18 ноября 2014

Московская перспектива

Московская перспектива.gif

Экономика России входит в зону высокой турбулентности. И если еще недавно о том, что экономическая ситуация в стране приобретает выраженные оттенки кризиса, рассуждали преимущественно эксперты, то сегодня это становится очевидным для большинства населения. Все больше россиян начинают задумываться о том, как с наименьшими потерями пережить надвигающийся кризис, а возможно, даже попытаться заработать на нем.

Весь опыт экономических кризисов, пережитых Россией в новейшей истории, указывает на то, что наиболее уязвимым местом становятся сбережения граждан. Уже сегодня многие с опасением наблюдают за падением курса рубля и ростом цен, темпы которых неумолимо съедают доходность ранее открытых депозитов. Надо признать, что сами по себе депозиты начали вызывать вопросы у клиентов банков еще задолго до вхождения кризиса в острую фазу. Поначалу многих не устраивала их относительно невысокая доходность, особенно если речь шла о вкладах в валюте. Впоследствии к этому добавилась череда отзывов лицензий у коммерческих банков, завершения которой не видно и по сей день. Сегодня рост валютного курса и всплеск инфляции поставили под вопрос эффективность банковских депозитов в целом. Вложения накоплений в акции компаний и другие ценные бумаги также не предвещают ничего хорошего. Впрочем, определенная часть населения, похоже, нашла способ обезопасить собственные сбережения, а возможно, даже извлечь максимум экономической пользы из сложившейся ситуации.

На фоне последних экономических неурядиц эксперты отмечают повышение активности на рынке жилой недвижимости, и в первую очередь – новостроек. Судя по проведенному РБК опросу представителей застройщиков и риелторских компаний, покупательская активность на рынке этой осенью заметно возросла. «Наши продажи зашкаливают, – цитирует агентство председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирину Доброхотову. – Октябрьский план был перевыполнен еще до конца месяца – у нас чуть ли не очереди из клиентов стоят, лишних агентов нет, даже приходится отменять отпуска и работать до ночи». По словам госпожи Доброхотовой, из-за падения рубля люди массово стремятся заключить договоры долевого участия, лишь бы зафиксироваться в нынешних рублевых ценах. «Большинство покупателей воспринимают недвижимость как один из активов, который позволяет сохранить деньги», – говорит генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Схожего мнения придерживаются и застройщики. «Оживление продаж началось еще в сентябре и продолжилось в октябре. Продажи по сравнению с летним среднемесячным показателем выросли приблизительно на 130%, – отмечает представитель Группы Компаний ПИК. – Это связано не только с проводимой сентябрьской акцией, по которой скидки на квартиры достигали 10%, но и с началом делового сезона». По словам представителя ГК «Мортон» Игоря Ладычука, в октябре компания продала 50 тыс. кв. метров жилья против 37,2 тыс. кв. метров в сентябре.

Чем же так хороша жилая недвижимость в период экономических потрясений? Прежде всего тем, что квадратные метры остаются сегодня едва ли не единственным товаром, номинированным в рублях, чья цена крайне незначительно зависит от колебаний валютного курса. В отличие от автомобилей, бытовой техники, одежды и т.д. в себестоимости жилья практически отсутствует валютная составляющая. Следовательно, цены на квадратные метры в сегодняшней ситуации будут расти медленнее, нежели на другие товары. Конечно, это не означает, что на фоне галопирующего валютного курса застройщики заморозят ценники навсегда, тянуть с раздумьями о покупке особенно не стоит. Но определенное время для принятия решения у покупателя жилья все-таки будет, чего не скажешь о тех же автомобилях.

Другой не менее важной особенностью покупки нового жилья в сегодняшних условиях является возможность существенно сэкономить, приобретая квартиру на ранних этапах строительства. Выбор такого жилья в Московском регионе все еще достаточно широк. Поскольку продажи осуществляются непосредственно застройщиками или уполномоченными ими компаниями, риски таких покупок практически сведены к нулю. На сегодняшний день за пределами МКАД на этапе строительства можно приобрести квартиру за 1,5–3 млн руб. К моменту сдачи дома ее рыночная стоимость возрастает на 25–40%. Учитывая, что при массовой застройке время возведения дома заметно меньше строительства отдельных объектов, покупатель такой недвижимости обеспечивает себе доходность, несопоставимую ни с каким другим финансовым инструментом.

Надо признать, что неожиданный бум на, казалось бы, устоявшемся рынке коснулся далеко не всей жилой недвижимости в регионе. Наибольшей популярностью пользуются в первую очередь однокомнатные и двухкомнатные квартиры эконом-класса в районах массовой застройки в новой Москве и ближайшем Подмосковье. Это вполне объяснимо, так как именно такое жилье наиболее ликвидно, при этом доступно для широких масс покупателей. Очевидно, что оно и станет главным «хитом» в обозримом будущем. Причем причин для выбора именно таких квартир становится все больше.

Так, введение налога на имущество с 1 января 2015 года приведет к существенному увеличению расходов, связанных с содержанием жилья большой площади, а также квартир, расположенных в центре Москвы. По оценкам экспертов, для собственников таких квартир налоги могут вырасти в несколько раз. В этой ситуации в явном выигрыше оказывается новое жилье эконом-класса недалеко от МКАД, где по-прежнему расположены основные рабочие места в столице. А следовательно, важнейшим требованием к жилью остается близость транспортных магистралей. Именно по этой причине основная застройка сегодня осуществляется вдоль Киевского, Калужского, Варшавского, Симферопольского шоссе и других.

Одним из перспективных направлений новой застройки станет юг, в первую очередь новая Москва, где уже ведется активное строительство. По словам руководителя департамента развития новых территорий Владимира Жидкина, всего в 2014 году здесь будет построено около 1,6 млн кв. метров жилья. Причем рядом со старой Москвой предполагается средняя плотность застройки, возле Центральной кольцевой автодороги – умеренная, ближе к внешним границам новой Москвы – низкая.

В отличие от старой Москвы новые районы предполагают, что места работы будут находиться в непосредственной близости от проживания. Это можно назвать самой настоящей революцией в градостроении. Отсутствие у горожан необходимости два раза в день проделывать длительный и изнурительный путь на работу и обратно предполагает совершенно иное качество жизни. Это же обстоятельство станет залогом роста стоимости такого жилья в будущем.

На сегодняшний день в новой Москве рядом с домом работают около 40% жителей. По словам Владимира Жидкина, через 20 лет работу рядом с домом будут иметь уже 67% трудоспособного населения Троицкого и Новомосковского округов, а через 20 лет здесь будет 1 млн новых рабочих мест.

Еще одним очевидным плюсом новых районов являются широкие перспективы в части ведения малого и среднего бизнеса. Подавляющее большинство возводимых домов имеют нежилые помещения, расположенные на первых этажах. Их приобретатели получают возможность либо открыть в них магазины, аптеки, предприятия сферы услуг, либо сдавать их в аренду. Учитывая, что подобные помещения находятся в плотном окружении жилых домов, недостатка в посетителях и клиентах не будет.