На зеленых холмах бывших полигонов

23 августа 2018

Коммерсант.png23.08.2018
На зеленых холмах бывших полигонов

Длящийся уже несколько лет скандал с мусорным полигоном Новоселки, отравляющим воздух в северо-западной части Приморского района, заставил экспертов оценивать перспективы территорий с законсервированными свалками или бывшими вредными производствами.

Сегодня освоение бывших промзон — один из основных трендов в развитии рынка жилья в крупных городах. Обусловлено это дефицитом свободных городских площадок под строительство. При этом промзоны, с которых выведено производство, чаще всего располагаются в достаточно привлекательных городских районах, что и обеспечивает впоследствии высокий спрос на жилье. В Петербурге это, например, четыре района, где такие проекты уже реализуются: Центральный, Василеостровский, Адмиралтейский и Петроградский. Хотя, конечно, проекты реновации промзон есть и в отдаленных от центра локациях.

Растворяются в жилье
Крупные свалки и полигоны, благодаря росту и расширению городских агломераций, начинают поглощаться и осваиваться городом. "За счет такого не слишком позитивного бэкграунда и удаления от центра, а зачастую и не самой развитой транспортной системы, на этих территориях возможно строительство жилья преимущественно эконом-класса",— рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании "Бест-Новострой".

Один из самых известных примеров — бывшая Приморская свалка на улице Оптиков — сегодня она представляет собой зеленый холм, а ближайшие дома (например, корпуса ЖК "Legenda на Оптиков") находятся всего в паре сотен метров от нее. Недавно стало известно о планах компании "Золотая долина — Юг" по строительству горнолыжных спусков на холмах засыпанной свалки.

Госпожа Доброхотова говорит, что в Приморском районе находится более ста новых жилых комплексов, при этом на участке между Богатырским и Шуваловским проспектами и Мебельной улицей за недавнее время было построено 28 новостроек, сейчас ведутся продажи в трех жилых комплексах. Минимальные цены — в ЖК "Морская звезда" (от 2,8 млн рублей).

В Москве самые известные примеры — Некрасовка и Саларьево. Некрасовка — бывшие поля аэрации очистных сооружений (Люберецкие поля), эксплуатация которых была прекращена в 1960-е годы. Сегодня здесь продается более 1300 квартир в 37 корпусах (треть уже введена в эксплуатацию) с минимальным бюджетом покупки от 3,9 млн рублей. В Саларьево располагался один из самых крупных в Европе полигонов ТБО, который был закрыт на рекультивацию в 2009 году. Сейчас здесь, севернее бывшего полигона, строится 13 корпусов ЖК "Саларьево Парк" с ценами от 3,1 млн рублей. Что характерно, параллельно с жилым строительством эти территории связали с городом ветками метрополитена — станция "Саларьево" уже открыта, а ветка в Некрасовку будет запущена в следующем году.

"Наличие поблизости метро и максимально доступные цены обеспечивают стабильно высокий спрос даже на такое жилье — при условии хорошей динамики строительства",— указывает госпожа Доброхотова.

"В Некрасовке Люберецкие очистные сооружения находятся в 300-600 м от ближайших жилых домов. Бывший полигон Саларьево — в 750 м от новых домов. Бывшая Приморская свалка практически вплотную примыкает к современной жилой застройке. Для существующих свалок и предприятий определенных категорий опасности существуют жесткие нормативы и ограничения, вокруг них вводится санитарная зона, в которой запрещено жилое строительство (в радиусе 1-2 км). Если же производство выведено, произведена рекультивация грунта, такие земли могут впоследствии получить разрешение на застройку",— рассуждает госпожа Доброхотова.

Промышленность, вперед
Андрей Пригульный, руководитель УК "Мультимекс", говорит: "Согласно СНиПам, возведение жилья на бывших полигонах возможно. Но оно чаще всего требует рекультивации почв, что является очень затратной процедурой. В некоторых случаях нужно еще и выждать определенное количество времени, чтобы газ, образующийся на месте, где разлагается мусор, был полностью выведен из почв". По его словам, есть несколько уровней рекультивации почвы, а реальные затраты можно оценить только после масштабных исследований. Реальные ограничения на строительство может наложить только тот факт, если на полигоне хранились опасные отходы. "В целом территории бывших полигонов достаточно привлекательны для строительства жилья, но это будет после редевелопмента промышленных зон. Такие территории будут требовать соблюдения охранных зон и дополнительного, более густого, озеленения территории",— полагает господин Пригульный.

Он считает, что осведомленность потенциальных покупателей жилья о том, что ранее на месте жилого комплекса была свалка, скорее всего, все же может повлиять на цены в данной локации. "Но для каждого комплекса найдется свой покупатель. Теоретически в такой дом переедут те, для кого низкая стоимость жилья будет основным критерием,— приезжие из других регионов России, стран СНГ. Возможно, проект потребует большего вложения в социальную функцию — создания неких "фишек", которые позволят забыть о неблагополучном соседстве",— рассуждает эксперт.

Госпожа Доброхотова также считает, что никакой скидки на жилье подобный бэкграунд не дает. "В действительности цены устанавливаются рыночные: так, в Петербурге по цене от 2,8 млн рублей предлагаются квартиры, например, в Василеостровском, Выборгском, Невском районах. На цену скорее влияют удаленность от центра города и площадь квартиры, а также уровень строительной готовности",— размышляет она.

Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости "Невский простор", согласен с коллегами: по его мнению, если свалка является законсервированной и "не пахнет", то это, как правило, не сильно влияет на продажи. "Можно отметить, что это несколько снижает цену — до 5%. Правда, это касается квартир или корпусов, которые располагаются близко к таким объектам. Для многих покупателей данный момент не стоит на первом месте. Если же свалка продолжает пахнуть, то это, конечно, сужает круг покупателей. Однако все же это является вопросом цены",— рассуждает он.

Опасные слухи
А вот Алексей Коренев, аналитик ГК "Финам", полагает, что жилье, строящееся возле бывших свалок или заброшенных промышленных районов, традиционно пользуется меньшим спросом и оценивается дешевле, чем участки, построенные в изначально экологически чистых районах. "Зачастую даже простые слухи о том, что несмотря на ряд мероприятий по очистке и нейтрализации отходов, почва и вода в таких зонах, мягко говоря, неблагополучные, заметно отпугивают покупателей. Вне зависимости от того, насколько предположения соответствуют действительности. Тем более что и застройщики отнюдь не всегда проводят исчерпывающий комплекс мер для обеспечения фактической нейтрализации последствий от вредных производств или свалок на продаваемом объекте. В случае же когда девелопер действительно не поскупился на приведение земли в порядок, да еще и провел соответствующую маркетинговую компанию, вполне можно ожидать, что падение стоимости на недвижимость в подобной локации окажется не столь существенным",— говорит господин Коренев.

Петр Буслов, руководитель группы маркетинга компании ЦДС, предполагает, что в самом худшем случае подобное соседство может снизить цену жилья на 30-50%.

Евгений Богданов, основатель проектного бюро Rumpu, говорит: "Безусловно, людей беспокоит такое соседство даже в случаях, когда работы ведутся в соответствии со всеми нормами и правилами. Строительство жилья разрешено на расстоянии не менее километра от подобных объектов. При этом дома должны быть расположены с подветренной стороны, чтобы запах и вредные выбросы не сносило в сторону жилых массивов".

Евгений Кулагин, руководитель департамента инвестиционного развития холдинга AAG, отмечает, что в условиях дефицита земли в городской черте строительство жилья по соседству с действующими свалками возможно. Однако подобное соседство ограничивает застройщиков в выборе категории: только эконом-класс и только "в мелкую нарезку". "По той же причине расположение вблизи действующей промзоны также может снизить цену участка на 20-30%. А вот близость к недействующим заводам на стоимость практически не влияет: оградиться от непрезентабельного окружения застройщик может, к примеру, паркингом, построенным на границе участка",— говорит господин Кулагин.