличие от новостройки, которая растет в цене по мере строительства.

Сравнение инвестиционных инструментов

Экономика России проделала значительный путь после выхода из мирового финансового кризиса 2008-2009 гг. Ренесанс Капитал рассмотрели, как в посткризисный период вели себя основные инвестиционные инструменты, доступные обычному жителю нашей страны. 


Как считали

Недвижимость в рублях с учетом аренды и НДФЛ — при расчете были использованы данные сайта irn.ru об Индексе стоимости жилья: расчет был произведен с учетом динамики курса доллара США, доходов от сдачи недвижимости в аренду по ставке 5% в год и за вычетом НДФЛ. Для расчета доходности за четыре года НДФЛ учитывался только для арендных платежей.

Средневзвешенные ставки по рублевым вкладам — средние значения за январь каждого анализируемого года; взяты из «Бюллетеня банковской статистики» Банка России для вкладов в рублях сроком свыше одного года.

Рублевая доходность долларовых вкладов с учетом конвертации — средневзвешенные ставки долларовых вкладов сроком свыше одного года взяты из «Бюллетеня банковской статистики» Банка России. Затем они скорректированы с учетом динамики курса доллара США к рублю и стоимости конвертации, принятой за 4%. Для расчета доходности за четыре года расходы на конвертацию учитывались один раз, а не каждый год.

ПИФы — при расчете были использованы данные сайта investfunds.ru: для каждого анализируемого года были взяты пять открытых ПИФов, являющихся лидерами по объему привлеченных средств по итогам года, предшествующего анализируемому. Эти фонды занимаются либо акциями, либо облигациями, либо одновременно и тем, и другим. Для выбранных ПИФов был рассчитан средневзвешенный доход за год с учетом НДФЛ.

Золото — расчет произведен по данным Банка России, сайт cbr.ru, с учетом НДФЛ и расходов на конвертацию, для которых использовался бенчмарк ОМС Сбербанка: ценовой спрэд продажи и покупки на дату составления данного исследования — 5,8%. Для расчета доходности за четыре года расходы на конвертацию учитывались один раз, а не каждый год.

Инфляция — по данным Росстата.

Индекс ММВБ — по данным Московской биржи.

Доллар США к рублю — рассчитано по данным Банка России как отношение среднего курса за январь к среднему курсу за этот же месяц предшествующего года.

Возможности и потребности

При этом, конечно, важную роль играет стоимость входного билета в клуб частных инвесторов. У кого он дороже, у того, естественно, больше возможностей и вариантов. И эффективность частных инвестиций следует оценивать в зависимости от их размера. "Если мы говорим о наиболее распространенном сегодня бюджете в диапазоне от 2,5 до 5 млн руб., то лучше в качестве инструмента инвестиций использовать проекты комфорт-класса в Подмосковье и Новой Москве", - считает Денис Бобков из ОПИН. Площади квартир (что прямо пропорционально итоговому бюджету) в таких проектах вполне привлекательны для частных инвесторов от небольших компактных студий (21 кв. м) до полноценных "однушек"-"двушек" (от 37 кв. м до 60 кв. м ). Доходность по итогам всего цикла проекта, то есть примерно двух лет, в этом случае может достигать 35-40%. Трехкомнатные квартиры с точки зрения инвестиций приобретаются крайне редко. При этом специалист отмечает, что такая инвестиция может оправдаться как при единовременной оплате всей стоимости сделки, так и в случае покупки с помощью ипотечного кредитования, когда прибыль все равно будет выше, чем банковский депозит.

"Если у вас есть 3-4 млн руб., то лучше рассмотреть новостройки в Новой Москве. Например, в проекте "Новые Ватутинки. Микрорайон Центральный" купленная на начальной стадии "однушка" по завершении строительства даст не менее 5 млн. Между тем если в распоряжении "квартирного бизнесмена" имеется, скажем, 9 млн руб., то лучший вариант их преумножить - вложить в апартаменты в границах старой Москвы.

Как говорит Евгения Старкова, в целом рынок недвижимости, как коммерческой, так и жилой, сейчас стоит воспринимать как инвестиции на среднесрочную - трех-пятилетнюю - перспективу. Но это не так уж и мало, когда речь идет о том, чтобы если не преумножить средства, то хотя бы их не потерять.