21 октября 2014

Ведомости. Инвестиции в новостройки все еще приносят 20-30% дохода

16.09.2014



В сложной экономической и политической ситуации вложения в недвижимость представляются более надежными, чем банковские депозиты или бумаги фондов, считает Дмитрий Власов, коммерческий директор компании RDI. Классическая инвестиция в недвижимость и служит для защиты капитала от инфляции плюс получения небольшого рентного дохода, говорит Игорь Индриксонс, основатель компании indriksons.ru. О том, чтобы заработать на перепродаже, в большинстве случаев речи уже не идет. «Как консервативному способу сохранить деньги альтернативы недвижимости нет, — считает независимый аналитик Андрей Бекетов. — Но если ставится задача получить прибыль выше уровня инфляции, то недвижимость не имеет инвестиционной привлекательности».

Эффективные инвестиционные стратегии в 2014 г. отличаются от тех, что были в ходу 6-10 лет назад. Тогда за 2-3 года удавалось получить 100% на вложенные средства и более, объясняет Дмитрий Котровский, вице-президент «Химки групп»: «Космических показателей больше нет и, возможно, никогда не будет». По его словам, в первой половине 2014 г. было озвучено немало законодательных, налоговых, градостроительных инициатив, цель которых — повысить прозрачность всех сегментов рынка недвижимости и обеспечить собираемость налогов. Новые требования к финансовой устойчивости застройщиков (необходимость страхования ответственности), пересмотр параметров проектов в сторону снижения высотности и плотности застройки в Подмосковье, повышение инфраструктурной нагрузки на девелопера и т. д. — все это повышает стоимость квадратного метра на начальном этапе строительства, поднимает цену входного билета, как следствие, нивелирует потенциал инвестиционного роста квадратного метра.

До финансового кризиса 2008-2010 гг. почти треть сделок с московским жильем были инвестиционными, вспоминает Александр Подусков, директор по продажам KR Properties, затем в 2011-2012 гг. этот показатель сократился до 20%. Сейчас тех, кто покупает недвижимость для дальнейшей перепродажи, примерно 15%. «На сегодняшний день не инвесторы формируют рынок недвижимости», — категоричен Котровский. С другой стороны, по его данным, половина покупателей «для себя» не исключают возможности перепродажи квартиры, но не ради прибыли, а чтобы купить другое жилье. Больше стало и тех, кто приобретает недвижимость (не только квартиры или апартаменты, но и небольшие помещения под ритейл и офисы, это зависит от бюджета и поставленных целей) «на будущее» — чтобы сдавать в аренду, «для детей», в качестве пенсионного актива, добавляет Подусков.

Прежде инвесторы концентрировали максимальный объем свободных средств в одном проекте, покупая, например, большую квартиру, две или несколько квартир в одном доме, сравнивает Анна Карпова, директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet. Сейчас, по ее наблюдениям, большинство покупателей стремятся диверсифицировать риски, вкладываясь в разные проекты и небольшие по площади объекты.

Идеал с точки зрения инвестора — быстровозводимая «панель» при отсутствии конкурентов, но сейчас такое практически не встречается. «Монолит» можно взять на высокой стадии готовности при условии вменяемого застройщика и толкового предложения. В самом худшем случае можно: а) подвиснуть на долгострое; б) попасть в кризис, предупреждает Юрий Кочетков, начальник отдела маркетинга ИСК «Форт».

Игорь Индриксонс вспоминает 2008-2009 гг., когда «Рублевка летела вниз, московская элитная недвижимость падала в цене на 40-50%, а 1-2-комнатные квартиры в панельном доме у метро оказывались самым стабильным вариантом». Он вообще считает, что российская недвижимость никогда не представляла интереса для инвесторов: аренда приносит лишь 4-5% годовых в рублях, динамика цен абсолютно непредсказуема. «Даже когда цена росла на 20-30%, инфляция достигала 20%, особого смысла вкладывать в российские объекты не было, — говорит он. — Сейчас люди активно продают квартиры и приобретают коммерческие активы в России или за рубежом. В перспективе российская недвижимость вряд ли упадет в цене, однако доходность ее слишком низкая, и лучшей альтернативой квартире на российском рынке станет депозит». Застройщики всегда готовы продавать метры инвесторам, но из-за курса доллара и на фоне паники относительно введенных санкций они подняли цены, и продажи буксуют.

Что подешевле

Сравнительно недорогие объекты эконом-класса хороши также тем, что обладают более высокой ликвидностью, хотя сулят невысокую маржу при перепродаже, говорит Алексей Болдин, гендиректор «Магистрата». В 2008-2010 гг. самый бюджетный сегмент просел по ценам меньше остальных. С 2008-2009 гг. стратегии инвестирования в жилую недвижимость эконом- и комфорт-класса глобально не изменились — купить на стадии котлована и продать по переуступке прав ближе к 80%-ной строительной готовности объекта, описывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-новостроя». Часть инвесторов предпочитают перепродавать квартиры уже после получения права собственности — это более долгоиграющий и рискованный вариант, но он приносит больше прибыли, уточняет она. Доброхотова вспоминает столичные ЖК «Марфино» и «Нахимово», где цена 1 кв. м начиналась от 70 000 руб. на старте продаж в 2009 г. Сейчас, когда квартиры в этих жилых комплексах реализуются на вторичном рынке и с готовой отделкой, цена 1 кв. м достигает 280 000 руб., т. е. прибыль самых первых инвесторов за эти годы стала четырехкратной без учета расходов на ремонт. Правда, сейчас такой рост маловероятен: во-первых, никто не продает заметно ниже среднерыночной цены (как это было в «Марфино»), объясняет Доброхотова. Во-вторых, сложно спрогнозировать цены на четыре года вперед, когда ежедневно меняются законы и ситуация в России и вокруг нее. Сегодня средняя доходность по новостройкам — около 20-30% за срок реализации проекта (с котлована до сдачи в эксплуатацию).

Бюджетные проекты сосредоточены в Подмосковье. «Больше всего инвесторов среди наших покупателей в «Ново-Молоково» (7%) и «Южное Видное» (6%), — рассказывает Дмитрий Власов из RDI. — Минимальный бюджет покупки — приблизительно 3 млн руб. за 1-комнатную квартиру. По подсчетам RDI, инвестируя эти средства на начальном этапе, на выходе можно получить от 35% прибыли. В эконом-классе быстрее всего дорожают 1-комнатные квартиры, подтверждает Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК?? «Лидер». По его словам, продажи в 7-м корпусе микрорайона «Новое Измайлово» в Балашихе в июне 2013 г. стартовали с 2,6 млн руб. за 1-комнатную квартиру, сейчас аналогичные квартиры стоят уже 3,8 млн руб. Сдача корпуса в эксплуатацию — IV квартал 2014 г.

В качестве примера достаточно удачной инвестиции при скромном бюджете Вадим Ламин, управляющий партнер агентства Spencer Estate, привел покупку на вторичном рынке небольшой 1-комнатной квартиры (33 кв. м) в центре Москвы весной 2012 г. за 6,2 млн руб. Затраты на ремонт и мебель составили около 0,5 млн руб. Осенью того же года квартира была сдана в аренду по ставке 60 000 руб. в месяц. В итоге доходность без учета издержек составила 10,7%. «Стоимость данной квартиры на сегодняшний день как минимум 8 млн руб.», — считает Ламин. «Доходность была подсчитана с начала срока аренды, т. е. когда квартира начала работать. Не учитывался срок ремонта. Конечно, если учитывать налоги, амортизацию, то будет меньше», — добавляет риэлтор.

«Мы сталкивались с ситуациями, когда люди покупают в инвестиционных целях квартиру в складчину, — рассказывает Алексей Болдин. — Таким образом, бюджет покупки уменьшается кратно числу соинвесторов». Как объяснили в компании «Магистрат», речь идет именно об инвестиционной покупке квартиры с целью получения дохода после ее перепродажи. Законодательно возможно при приобретении квартиры оформить договор долевого участия не на одного человека, а на нескольких. Документ о собственности оформляется в тех же долях. Скорее всего доход делится пропорционально участию в сделке. «Мы сталкивались со случаем, когда люди покупали в складчину 5-миллионную квартиру на двоих», — рассказывает Болдин.

Общий прирост долларовых цен за 12 месяцев для панельных домов, по оценке Андрея Бекетова, составил от 6,2% в 17-этажных домах до 4,8% в 5-этажных хрущевках. Подорожали на 9,2% малоэтажные (6-8 этажей) дома, близкие к разряду элитного жилья. Но это редкий и дорогой товар. Монолитные многоэтажки, напротив, потеряли за год 4-5% цены. «Можно предположить, что массового платежеспособного спроса хватает только на наиболее дешевый товар. В связи с этим напрашивается вывод о том, что чем дороже обходится покупка 1 кв. м в инвестиционных целях, тем сложнее будет зафиксировать прибыль», — прогнозирует Бекетов.

Что подороже

Анна Карпова из Est-a-Tet рассказала, что в 2011 г. ее клиент купил 1-комнатную квартиру площадью 43 кв. м в ЖК «Английский квартал» (девелопер — ГК ПИКi) на начальном этапе строительства за 8,6 млн руб. Сейчас, говорит риэлтор, эту квартиру можно перепродать за 17,5 млн руб. с учетом того, что комплекс сдан в эксплуатацию (в конце августа квартира была продана). Сдавая эту же квартиру с местом в подземном паркинге, ежемесячно владелец может получать около 70 000 руб.

В ЖК «Садовые кварталы» в 2010 г. 2-комнатная квартира (77 кв. м) продавалась за 19 млн руб., сегодня аналогичная может стоить уже 38 млн руб. Эти корпуса сданы в эксплуатацию. У застройщика есть предложения во второй очереди строительства (этап котлована), квартиры той же площади стоят около 28 млн руб., окончание строительства запланировано на 2017 г.

В компании «Магистрат» (продает объекты «Интеко», в том числе сейчас — и «Садовые кварталы») обещают как минимум 20% годовых в рублях тем, кто покупает на стадии начала продаж. Алексей Болдин приводит в качестве примеров ЖК бизнес-класса «Доминион» в районе ст. м. «Университет», «Садовые кварталы» в Хамовниках — от 20 до 50% годовых в зависимости от момента входа инвестора в проект, по его словам, «максимальную прибыль получили люди, рискнувшие вложиться в 2009 г. на начальном этапе строительства».

Для апартаментов, говорит Болдин, цена входа на рынок примерно на 10% ниже, чем для квартир, аналогичных по характеристикам. Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства Tweed, считает интересным с инвестиционной точки зрения проект «ВТБ арена парк» на «Динамо». На старте продаж осенью 2013 г. 1 кв. м стоил около $5500, а на выходе вполне может быть не меньше $9000. Сейчас, по данным Могилатовой, продаются по переуступке апартаменты на нижних этажах. Стоимость 1 кв. м начинается от $8000. Ввод в эксплуатацию — 2017 г.

Наталия Голованова, заместитель гендиректора Soho Estate, рассказала, как в середине 2010 г. клиент компании купил апартаменты в «Николаевском доме» (проект KR Properties на Комсомольском проспекте) еще до начала реконструкции здания — 35 кв. м по $7000 за 1 кв. м ($245 000 за объект). В конце 2011 г. апартаменты были проданы по $13 000 за 1 кв. м ($455 000). Доход за 1,5 года составил 85,7%, или 57% в год.

В середине 2010 г. на этапе строительства в «Городе столиц» (в ММДЦ «Москва-сити») 180 кв. м с хорошими видовыми характеристиками были приобретены за $1,35 млн ($7500 за 1 кв. м), дизайнерский ремонт обошелся в $360 000 ($2000 за 1 кв. м). Расходы инвестора за два года составили $1,71 млн. В настоящее время апартаменты сдаются по $15 000 в месяц ($180 000 в год) и с учетом текущих расходов приносят владельцу 9,5% годовых. Объект за четыре года подорожал на $2,07 млн (до $19 000 за 1 кв. м), или на 25% за год. Объект продавался в кризисные годы и на начальной стадии развития проекта «Москва-сити», считают риэлторы, возможности для инвестирования в «Сити» еще есть, но доходность будет ниже.

Лучше, чем МММ

Юрий Кочетков, начальник отдела маркетинга ИСК «Форт»:

— Инвестиции в жилье хороши там, где нет избытка предложения (текущего или перспективного), и в те объекты, которые априори ликвидны (1-комнатные у метро, 2-комнатные в хороших районах, трешки с видом на парк/воду). Категорически стоит избегать малоликвидных вариантов: 3-комнатная квартира с видом на шумную дорогу, «уникальный» лофт в реконструируемом здании, 1-й этаж в городе, 500-метровый коттедж и т. п. Даже если цены с дисконтом.

Москва до сих пор более перспективна, чем Подмосковье, по причине ограниченности предложения. И менее рискованна — благодаря работе Москомстройинвеста. Собственность лучше, чем ФЗ-214, ФЗ-214 лучше, чем ЖСК, ЖСК лучше, чем предварительный договор, преддоговор — это лучше, чем потерять деньги в МММ.


Поменяются правила игры

Алексей Комаров, нотариус:

— Если будут приняты предложенные Минфином поправки в Налоговый кодекс РФ, меняющие порядок налогообложения доходов, полученных от продажи недвижимости, для граждан-инвесторов поменяются правила игры. Сейчас порядок уплаты налога для граждан одинаковый при перепродаже жилых и нежилых помещений. По проекту с получаемого дохода от продажи нежилой недвижимости платить 13% нужно всегда, вне зависимости от сроков владения. Выигрыш от занижения стоимости тоже относительный в связи с расчетом налога от кадастровой стоимости. В связи с чем доходность от перепродажи инвестиционных квартир выглядит также сомнительно. Все будет зависеть от стратегии. Те, кто рассчитывает на долгосрочные вложения и доход от аренды, ничего не теряют. Перекупщики недвижимости будут либо искать лазейки, например через оформление квартир на престарелых родственников, либо уйдут с рынка.

Коммерческая недвижимость приносит в среднем в 2 раза больше доходности, нежели жилая, напоминает нехитрое правило Игорь Индриксонс. Тем более что в России за аренду магазинов и офисов привыкли платить в валюте. С другой стороны, в России по сравнению с западными странами инвестор ограничен в выборе объектов. Максимум, что можно купить, если не брать бюджеты олигархов, — это помещения на первых этажах в спальных районах под аптеку или химчистку либо небольшие офисные помещения. Такие объекты могут приносить инвестору до 10% годовых, но управлять объектом в большинстве случаев придется самостоятельно.

Григорий Алтухов рекомендует обратить внимание на нежилые помещения в новостройках, строительство которых ведется вблизи крупных транспортных узлов или станций метрополитена. Аргументы следующие: на этапе строительства, когда жильцов еще нет, т. е. спроса как будто тоже нет, многие девелоперы предлагают цену, сопоставимую с ценой 1 кв. м жилья (или чуть дороже), тогда как конечная стоимость таких помещений может превышать 300 000 руб. за 1 кв. м. «В нашем ЖК M-House последнее непроданное нежилое помещение стоит дороже 500 000 руб. за 1 кв. м», — говорит он.

Алексей Болдин предупреждает, что инвестиции в коммерческую недвижимость — это, как правило, длинные деньги. Предполагается, что инвестор будет получать доход от сдачи ее в аренду. И здесь гораздо привлекательнее выглядят помещения под магазины в формате стрит-ритейла, «если удастся найти удачный объект». Офисы в среднем менее ликвидны, и в кризис ставки в этом сегменте проседают гораздо существеннее. В частности, в 2008-2009 гг. в компании «Магистрат» фиксировали снижение арендных ставок на офисы в своих проектах на 50-60%.

Зарубежную недвижимость сейчас выбирает все меньше российских инвесторов. Алексей Болдин считает, что доходность таких вложений в нынешней ситуации будет исчисляться единицами процентов в год в валюте. Хотя Игорь Индриксонс уверен, что покупка коммерческой недвижимости (комнат в студенческих общежитиях в Лидсе или Бирмингеме, ячеек складов самообслуживания в Манчестере, Глазго или Ливерпуле, парковочных мест) способна дать хороший результат.

Еще один вариант, добавляет Индриксонс, — приобретение номера в крупном отеле. Это принесет 8-10% в валюте в год. Один номер в отелях за пределами Лондона стоит в среднем от 55 000 до 100 000 фунтов стерлингов, в Лондоне — от 90 000 до 250 000 фунтов.

По данным исследования интернет-центра tranio.ru, выходцы из России и стран бывшего СССР играют незначительную роль на зарубежных рынках коммерческой недвижимости, хотя в жилом сегменте «русские» инвестиции заметны. Например, на рынке торговых и офисных объектов Германии россияне не входят даже в двадцатку инвесторов. В то же время они предпочитают покупать жилую недвижимость в той же Германии, Латвии и Чехии. Наименьшим спросом пользуется доходная недвижимость во Франции (в стране сложно получить большой доход, в последние три года цены не растут и при перепродаже недвижимости приходится платить высокие налоги).

Такие данные получены в ходе онлайн-опроса, в котором участвовало более 400 агентств и частных риэлторов из 39 стран. Более половины респондентов (56,5%) сообщают, что покупателей коммерческой недвижимости «мало или совсем нет». Чрезвычайно мало инвесторов в коммерческую недвижимость на Кипре и в Португалии. В этих странах россияне покупают в основном жилье для отдыха.

Обычно россияне предпочитают инвестиционные объекты стоимостью до 500 000 евро. Объекты подешевле ищут в Болгарии, Таиланде и Турции, подороже — в Великобритании и Франции.

Большинство инвесторов рассчитывают на среднюю доходность до 6% годовых в сегменте жилой недвижимости и до 10% — коммерческой. Однако многие эксперты отмечают, что ожидания доходности российских инвесторов завышены. «Раньше большинство русских инвесторов искали доходность в 15% годовых от обычного арендного бизнеса, сейчас их ожидания существенно скромнее и главной мотивацией становится сохранение средств, — комментирует Георгий Качмазов, руководитель tranio.ru. — В нашей практике существенно увеличилось количество сделок с русскоязычными инвесторами, готовыми к реальным европейским ставкам рентной доходности в 4-7% годовых».

Жилую недвижимость инвесторы чаще всего покупают, чтобы сдавать в аренду, реже — для перепродажи. Самые популярные объекты коммерческой недвижимости — отели и доходные дома. Русскоязычные инвесторы чаще предпочитают приобретать готовый бизнес и получать пассивный доход, а не налаживать предприятие и управлять им самостоятельно.

Риэлторы отмечают нерасторопность выходцев из России по сравнению с инвесторами из других стран. Россияне долго принимают решение и не торопятся делать выбор.