13 октября 2016

РБК

РБК.jpg13.10.2016
Новостройки пошли на рекорд

Август оказался необыкновенно удачным для рынка жилья московского региона: на первичном рынке столицы было заключено рекордное количество сделок. Покупателей не смутил даже небольшой рост цен в строящихся комплексах.

По данным Росреестра, в августе на первичном рынке Москвы состоялось 3356 сделок с заключением договоров долевого участия (ДДУ), то есть был превышен рекорд декабря 2014 года (3164 ДДУ). В сентябре активность сохранилась. По данным консалтингового центра компании Est-a-Tet, в сравнении с прошлым годом уровень спроса в первой декаде сентября оказался выше на 7%. И это при том что по итогам августа реализованный спрос был в 1,7 раза больше, чем годом ранее. «Таким образом, в сентябре ожидается более высокий уровень спроса, чем в 2015 году, поскольку уже в августе в преддверии делового сезона спрос продемонстрировал хороший потенциал для роста», — надеется руководитель аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet Владимир Богданюк.

В элитном сегменте тоже был отмечен рост спроса. Управляющий партнер компании Savills в России Дмитрий Халин выделяет несколько причин осеннего подъема: «Во-первых, сейчас ключевые проекты премиум-класса, которые делают погоду на рынке, вступают в финальную стадию строительных работ. Это будет стимулировать спрос, особенно со стороны клиентов, которые не хотят брать на себя риски и отдают предпочтение либо готовому, либо почти готовому жилью. Второй фактор — некоторое снижение политической напряженности. Кроме того, политические и экономические деятели, которые в последние несколько месяцев занимались предвыборными мероприятиями, теперь могут спокойно уделить время поиску новой квартиры».

Активные продажи наблюдаются даже на фоне роста цен. Как отмечает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов, в начале сентября в ряде крупных жилых комплексов (ЖК) выросли заявленные цены квадратного метра. Из 91 ЖК в Москве (без учета присоединенной территории) рост цен более чем на 1,5% был отмечен в 32 ЖК, снижение более чем на 1,5% — в 17 ЖК (это связано с выведением на рынок новых корпусов). В 42 ЖК цены не изменились. Ситуация превышения количества дорожающих жилых комплексов над числом дешевеющих зафиксирована в текущем году впервые.

Более чем на 5% выросли цены в следующих ЖК: «Велтон парк», «Пресня-Сити», «Столичные поляны», «Пресненский Вал 14», «Донской Олимп», «Ясный», «Царская площадь», «Отражение». Реакция покупателей на это решение определит рыночный тренд на ближайшие три—шесть месяцев. Если рост цен не приведет к снижению объема выручки застройщиков, то можно будет увидеть поступательное увеличение цен квадратного метра на 1,5–2,5% в месяц по рынку в целом, считают эксперты.

«Высокая покупательская активность сохранится как минимум до конца года, — прогнозирует генеральный директор компании «Ривер парк» Лариса Швецова. — Ведь сегодня на спрос оказывают влияние не только традиционные факторы, но и перспектива отмены государственной поддержки ипотечной ставки. Это подтолкнет многих клиентов к совершению сделок до конца года, поскольку никто точно не может сказать, на каких условиях будет предлагаться ипотечный кредит в следующем году».

Что будут брать?

Важный вопрос — что сегодня интересно покупателям. В ответе на него участники рынка, причем во всех ценовых сегментах, разделились на два лагеря. Одни видят тенденцию к изменению запросов покупателей в сторону увеличения площадей квартир, связывая это с тем, что процент инвестиционных сделок уменьшился и люди стали покупать недвижимость для себя. Вторые изменений в спросе пока не видят, а видят желание сберечь оставшиеся средства и решить жилищный вопрос, что приводит к хорошему спросу на «малый метр».

«Речь о пересмотре площадей в сторону увеличения не идет, скорее наоборот: девелоперы соревнуются в минимальных размерах квартир. Это то, чего требует рынок, а точнее, покупатели, реальные доходы которых снизились за последнее время довольно значительно», — считает директор по маркетингу и продажам «ЮИТ СитиСтрой» Алексей Харитонов.

«Говорить о падении спроса на маленькие квартиры пока не приходится, — поддерживает коллегу руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева. — По нашей статистике, в сегменте недорого жилья около 50% запросов приходится именно на однокомнатные варианты». Вместе с тем, по словам Татьяны Подкидышевой, изменения произошли в другом. Никто уже не создает просто «метры»: важно уделить внимание всем деталям, определяющим уровень комфортности жилья, включая облик зданий, концепцию общественного пространства, состав инфраструктуры и другие важные факторы.

«Квартиры небольших площадей по-прежнему пользуются спросом, и, по всей видимости, он не упадет, ведь это высоколиквидный товар; кроме того, такие предложения позволяют стать владельцем собственного жилья уже сейчас», — добавляет заместитель генерального директора компании «Мортон-Инвест» Игорь Сибренков.

Не видит повода увеличивать площади и Владимир Богданюк. «Средняя площадь приобретаемых лотов в массовом сегменте до 2014 года росла и достигла тогда 66,7 кв. м, в 2015-м она сократилась до 52,7 кв. м, что связано с оптимизацией бюджетов покупки за счет сокращения площади объектов». По словам эксперта, важный тренд состоит в другом: несмотря на сокращение площади приобретаемого лота, девелоперы стараются обеспечить комфортные планировочные решения. Функциональные планировки с максимально возможной «полезной площадью» — один из главных трендов в квартирографии.

И все же ряд участников рынка видят робкую тенденцию к увеличению площади квартир. Председатель совета директоров «БЕСТ-Новостроя» Ирина Доброхотова отмечает, что меньшим спросом стали пользоваться студии. В массовом сегменте на них приходится всего 8% заявок. Почти половина покупателей московских новостроек (48%) выбирают однушки.

«Фактор снижения метража квартиры как драйвер спроса себя практически исчерпал, — считает Алексей Попов. — Бесконечно увеличивать долю однокомнатных квартир и студий для застройщиков невозможно и даже невыгодно. Ведь при увеличении числа квартир растут и требования к обеспеченности комплексов машино-местами, продать которые покупателям малогабариток с ограниченным бюджетом непросто. Размещение на этаже множества однокомнатных квартир приводит к снижению коэффициента полезных площадей в здании: большие площади теряются на коридорах и вертикальных коммуникациях».

«Спрос на маленькие квартиры снизился, — говорит руководитель отдела аналитики группы компаний Insigma Елена Коханова. — Этому способствовало уменьшение доли покупателей, приобретающих жилую недвижимость в целях инвестирования. В 2015 году вложения в жилую недвижимость, которая практически перестала расти в цене, существенно уступали банковским депозитам, ставки по которым достигли рекордных за последние семь лет показателей. Поэтому в конце 2015-го в проекте RedSide было увеличено количество трехкомнатных квартир, спрос на которые сохраняется на протяжении всего 2016 года». По мнению эксперта, с окончанием действия наиболее доходных банковских депозитов, а также с возобновлением роста средних цен на рынке можно ожидать, что спрос на небольшие квартиры вернется к прежним показателям.

Как рассказывает генеральный директор компании Storm Properties Надежда Башбынар, в их проекте «Фили Парк» наибольшим спросом пользуются двух— и трехкомнатные квартиры, которые раскупили в первую очередь. Студии же по 27 кв. м покупатели приобретают в основном как второй лот — для детей или родителей.

Такая же тенденция и в элитном сегменте. По словам Дмитрия Халина, на рынке наблюдается переизбыток предложения компактных квартир. Поэтому застройщики все чаще задумываются о том, чтобы возвращаться к традиционным для премиального сегмента размерам и планировкам. «В отдельных проектах, где изначально были мелкие метражи, сейчас появляется предложение по объединению квартир. Речь идет о том, чтобы из двух маленьких квартир сделать одну большую и сразу же предлагать это как единый объект», — говорит Дмитрий Халин.