22 января 2016

Ведомости

Ведомости.gif22.01.2016



За последний год у российских покупателей элитной недвижимости заметно поменялись предпочтения и стали скромнее запросы, отмечают участники рынка. «Постепенно «купеческий разгул» уступает место рациональности. Покупатели все реже рассматривают загородные дома площадью от 1500 кв. м и пентхаусы от 1000 кв. м», – комментирует Алексей Трещев, директор по городской и загородной недвижимости компании Knight Frank. Вполне объяснимый тренд: обеспеченные люди тоже умеют считать деньги и перед покупкой помимо цены интересуются еще и последующей стоимостью владения, особенно в свете нового исчисления налога на недвижимость. По наблюдениям аналитиков Welhome, если еще год назад покупатели отечественной недвижимости предпочитали городские объекты вторичного рынка, то сегодня им интереснее премиальные новостройки от крупного девелопера более чем 50%-ной готовности, квартиры в которых продаются за рубли и с дисконтом. Площадь такого жилья обычно не превышает 120–130 кв. м. Вячеслав Антропов, директор по развитию компании Contact Real Estate, как наиболее ликвидные выделяет квартиры площадью 100–120 кв. м по цене до 60 млн руб. и коттеджи площадью 400–500 кв. м стоимостью не выше 60–70 млн руб.

Скидки - основной катализатор спроса
Благодаря существенным скидкам от застройщиков сегодня сбывается заветная мечта многих людей – покупка квартиры более высокого класса по цене, за которую еще год назад продавалось жилье классом ниже. «Премиум по цене бизнес-класса сегодня можно купить в «Садовых кварталах» и «Театральном доме», бизнес-класс по цене «комфорта» представлен в проектах «ЗИЛАРТ» и «Символ», – подтверждает руководитель архитектурной мастерской «Мезонпроект» Илья Машков.
Востребованными оказались даже традиционные аутсайдеры спроса – пентхаусы и роскошные особняки: по данным агентства недвижимости Point Estate, благодаря скидкам только в I квартале 2015 г. в ключевых элитных новостройках Москвы было продано сразу пять пентхаусов, а в загородном премиальном сегменте число сделок за три квартала более чем на 30% превысило показатели 2014 г.

«Сегодня скидки – основной катализатор покупательской активности. А рост числа сделок в последние месяцы свидетельствует о реализации отложенного спроса, накопившегося за год. Дождавшись комфортной цены, покупатели возвращаются на рынок, осуществляя мечту о загородном доме», – комментирует Тимур Сайфутдинов, гендиректор компании Point Estate.

Впрочем, некоторые клиенты не понимают реалий рынка, утверждает Вячеслав Антропов из Contact Real Estate. «Почитав статьи в прессе о невероятных скидках на объекты премиальной недвижимости, покупатели хотят получить от продавцов дисконт в 30–40%, – вторит ему Кристина Томилина, руководитель отдела продаж городской недвижимости компании IntermarkSavills. – А торговаться начинают с 50%, что повергает продавцов в шок, ведь большинство из них уже заведомо снизили цену». «Люди ожидают еще больших скидок, а продавцы не готовы к этому, поэтому возникает чудовищный разрыв между ожиданиями и реальностью», – подытоживает Оксана Дивеева, руководитель блока по реализации недвижимости бизнес- и элиткласса компании «Бест-Новострой».

«Помимо скидок серьезным аргументом в пользу того или иного проекта может стать сдача новостройки с опережением графика, – подчеркивает Алексей Перлин, генеральный директор СМУ-6. – Возможность поскорее вселиться в квартиру, о которой мечтал, особенно приятна под Новый год».

Двушка в Лондоне вместо старинного замка
В мечтах о зарубежной недвижимости тоже произошли изменения. Так, например, старинные замки и раньше прельщали покупателей меньше всего, но все же на них был стабильный, хоть и невысокий спрос. «Интересовались ими не чаще двух-трех раз в год, рассматривая как романтическое приобретение для коллекции, для души», – говорит директор по зарубежной недвижимости компании Knight Frank Марина Кузьмина.

Однако с середины прошлого года акцент начал смещаться в сторону чего-то более инвестиционного, отмечает эксперт. Лидерами спроса по зарубежным направлениям в этом году стали Великобритания, Германия, Швейцария, Кипр, Австрия, Греция.

Кристина Томилина из IntermarkSavills по опыту знает, что основная доля инвестиционных покупок приходится на квартиры в Лондоне, главным образом в новостройках, которые существенно дорожают к окончанию строительства. «Квартира в Лондоне, которую чаще всего покупают россияне, стоит от 2 млн до 15 млн евро, располагает 2–4 спальнями, имеет площадь 120–300 кв. м и находится в районах Белгравия, Кенсингтон, Найтсбридж, Гайд-парк. Сделок с домами в Лондоне существенно меньше, чем с квартирами, но есть рынки, где дома приобретают чаще квартир. В основном это курорты: Куршевель, юг Франции», – рассказывает эксперт.

С коллегой согласна Марина Кузьмина: «Россияне интересуются дорогими элитными виллами на юге Европы – в Италии, Греции, где можно найти предложения с дисконтом от 20% до 50%». «Сейчас наиболее активны состоятельные покупатели, готовые расстаться с суммой от 5 млн до 10 млн евро, – считает Кузьмина, – и у них есть шанс выбрать варианты по очень выгодным ценам».

Часто интерес россиян к европейской недвижимости связан с желанием получить вид на жительство. Так, наши соотечественники с удовольствием покупают квартиры и виллы на Кипре стоимостью от 500 000 евро ради паспорта ЕС, который сейчас по специальной программе выдает Кипр, говорит Кузьмина. По ее словам, покупают преимущественно дома на охраняемой территории, с 3–5 спальнями, на первой линии, с выходом на пляж.

И все же у мечты о загранице много но. «Сегодня из-за курсовых колебаний зарубежная недвижимость становится для многих россиян слишком дорогой мечтой, – уверена Оксана Дивеева. – К тому же люди опасаются, что скоро все мы опять станем «невыездными» или что политика какой-то страны в отношении нерезидентов изменится, как, например, в Прибалтике: в начале года латвийское правительство на время приостановило выдачу покупателям недвижимости вида на жительство. Так что многие клиенты решили пока подождать с такими покупками», – комментирует эксперт «Бест-Новостроя».

Нестандартных запросов - 30%
В агентстве недвижимости Welhome говорят, что примерно 30% от общего числа обращений составляют нестандартные запросы. Самые простые из них – жилье с определенным видом из окна, например на храм Христа Спасителя, Красную площадь или «Музеон». Зато некоторые – из разряда невыполнимых. «Один наш клиент мечтает купить единственный жилой пентхаус в гостинице «Украина», – рассказывает Татьяна Дмитриева, руководитель направления городской недвижимости компании Welhome. – У пентхауса есть собственник, который категорически не хочет его продавать, но другие варианты наш клиент даже не рассматривает и готов ждать сколько угодно, пока собственник согласится на продажу». Еще один покупатель мечтает приобрести целую башню в какой-нибудь из сталинских высоток, отдельные квартиры его не интересуют. «Его мечта, скорее всего, так и останется мечтой. Понятно, что это невозможно, ведь необходимо расселить собственников, которые даже не рассматривают возможность переезда, хоть по обмену, хоть через продажу имущества», – комментирует Дмитриева.

Но иногда мечты все же сбываются. В Knight Frank рассказывают поистине новогоднюю историю о клиенте, который искал элитную квартиру на вторичном рынке, чтобы не ждать окончания строительства, а быстрее въехать и жить. «Он объяснил, что ему нужна классическая квартира в спокойных тонах, – говорит представитель агентства. – Полгода он смотрел разные квартиры, но его все время что-то не устраивало. Дело шло к Новому году, и вот в один прекрасный день покупатель с брокером приехали в квартиру на Чистых прудах. В ней жил архитектор, а посередине гостиной стояла ель – без иголок, иссиня-черная… Настоящий арт-объект. Таких необычных елок клиент наш еще не видел. Он сначала обомлел, потом обошел квартиру, снова вернулся к чудо-дереву, внимательно к нему присмотрелся, а затем молча ушел. Через день позвонил со словами: «Я покупаю квартиру с елкой». Он еще долго потом с удовольствием демонстрировал арт-елку гостям, рассказывая, как она подтолкнула его к покупке недвижимости».