16 декабря 2014

Дом. Лента.ру

Дом. Лента.ру.jpg
15.12.2014

Экономическая ситуация мотивирует повышать свою финансовую грамотность, по возможности избегая ненужных расходов. Но что делать, если, строго говоря, уже поздно? Одна из распространенных проблем сегодня — рост долгов за ЖКХ. С начала года этот показатель вырос на 14 процентов, или на 117 миллиардов рублей. Причем касается проблема не только малообеспеченных граждан. Значительная часть таких задолженностей — результат забывчивости либо недовольства граждан качеством работы управляющей компании (УК). Кроме того, серьезно задолжать за ЖКХ могут неопытные инвесторы, которых сейчас на рынке немало.

Помимо собственно неожиданных расходов, задолженность может сказаться на качестве жизни еще с одной стороны, о которой мало кто пока знает. Дело в том, что задолженностью по ЖКХ вот уже несколько лет могут заниматься коллекторы — это те самые ребята, которые различными, не всегда комфортными для контрагента способами, добиваются погашения долгов по банковским кредитам. Обычно это специализированная компания, с которой банк заключает договор. Методы работы разнообразны — от «ковровых бомбардировок» звонками до визитов на работу и по месту прописки. Доходит до абсурда — известны случаи, когда коллекторское агентство вызывало на диалог работодателя заемщика и предлагало подумать, стоит ли держать в штате столь необязательного сотрудника. Одним словом, пусть до реальных проблем ситуация при участии коллекторов доходит постепенно и не слишком быстро, но нервы заемщика, а иногда и его близких, при этом страдают довольно интенсивно. Так небольшая вроде бы проблема вырастает до несвойственных ей размеров.

Для начала пара слов о том, что «самого плохого» может произойти, если игнорировать требования по выплате коммунальных платежей, которые кажутся вам необоснованными. Крайняя мера — судебное взыскание задолженности, рассказывает Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК МИЦ: «В случае неоплаты услуг более шести месяцев либо при безрезультатности мер по ограничению предоставления коммунальных услуг, управляющая компания обращается с исковым заявлением в суд. По решению суда с должника кроме основной суммы долга взыскиваются пени и государственная пошлина».

Теперь вернемся к нашим коллекторам.

Управляющие компании тему подключения коллекторов к выбиванию долгов по ЖКХ комментировать не очень любят: из шести опрошенных «Домом» УК две сообщили, что «решают вопрос самостоятельно», а еще четыре просто отказались от комментариев. А вот вторая сторона — адвокатские бюро, занимающиеся отстаиванием прав задолжников, — подтверждает, что число обратившихся к ним по данному вопросу постоянно увеличивается. При этом среди таких обратившихся преобладают жители новых жилых комплексов уровня не ниже комфорт-класса. Во-первых, государственные структуры (ДЭЗы, ГКУ и прочие) просто не имеют средств для заключения договора с коллекторами. Во-вторых, среди неплательщиков становится все больше «спонтанных» покупателей, которые в 2014 году вложились в недвижимость, чтобы сохранить средства, не проживают в приобретенном жилье, соответственно, и не пользуются коммунальными услугами. Однако с момента передачи ключей эксплуатационное подразделение застройщика часто требует у таких покупателей оплаты коммунальных услуг, причем после поправок в Жилищный кодекс РФ, которые были сделаны в 2011 году, у этих действий есть юридическое обоснование.

Получается, приобретение квартиры в новостройке «обрастает» нежелательными эксплуатационными расходами, о которых покупатель даже не задумывался, к тому же спокойной жизни такого покупателя угрожает еще и настойчивый интерес профессиональных коллекторов.

Теперь подробнее о том, имеют ли управляющие компании право передавать долги коллекторам. Увы, имеют. Но только в том случае, если у потребителя было получено согласие на передачу персональных данных. «Согласие надо получить не на передачу самого долга, а только на передачу персональных данных. И такое условие, как правило, является стандартным в договоре. В случае если такое согласие не получено, любая передача должна расцениваться как нарушение закона о персональных данных. В судебной практике есть решения, подтверждающие данное мнение», — рассказывает Юлий Ровинский, юрист КА «Юков и партнеры».

Ольга Славкина, директор юридического департамента Kalinka Group подчеркивает, что деятельность коллекторских агентств в настоящее время никакими специальными законами, за исключением вступившего в силу закона «О потребительском кредите», не регулируется. «В настоящее время многие организации в договорах, заключенных с потребителями, предусматривают право на передачу персональных данных третьему лицу, однако включение в договор с потребителем положений о возможности передачи третьим лицам персональных данных потребителя, в том числе в целях взыскания задолженности по договору, противоречит действующему законодательству и ущемляет права потребителя. Сложнее дело обстоит с отдельно взятым (помимо договора) согласием на обработку и передачу персональных данных. По такому согласию передать персональные данные потребителя своему агенту кредитор, в принципе, может». Но даже и в этом случае согласие на обработку персональных данных можно отозвать, пока не поздно — тогда кредитор не сможет передать долг коллекторскому агентству по агентской схеме.

Что еще нужно знать о правомерности действий коллекторов? Они ни в каком случае не имеют права угрожать должнику физической расправой или арестом; использовать нецензурную лексику; проникать в квартиру без разрешения; изымать имущество должника; звонить в промежуток с 23:00 до 06:00. Кроме того, коллектор должен сообщить должнику свои имя и фамилию, название компании, размер задолженности и основания для ее взыскания.

«Большая часть коллекторов осознает все риски и действует в рамках правового поля, хотя и балансируя, порой, на грани. В общем и целом, львиная доля работы коллекторов призвана воздействовать на психику должника с тем, чтобы побудить его поскорее вернуть долг», — поясняет Юлий Ровинский.

Откровенно говоря, и правомерные способы воздействия на должников способны серьезно попортить нервы. И если смс, утренние звонки, постоянные email-уведомления и личные встречи еще как-то можно пережить, то ограничение предоставления коммунальных услуг проигнорировать сложнее. УК вполне может пойти на отключение электроэнергии, водоотведения и т.д., и в этом случае (если должник действительно проживает в квартире, а это не всегда так: среди неплательщиков, как мы уже сказали, много инвесторов) никакие коллекторы не сработают эффективнее. С другой стороны, даже имея законные основания, управляющая компания не всегда может воспользоваться данными методами принуждения должника исполнить свои обязательства, так как не во всех домах имеется техническая возможность приостановить поставку коммунальных ресурсов конкретной квартире без отключения других жильцов.

Что касается упомянутой в самом начале перспективы судебного разбирательства, по статистике Юридического центра адвоката Олега Сухова, нанимают юристов для обращений в суды не более пяти процентов управляющих компаний. Кроме того, сегодняшняя экономическая обстановка сильно сказалась на такого рода активности УК: суды дорогостоящи и продолжительны по времени.

Так что, если вкратце, коммунальные платежи за содержание квартиры, которой покупатель не пользуется, по закону требовать УК имеет право. Как имеет она и право привлекать к взысканию долгов коллекторов. При этом их отношения должны быть закреплены договором, в противном случае должник может смело обращаться в суд. И, наконец, арсенал законных методов воздействия на неплательщика со стороны коллекторов широк, но все-таки ограничен. Бороться ли с этими «ветряными мельницами», доводя дело до суда, или просто погасить задолженность — каждый решает сам.

Сложные моменты, касающиеся оплаты ЖКУ, регулярно возникают в элитном сегменте:
В «Москва-Сити» платежи доходят до 300 рублей за метр, а в «Копернике» они сокращены до 90 рублей за счет наличия коммерческой инфраструктуры (ресторан, фитнес-центр), открытой не только жильцам.

Если собранных платежей не хватает (это бывает, если большинство квартир, например, не проданы или не переданы владельцам, у которых не оформлено право собственности) – застройщик дотирует платежи управляющей компании. Покрыть эти расходы он может, сдавая в аренду коммерческие площади или, например, рекламные поверхности, если объект это позволяет.

Есть случаи, когда долги со стороны «элитных неплательщиков» достигают полутора миллионов рублей, иногда и более. Эксплуатационные компании применяют различные методы воздействия: отключают воду, свет, вывешивают списки на «доску позора» — и это не шутка.
Оксана Дивеева, руководитель блока реализации недвижимости бизнес- и элит-класса компании «БЕСТ-Новострой».