25 декабря 2014

РБК-Недвижимость

РБК.jpg
25.12.2014

В кризис риски покупателей недвижимости существенно возрастают: рубль ведет себя непредсказуемо, эксперты дают диаметрально разные прогнозы о ценах на квартиры, непростые времена из-за удорожания кредитов наступают для застройщиков.

Основной риск в сегодняшней турбулентной ситуации - временной, то есть связанный с возможными потерями из-за неправильного выбора момента для инвестиций. Но тут какой-либо определенный совет специалисты не дают, поскольку о том, как поведет себя рубль в дальнейшем, по словам заместителя директора Института народнохозяйственного прогнозирования РАН Дмитрия Кувалина, сейчас не могут точно сказать даже ведущие ученые-экономисты.

Тем не менее эксперты рынка недвижимости попытались дать несколько полезных, на их взгляд, советов тем, кто собирается сегодня вложить средства в новостройки.

Советы покупателям жилья в кризис

Покупать в условиях кризиса квартиры лучше всего в новостройках на средней и высокой стадии готовности. На стадии «котлована» приобретать жилье имеет смысл только у застройщиков с безупречной репутацией, работающих на рынке не менее пяти лет, не перегруженных кредитными обязательствами и в проектах которых принимают участие госбанки.

Более надежны застройщики с вертикальной интеграцией бизнеса. Когда все этапы от производства стройматериалов, генподряда до продаж находятся в одной структуре, девелопер может контролировать себестоимость, сроки строительства и не зависеть от подрядчиков и их финансового состояния. После кризиса 2008-2009 гг. некоторые компании-застройщики, столкнувшиеся с перебоями поставок стройматериалов, начали создавать собственное производство панелей, оконных конструкций, стекольные заводы и т. д.
Оценить темпы строительства конкретного объекта. Можно визуально посмотреть - есть ли на площадке техника, рабочие, насколько активно идет стройка. В среднем при нормальной организации технологического процесса в месяц строится три-четыре этажа корпуса из монолита или кирпича. Жилье из конструкций крупнопанельного и объемно-блочного домостроения возводится быстрее - для дома общей площадью 9 тыс. кв. м нормативный срок составляет семь месяцев.

Но нужно учитывать, что темпы строительства зависят от множества факторов: соблюдения сроков по подключению дома к инженерным сетям, качества грунтов, качества техники, квалификации рабочих, платежеспособности застройщика, ограничительных регламентов (шум в ночное время, охрана окружающей среды и т. д.).
Узнать, как застройщик прошел кризис 2008г. Если застройщик построил свои проекты в срок, то выше вероятность, что достроит и сейчас, имея положительный опыт работы в сложных условиях.

Прошлый кризис некоторые застройщики благополучно пережили потому, что предприняли нестандартные для рынка того времени шаги. К числу таких решений можно отнести реконцепцию проектов бизнес-класса в эконом, пересмотр технологий строительства - с монолитных на панельные. Отдельные девелоперы начали выводить на рынок такой продукт, как малогабаритные квартиры-студии площадью 20 кв. м, другие повышали ликвидность своих проектов за счет усиления инфраструктурной составляющей - социальной и транспортной.
Посмотреть, какой объем квартир в комплексе уже реализован. Чем больше доля проданных квартир - тем лучше: меньше рисков кассовых разрывов у инвестора и замораживания строительства.

В условиях дефицита и высокой стоимости кредитов на строительство ключевым ресурсом финансирования становятся привлеченные по ФЗ-214 средства граждан по договорам долевого строительства.

Осторожно относиться к вторым-третьим очередям масштабных проектов. Выяснить источник и валюту кредитных средств, вложенных в реализацию проекта. Вторые-третьи очереди проектов подвержены наибольшим рискам, поскольку застройщики после успешной реализации первых очередей получали доступ к кредитам в еврозоне в валюте (до перекрытия западных кредитов российским инвесторам). Сейчас долговая нагрузка по таким кредитам выросла пропорционально курсовой разнице, и благополучное завершение строительства сильно зависит от объема собственной «подушки безопасности» инвестора.

Получить информацию о доле кредитных средств в общем объеме инвестиций в проект. Если кредит составляет более трети от общей суммы инвестиций, то от покупки лучше отказаться, риск недостроя очень высок.

Кризис 2008-2009 гг. сильнее всего ударил по крупным федеральным игрокам строительного рынка, которые набрали много кредитов.

Приобретать жилье на вторичном рынке. В данном случае не нужно опасаться, что дом будет недостроен или сдвинутся сроки сдачи проекта.

Однако сейчас возникают риски, связанные с отказом продавцов от сделок или повышения ими цены. В существующей ситуации они опасаются потерять деньги из-за изменения валютного курса.

Специалисты рекомендуют составить предварительный договор, который, по сути, является декларацией о намерениях и отражает обычно все аспекты сделки - сумма, сроки, порядок расчетов. Документ может служить основанием для обращения в суд с иском о понуждении к заключению договора купли-продажи. Также пострадавшая из-за нарушения договоренностей сторона может потребовать возмещения убытков.

Пока отказ от сделок в основном наблюдается в сегменте так называемых свободных продаж - по итогам сделки продавец получает деньги. Альтернативных схем, когда с помощью серии сделок купли-продажи люди меняют свои жилищные условия, спад еще не коснулся (напомним, что на вторичном рынке жилья 85% сделок - альтернативные). Однако в случае дальнейшего ослабления рубля и этот сегмент может пережить существенный спад.

В подготовке материала принимали участие заместитель генерального директора компании Urban Group Леонард Блинов, глава представительства Rossmils Investments Алексей Могила, генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have Елизавета Некрасова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.