23 октября 2014

Коммерсант. Разогретые долларом

Коммерсант.png
23.10.2014

Все лето застройщики Москвы и Подмосковья терпеливо ждали сентябрьского всплеска продаж, сравнимого с зимним ажиотажем, однако во второй раз за год чудо не случилось. Отдельные жилые проекты показали положительную динамику, но в основном это происходило благодаря маркетинговым акциям, которые девелоперы продлили на осень. При этом покупательский спрос медленно, но верно начал смещаться в сторону проектов, которые находятся на финальной стадии строительства.

Фон для консерваторов

Открытие делового сезона, на которое возлагались самые радужные надежды, не принесло с собой лавинообразного роста продаж квартир в большинстве строящихся проектов Москвы и Подмосковья. Однако и снижения покупательского спроса не произошло, замечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».

В первой половине сентября, по свидетельству партнера «Химки Групп» Дмитрия Котровского, в девелоперской среде, в особенности среди тех, кто вывел на рынок новые проекты, царили панические настроения. К концу месяца ситуация начала меняться в лучшую сторону, но до зимнего покупательского ажиотажа пока еще далеко.

Правда, Росреестр отчитался о том, что число зарегистрированных в сентябре договоров долевого участия по Москве выросло на 22% по сравнению с августом. Этот показатель, составивший к концу месяца 1981, выше, чем любой из тех, что были зафиксированы с апреля по август, но ниже пиковых значений февраля и марта, когда было зарегистрировано 2014 и 2157 ДДУ соответственно.

Казалось бы, фон для того, чтобы сбережения граждан, в особенности рублевые, потекли в самый консервативный инструмент их сохранения — жилую недвижимость, самый подходящий. Рост курса доллара в сентябре составил 6,7% (напомним, что за весь первый квартал этот показатель едва перевалил за 9%), прогнозы политиков и аналитиков относительно общего состояния российской экономики едва ли можно назвать хоть сколько-нибудь оптимистичными. Зачистка банковских рядов продолжается: только за сентябрь своих лицензий лишились десять банков по всей стране, из них шесть — московские финансовые учреждения.

И несмотря на все это, о значительном росте объема продаж в первом месяце осени отчитались немногие. Правда, в некоторых отчетах цифры поражают воображение, но это только на первый взгляд.

Куда уехал спрос

Некоторые застройщики в сентябре зафиксировали повышение спроса до 30%. «Однако подобный скачок продаж был характерен только для объектов с демократичной ценовой политикой»,— рассказывают аналитики ГК «Пионер».

Другими словами, сентябрьские покупатели в большинстве своем не проявляли внимания к проектам, в которых цены остались на прежнем уровне и тем более где они поднялись. «Спрос сосредоточился вокруг застройщиков, предлагавших самые интересные условия»,— признается Петр Кирилловский, заместитель президента по стратегическим коммуникациям ГК ГРАС.

Некоторые застройщики приводят цифры, свидетельствующие о реальном росте продаж в сентябре. Так, управляющий «ЛСР. Недвижимость — Москва» Валерий Забелин сообщил, что общий объем продаж по всем жилым комплексам в первом осеннем месяце составил 12 535,25 кв. м, что на 20% больше аналогичного августовского показателя. При этом, согласно информации на официальном сайте компании, скидки по акциям не превышали 4,5% от стоимости квартиры.

В ГВСУ «Центр», по свидетельству Татьяны Чернышовой, руководителя агентства недвижимости «ГВСУ-Риэлти», объем продаж в сентябре в сравнении с августом вырос на 23%. При этом средняя цена понизилась на 2,3% за счет ряда спецпредложений в рамках осенней акции компании.

Но самое впечатляющее признание сделали в группе компаний ПИК. Здесь утверждают, что в сентябре объем продаж в Московском регионе по сравнению со среднемесячным показателем летнего периода вырос приблизительно на 130%. Эта цифра, впрочем, может объясняться размером скидок, которые в сентябре достигали 10%, а также тем обстоятельством, что в начале осени компания вывела в продажу сразу семь новых корпусов с минимальными ценами в существующих объектах.

Дисконтное баловство

Рассуждая о ситуации на рынке, его участники в один голос говорят о том, что новое падение национальной валюты заставило граждан спешно избавляться от рублевых накоплений. Но, в отличие от зимней волны, сентябрьский спрос оказался куда более избирательным.

По-видимому, сказался летний период, когда на рынке царило традиционное затишье, с которым большинство застройщиков пыталось бороться, предлагая покупателям многочисленные акции и скидки. Избалованные их обилием, а также обеспокоенные не самыми утешительными прогнозами относительно будущего отечественного девелопмента, инвесторы стали, с одной стороны, требовать дисконта почти на каждом объекте, а с другой — все чаще обращать внимание на готовые проекты, а также на те, которые находятся на завершающей стадии строительства.

В особенности ярко эта тенденция проявилась на рынке элитных новостроек, где, по свидетельству Марии Литинецкой, генерального директора «Метриум Групп», спрос был невысоким на протяжении всего третьего квартала. «Нестабильная экономическая ситуация в стране и резкое падение курса рубля по отношению к доллару вынудили многих повременить с покупкой, отложив ее до более благополучных времен»,— объясняет эксперт. «В сравнении с сентябрем прошлого года уровень спроса ниже на 17%»,— подтверждает Анатолий Довгань, руководитель отдела анализа и мониторинга рынка IntermarkSavills.

Еще резче высказывается Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate: «Рост курса доллара фактически вывел из игры некоторые жилые комплексы с долларовыми ценами». Что же касается потенциальных покупателей, то те из них, кто не успел совершить покупку в первом полугодии, теперь предпочитают не спешить с совершением сделки, ожидая возможных корректировок рынка, считает эксперт и добавляет, что сентябрьские показатели подтверждают подобные настроения покупателей.

В Knight Frank говорят, что после летнего снижения спрос в сегменте все же вырос, однако, оговаривается Андрей Соловьев, директор департамента элитной жилой недвижимости компании, это не касается элитных апартаментов, продажи которых в сентябре снизились более чем на 25%.

В свою очередь, Татьяна Крючкова, генеральный директор Troika Estate, утверждает, что основная доля сделок приходилась на объекты, находящиеся на финальной стадии строительства. С ней согласна Жанна Лебедева, руководитель департамента жилой недвижимости компании Welhome: «Большинство наших клиентов стремятся купить жилье «под ключ» либо в уже построенных домах».

Быстро, если дешево

В высокобюджетных сегментах рынка эксперты заметили и еще один тренд: решение о покупке клиенты стали принимать заметно дольше, чем раньше. Как замечает Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group, временной интервал между первым обращением в компанию и финальным заключением договора увеличился примерно на 30%.

С коллегой согласна Екатерина Фонарева, коммерческий директор «Баркли». «Все это объясняется растущей неопределенностью на рынке,— добавляет эксперт.— Люди ждут кризиса и экстраполируют сценарий 2008 года на текущую ситуацию».

В сегментах эконом- и комфорт-классов, впрочем, наблюдается обратное. «Если в начале года с момента обращения клиента до подписания договора проходило от двух недель до месяца, то сейчас этот период сократился до недели»,— говорит Юлиан Гутман, директор департамента новостроек «Инком-Недвижимости».

Сезон продолжается

Конкуренция на рынке существенно ужесточилась, замечают в ГК «Пионер», приводя в доказательство цифры по росту объема предложения жилья комфорт-класса: за год таких проектов стало больше на 50%. Только за сентябрь в сегменте массового жилья предложение в столице увеличилось на 10,5%, добавляют аналитики «Метриум Групп».

Цены в таких условиях продолжают постепенно идти вниз как за счет выхода на рынок новых объектов и корпусов на начальной стадии строительства, так и благодаря дисконтной политике девелоперов. Даже в наиболее продаваемом сегменте экономкласса, по разным данным, цены за месяц в среднем снизились от 0,1% до 0,7%, а в премиум-сегменте сентябрьское падение долларовых цен оценивается от 3% до 9,9%.

Участники рынка уверенно говорят о том, что ближе к Новому году для покупателей жилья в Москве и Подмосковье наступит поистине золотое время. «Рублевый спрос, который накопился за лето, в сентябре был выработан,— считает господин Кирилловский.— Возможно, он продержится до конца октября, а в ноябре мы уже ждем снижение покупательской активности».

В такой ситуации сезон скидок, начавшийся летом, вполне может плавно перейти в сезон распродаж. Эксперты Troika Estate предсказывают, что при дальнейшем ослаблении рубля к концу года цены в элитном сегменте снизятся до 10% в долларовом эквиваленте. Причем возможны два сценария: реалистичный и негативный. В первом случае снижение будет происходить поэтапно и, прежде чем переходить к снижению цен, продавцы элитной недвижимости реализуют весь запас маркетинговых инструментов. При негативном сценарии, предусматривающем значительное ухудшение геополитической и макроэкономической обстановки, возможно повторение событий 2008 года, говорит Татьяна Крючкова. Тогда снижение цен составило от 20% до 30%.

Примечательно, что о возможности развития позитивного сценария не упоминается. По всей видимости, сейчас для этого нет достаточных оснований.