26 сентября 2014

РБК. Владельцы «Красного Октября» построят творческий кластер на Пресне


Группа «Гута» Артема Кузнецова и Юрия Гущина, владелец территории завода «Красный Октябрь», разморозила проект по возведению жилого квартала и торгово-развлекательной инфраструктуры на месте лакокрасочного завода «Спектр-ЛК». «Разморозка» заключается в получении разрешительной документации: согласованный проект ценится дороже и в случае залога при новых заимствованиях, и в случае продажи, объясняют эксперты.

Через семь лет разрешили

Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК) при мэре Москвы Сергее Собянине в минувший четверг согласовала строительство жилого комплекса на участке завода «Спектр-ЛК» на 2-й Звенигородской улице, 12, в Москве.

Территория завода площадью около 4,4 га принадлежит ОАО «Научно-производственная фирма «Спектр-Лакокраска» (НПФ «Спектр-ЛК»). Владельцем этого предприятия «Гута» стала в конце 2007 года.

Представитель «Гута Девелопмент» подтвердил, что получивший согласование городских властей проект находится в портфеле «Гуты», но комментировать детали отказался.

Как следует из протоколов ГЗК, за минувшие семь лет проект претерпел существенные изменения. Если перед кризисом 2008 года на этой территории планировалось возвести до 500 тыс. кв. м офисной недвижимости и апартаментов, то теперь разрешено построить не более 123,4 тыс. кв. м жилья и инфраструктуры. Наземная часть составит 102,8 тыс. кв. м, на жилье придется 97,5 тыс. кв. м, говорится в материалах Москомстройинвеста.

Помимо квартир девелоперу разрешено разместить на участке и объекты коммерческой недвижимости. В резолюции ГЗК указано, что на территории бывшего предприятия должен появиться «творческий кластер», включающий в том числе досуговую, торгово-развлекательную и офисную инфраструктуры.

Окончательные параметры станут известны в ходе разработки проекта планировки участка в 7,6 га, который должен подготовить инвестор.

Когда «Гута» только покупала проект, планы по строительству офисов и апартаментов были гораздо масштабнее. Но компания не успела приступить к реализации, а наступивший вскоре финансовый кризис заставил заморозить проект, рассказывает источник РБК, знакомый с планами девелопера.

Участок отличается крайне удачным местоположением как с точки зрения транспортной доступности, так и с точки зрения развитой инфраструктуры и расположенных рядом парков, отмечает гендиректор «Метриум групп» Мария Литинецкая. Руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк согласен: «В указанных локациях целесообразно возведение недвижимости бизнес-плюс или премиум-класса, которая может продаваться по 230–240 тыс. руб. за 1 кв. м на начальной стадии строительства». Инвестиции в жилую застройку Литинецкая оценила в 5,5 млрд руб.

Зачем «Гуте» новый кластер

Одним из крупнейших проектов «Гута Девелопмент» является редевелопмент «Красного Октября» [комплекс бывшей кондитерской фабрики расположен на Берсеневской набережной, напротив храма Христа Спасителя]. Несмотря на то, что все согласования были получены еще несколько лет назад, «Гута» в ближайший год точно не готовит тут масштабную перестройку, рассказывал РБК источник, близкий к компании.

В интервью РБК глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев отмечал, что «Гута» притормозила проект, так как направила средства на выкуп доли города в компании «Объединенные кондитеры», владельце фабрики. В марте 2014 года «Гута» консолидировала 100% «Объединенных кондитеров», выкупив 26,58% компании у столичных властей за 6,7 млрд руб. Кроме того, на территории «Красного Октября» много объектов культурного наследия, что затрудняет и ограничивает масштабный редевелопмент, обращал внимание Тимофеев.

В общей сложности на 5 га «Красного Октября» разрешено построить многофункциональный комплекс площадью 111,84 тыс. кв. м с жильем, гостиницей, апарт-отелем, магазинами, объектами общепита, спортивными сооружениями, выставочными залами, детским садом, банком и творческим кластером.

Несмотря на то, что пространство «Красного Октября» считается модным местом для досуга москвичей, после того как участок набережной возле завода сделали пешеходным в выходные дни, многие расположенные здесь кафе и рестораны стали терять прибыль, рассказал РБК собственник одной из компаний-арендаторов «Красного Октября». «Когда на Тверской улице запретили парковку, трафик в расположенных там ресторанах и магазинах заметно снизился, – соглашается заместитель директора офисного отдела CBRE Дарья Афанасьева. – Однако о желании офисных арендаторов съехать с «Красного Октября» говорить рано».

«Гута» разморозила проект, получив дополнительные возможности для финансирования, предполагает председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова. Сейчас многие застройщики стремятся выводить новые проекты, утверждает Богданюк: «Это обусловлено желанием девелоперов реализовать существующие с банками договоренности о кредитовании на старых условиях, поскольку в связи с санкциями в банковском секторе кредиты подорожают».

«Получение разрешительной документации не означает необходимость скорейшего начала строительства, – объясняет управляющий партнер Colliers International Николай Казанский. – При этом под такой проект можно получить дополнительное банковское финансирование или продать существенно дороже, чем без документов».

«Гута» была создана в 1989 году. В группу входят «Объединенные кондитеры», Гута-банк, «Гута-Девелопмент», «Гута-Страхование», «Гута-Клиник». Общие активы группы оцениваются в $10 млрд, финансовые показатели не раскрываются.

Помимо «Красного Октября» и завода на Пресне «Гута» планирует провести редевелопмент промзоны «Рот Фронт» на Малой Ордынке (завод также принадлежит «Объединенным кондитерам»). Кроме того, группа реализует загородный проект «Курорт Пирогово» и жилой комплекс «Итальянский квартал».