23 июня 2016

КоммерсантЪ

Коммерсант.png23.06.2016

Квартиры площадью 20 кв. м, так поразившие первого вице-премьера России Игоря Шувалова во время визита в Татарстан,— далеко не самый компактный вариант жилья. Чтобы это выяснить, в Казань отправляться не нужно. Достаточно проехаться по некоторым столичным новостройкам.

От 16 и младше

"На рынке новостроек Москвы насчитывается не менее пяти проектов, где предлагаются площади менее 20 кв. м",— утверждает руководитель отдела рыночной аналитики компании "РГ-Девелопмент" Екатерина Лобанова. "Дом" решил опустить планку еще ниже и отправился в небольшое путешествие по столице в поисках новых предложений площадью менее 16 кв. м. Первая остановка — Красносельский район, новостройка, а вернее, объект реконструкции нескольких строений 40-х годов XX века, где ранее располагался НИИ. Сейчас это комплекс апартаментов Soyuz Apartments, который поражает сверхнизкими для ЦАО ценами — от 3 млн руб. за юнит. Одна из причин кроется в размерах: в самых компактных апартаментах всего 15,7 кв. м. Но это еще не предел для современной Москвы.

Вторая остановка — Басманный район, еще один объект реконструкции, на этот раз здания 1914 года постройки. Ныне оно именуется Klein House, продажи здесь открылись с месяц назад. Площадь самого маленького из предлагаемых апартаментов — 15,1 кв. м, цена — 4,1 млн руб.

Остановка третья — Новая Москва, 11 км от МКАД, ЖК "Петровская слобода". В самой маленькой студии здесь 12,9 кв. м, цена — 1,3 млн руб. Но, в отличие от предыдущих вариантов, с этим не все гладко. И дело даже не в габаритах, а в сути. Это двухэтажный таунхаус, переделанный в восемь изолированных помещений со своими санузлами и кухонными зонами, где каждый лот продается как доля в объекте. Что-то похожее на рынке уже было в 2007-2009 годах, когда либо на землях ИЖС, а чаще на предназначенных под дачное строительство возводили нечто трех-четырехэтажное, нарезанное на маленькие "квартирки", и продавали очень дешево. Некоторые из таких объектов снесли в принудительно-показательном порядке. Часть стоит, но пустует до сих пор: им так и не удалось подключиться к инженерным сетям. Повезло лишь малой доле, что удалось легализовать. Какая судьба ожидает аналогичные дома, появившиеся сейчас, предсказать сложно.

С четвертым объектом, юридически вполне благополучным, который должен был с разгромным счетом побить абсолютно все рекорды миниатюрности, вышла неувязочка. Мы планировали отправиться в ВАО, где в новом комплексе среди прочих вариантов фигурировали апартаменты площадью 6,5 кв. м, продающиеся дешевле 1 млн руб. Однако застройщик вовремя одумался и переобозначил их как кладовые. "Апартаменты площадью 6,5 кв. м — это уже перебор, поскольку даже в гостиницах минимальная площадь номеров — 10-12 кв. м",— говорит директор по инвестициям компании Est-a-Tet Владислав Луцков.

Приведенные примеры — это проекты с предельными значениями площадей. Но есть масса других. "Например, комплекс Cleverland, в котором все апартаменты от 18,3 до 33,31 кв. м",— говорит генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Наталья Шаталина. Самые дешевые из них продаются за 2,2 млн руб. "Такой формат активно продвигают на месте бывших промзон,— рассказывает генеральный директор компании "Пересвет-Инвест" Олег Пронин.— Например, в ЖК "Петр I" покупателям предложены студии площадью от 22,58 кв. м по цене 3,6 млн руб., а в комплексе Sreda студии 26,2 кв. м предлагаются по цене от 4,66 млн руб. 

Романсы не про финансы

Свои мини-предложения есть и в дорогих сегментах, хотя "малютки" там будут "поупитаннее". По сведениям компании Welhome, в премиальном сегменте наименьшие габариты в комплексах апартаментов "Дом на Красина" (27,9 кв. м), Metropolis Loft (30,5 кв. м), "Современник" (31,5 кв. м) и ЖК "Суббота" (34 кв. м). Среди элитных объектов минимальные по площади находятся в жилых комплексах "Советник" (45 кв. м), "Рахманинов" и "Полянка, 44" (в обоих по 48,5 кв. м), а также комплексе апартаментов Balchug Viewpoint (46,4 кв. м). "При этом скромные площади отнюдь не означают низкой стоимости,— замечает председатель совета директоров Kalinka Group. Екатерина Румянцева.— К примеру, квартиру площадью 49 кв. м в комплексе элитных особняков "Полянка, 44" приобрести можно за 34,9 млн руб.".

Уже по одному этому высказыванию понятно, что причины появления новой волны миниатюризации, захлестнувшей рынок недвижимости с 2015 года и продолжающейся сейчас, лежат не только в финансовой плоскости и стремлении за счет небольших площадей снизить абсолютный ценник, дабы сохранить темпы продаж в новостройках. Но вот парадокс: первые сверхмаленькие квартиры появились задолго до предыдущего кризиса (2008 года), во времена, когда цены на недвижимость уверенно шли вверх, причем отнюдь не в проектах экономкласса. Вот как об этом вспоминает управляющий партнер компании Point Estate Ирина Калинина: "В ЖК "Времена года", вышедшем в 2002 году, на первых этажах предлагались квартиры площадью 18, 22, 24 кв. м. Планировалось, что их будут покупать под какие-то специальные нужды: разместить родственников, приезжающих в гости, поселить водителей или технический персонал и т. д. Все эти помещения были распроданы".

Еще одна некризисная причина появления маленьких квартир связана с возникшей модой на студии (а на маленьких площадях кухня объединена с комнатой). Причем ориентиром для москвичей могли послужить не только зарубежные проекты. "В Санкт-Петербурге формат студий развивали еще с начала 2000-х годов,— рассказывает руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "Бест-Новострой" Сергей Лобжанидзе.— Там было много коммуналок, из которых люди готовы были переехать в жилье, по площади сопоставимое с размерами комнаты, но отдельное и с собственным санузлом. Это зачастую были квартиры "вагонного" типа — узкие, площадью 20-23 кв. м. Сейчас рынок Петербурга заполнен этими студиями. Также там можно было увидеть такой формат, как "смарт-квартиры", позиционируемые как жилье без "лишних" метров с функциональными планировками".

Габаритов груз

Планировка — это как раз самая слабая сторона маленьких квартир. "Это очень хрупкий формат, легко перейти грань, когда вместо уютного малогабаритного жилья получается неликвидный продукт,— говорит коммерческий директор компании Capital Group Алексей Белоусов.— Как правило, студии имеют вытянутую форму, но важны пропорции. Идеальной является пропорция, близкая к 3,5x7,5 м. Именно такую нарезку мы использовали при проектировании студий в "Штат 18" и "Триколор".

"Качественная комната не может быть узкой и длинной,— возражает руководитель архитектурной мастерской "Мезонпроект" Илья Машков и поясняет, почему малогабаритные квартиры, как правило, получаются именно такими: — Чтобы маленькие квартиры имели хорошие пропорции, сам дом должен быть нешироким. Однако на практике количество жилых домов на площадке увеличивать нельзя. Поэтому для измельчения квартирографии у застройщика остается лишь два варианта: либо увеличивать общие зоны, теряя квадратные метры, либо делать узкие квартиры-пеналы, которые вряд ли кто купит при наличии конкурентных предложений".

Фишки-малышки

Некоторые компании уже столкнулись с тем, что интерес к миниатюрному жилью оказался куда ниже ожидаемого, даже несмотря на привлекательные цены. "Судить о ситуации можно, например, по вымываемости квартир в ЖК "ВЛюблино" — проекте, который находится на рынке уже не меньше полугода, - говорит управляющий партнер Rezidential Group Эмиль Захаряев. - Там в корпусе N1 из 190 квартир-студий продано не более 10%".

Впрочем, интерес можно и простимулировать, главное — сделать это грамотно. "Надо не просто возводить дома с маленькими квартирами, а подстраиваться под нужды конкретного жильца, — уверяет Дмитрий Халин, управляющий партнер компании Savills в России.— Это могут быть различные трансформеры, когда кровать при помощи нехитрых манипуляций превращается в стол для приема гостей, подвижные перегородки, которые позволяют в считаные секунды превратить спальню в отдельное помещение. Подобные проработки уже есть. Например, в ЖК "Тетрис" в Красногорске".

Второй вариант — предложить нишевый продукт в очень правильной локации. Причем он легко может быть элитным с габаритами жилья куда меньше тех, что сейчас представлены на рынке дорогого жилья. "Например, в Лондоне есть квартиры площадью 20 кв. м (с кухней, ванной) для студентов престижных вузов,— рассказывает генеральный директор агентства Tweed Ирина Могилатова,— а стоит такое арендное жилье £2 тыс. в месяц! Нечто подобное может быть и в Москве. Это мог бы быть супермегаарендный бизнес".