Путь перестройки города: земля всему начало

18 мая экспертный совет по инновациям НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» провел круглый стол в рамках выставки «АРХ Москва-2018». Эксперты обсудили животрепещущую тему – «Путь перестройки города: земля всему начало». Модератором выступила Ольга Гусева, сопредседатель экспертного совета. Мероприятие прошло при полном аншлаге, вызвав интерес у посетителей выставки – специалистов рынка недвижимости, любителей современной архитектуры и журналистов.

Круглый стол был открыт выступлением Татьяны Шаровой, руководителя департамента проектного консалтинга компании «БЕСТ-Новострой», на тему «Территория новостроек – перспективные площадки будущих ЖК столицы». Доклад отразил актуальное состояние рынка недвижимости в Москве, кроме того, участники круглого стола смогли узнать, где именно появятся на карте столицы новые стройки. Так, по данным «БЕСТ-Новострой», объем предложения первичного рынка Москвы сегодня составляет 3,6 млн кв. м квартир и апартаментов с числом лотов на экспозиции более 54,2 тыс. шт. С начала 2018 года на реализацию вышло 23 новых проекта. В перспективе объем предложения будет пополняться за счет реорганизации промзон: из 18,8 га промышленных территорий планируется реорганизовать 12,5 га, и в перспективе здесь может быть построено 21,8 млн кв. м нового жилья, преимущественно в ЮВАО, ЮАО, ВАО, САО. При этом объем поглощения (спрос) поступательно растет: например, по итогам 2 полугодия 2017 года было реализовано 30,3 тыс. кв. м.

Главный архитектор «Института Генплана Москвы» Виталий Лутц рассказал об особенностях формирования комфортной городской среды и нюансах, которые при этом приходится учитывать архитекторам в плане земельно-имущественных отношений. Варианты формирования земельных участков в городе сегодня предполагают: а) установление публичного сервитута или б) формирование территорий общего пользования. Оба варианта имеют свои плюсы и минусы, но, полагает эксперт, в приоритете должен находиться вариант «Б». В этом случае можно повысить расчетную плотность жилых участков до 35-40 тыс. кв. м/га (вопреки стереотипу о максимальной —  25 тыс. кв. м/га) за счет изменения площади территории в собственности. Плотность при этом изменится лишь юридически, фактически же она останется неизменной. Таким образом, за счет перевода части территорий в собственность города, появится возможность создать главную ценность современного города — единую систему общественных пространств, состоящих из цельных элементов среды. Хотя для реализации этого варианта также необходимо осуществить ряд мероприятий: нужна общественная дискуссия, развитие системы градостроительных нормативов (например, переход от контроля места расположения нормируемых элементов к контролю пешеходной доступности жителей), расширение палитры используемых земельно-имущественных отношений: аренда фрагментов городских территорий резидентами бизнеса первых этажей, перенос части эксплуатационных расходов с города на арендатора и т.д.

Советник президента Союза архитекторов России Евгения Муринец отметила, что в понятие «комфортная городская среда» часто закладывают плотность застройки в 10-14 тыс. кв. м на гектар, однако для Москвы и других мегаполисов нормальной является плотность на уровне 25-30 тыс. кв. м на гектар, так как необходимо учитывать экономику, хотя между всеми взаимодействующими структурами должна возникать синергия. 

Генеральный директор института территориального планирования «Урбаника», сопредседатель Комитета по урбанистике, градостроительству и архитектуре РГУД Антон Финогенов обозначил несколько направлений, в которых взаимодействие власти и бизнеса могло бы стать максимально эффективным и сформировать новую градостроительную политику. В частности, девелопмент должен перейти к многофункциональному строительству (на 1 жилую единицу – 15-20% сервисных площадей); ставить во главу угла не плотность застройки, а качество социально-экономических функций проекта; развивать проекты в формате сложных интегративных форм. Со стороны властей нужны усилия по модернизации стройкомплекса, увеличению масштабов госинвестиций в дорожную инфраструктуру (создание и развитие систем скоростного общественного транспорта), а также полное исполнение инфраструктурных обязательств в рамках Генпланов городов. В качестве примера эксперт привел генплан Санкт-Петербурга, принятый в 2005 году, который оказался выполнен и даже перевыполнен только по части прогнозов роста численности населения, на 85-90% были реализованы планы по строительству жилья, а вот планы по возведению инфраструктуры оказались выполнены на 25-30%. При этом приток частных инвестиций оказался в целом близок к Генплану.

Генеральный директор архитектурного бюро Master’s Plan Юлия Зубарик отметила, что одной из насущных проблем является уплотнительная застройка, однако привела примеры того, как уже сегодня урбанисты и архитекторы разрабатывают эффективные решения для повышения привлекательности проектов даже в таких агрессивных условиях. Например, в проекте планировки территории в районе Дорогомилово предлагается соединить Кутузовский проспект с набережной Москвы-реки с помощью пешеходного бульвара-галереи.

Но, безусловно, можно многому научиться у европейских коллег. Опытом шведских архитекторов поделился Андрей Петров, генеральный директор российского представительства шведского архитектурного концерна Semrén & Månsson. Эксперт рассказал о том, как в Швеции выстраивается соотношение архитектуры и целевого назначения земельных участков. Сначала проводится анализ окружающих территорий, существующей застройки, с очень высоким уровнем детализации вплоть до дорог и тропинок, затем архитекторы определяют ряд отправных точек, согласно которым будет выстроена концепция нового проекта. При этом тщательно исследуется ландшафт и его особенности, включая природное окружение, чтобы новое строительство не нарушило среду обитания животных и птиц. Только после этого составляется план дорожной инфраструктуры, места расположения зданий, площадей, дворов. Это опыт разработки среднеэтажного (4-6 этажей) проекта Eriksberg.

Напомним, что в России уже разработан проект стратегического развития жилищной сферы до 2025 года, который включает как поставленную Президентом РФ задачу строить 120 млн кв. метров жилья ежегодно, так и необходимость создания при этом комфортной городской среды. По признанию экспертов, в разработке стратегии учитывался опыт ряда европейских городов. Как будет реализована стратегия – покажет время.

Другие публикации

В «Бест-Новострой» назвали наиболее востребованную развлекательную инфраструктуру ТЦ
Развлекательная составляющая сегодня является неотъемлемой частью практически любого торгового центра. Возможность получить новые впечатления и просто приятно провести время за интересным делом не только обеспечивает хороший трафик, но и располагает посетителей на покупки
Рынки Краснодара, Тюмени и Ленобласти могут остудить цены на жильё в Москве
Часть инвестиционного спроса может преместиться из Москвы в другие регионы в погоне за доступной ипотекой - под неё попадают лоты в среднем до 3,75 млн рублей. В Москве на сегодняшний день предложения в таком бюджете нет, в других городах - достаточно
Новостройки массового сегмента не «думают» дешеветь
По подсчетам специалистов Департамента консалтинга компании «БЕСТ-Новострой»в первом полугодии 2021 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках комфорт-класса, расположенных в границах «старой» Москвы, выросла на 19,2% до 246 420 тыс. рублей
Шестой квартал ЖК «Город на реке Тушино-2018» вышел на финишную прямую
Завершаются работы в шестом квартале ЖК «Город на реке Тушино-2018»: застройщик уже закончил возведение домов и подал документы на получение ЗОС в Комитет государственного строительного надзора города Москвы.

В шаговой доступности от парков Москвы строится жилье преимущественно бизнес-класса
На территориях внутри МКАД в шаговой доступности от парка, чтобы по прямой было не более 300 метров и не приходилось пересекать больше одной улицы, строятся в основном проекты бизнес-класса или выше – к такому заключению пришли специалисты компании «Бест-Новострой»
Только 15 московских новостроек находятся в пешей доступности от пляжа
Специалисты Департамента консалтинга компании «БЕСТ-Новострой», используя данные bnMap.pro, назвали проекты, расположенные в непосредственной близости от популярных мест отдыха и пляжей Москвы, где официально разрешено купание.
Настал лучший момент для инвестиций в ЖК «Город на реке Тушино-2018»
Июнь - фактически последняя возможность купить квартиру в этом проекте в ипотеку со ставкой 6,5% годовых. Под новые условия программы, действующие с 1 июля, квартиры в ЖК не попадают.
В России создадут цифровую экосистему недвижимости
Онлайн-сервис по подбору и продаже первичной недвижимости в России – проект Dombook (от резидента Сколково «АйтиЛаб) – начинает работу в Тюмени.
В четырёх районах Москвы невозможно купить квартиру – bnMap.pro
Спровоцировавшая ажиотажный спрос на новосройки льготная ипотека привела к практически полному исчерпанию квартир и апартаментов в некоторых районах Москвы.
Предложение новостроек комфорт-класса выросло впервые за 2021 год
По подсчетам специалистов Департамента консалтинга компании «БЕСТ-Новострой»объем предложения квартир комфорт-класса в новостройках «старой» Москвы впервые в 2021 году вырос по итогам мая.
В «БЕСТ-Новострой» назвали топ-5 объектов-магнитов для привлечения трафика в ТЦ
Немаловажную роль в успешности любого ТЦ играет не только сбалансированный tenant-mix, нестандартный маркетинг и грамотная работа УК по управлению арендными отношениями, но и наличие рядом «объектов-магнитов», которые могут помочь привлечь покупательский трафик.
Новостройки с причалами: где в столице искать ЖК любителям водных прогулок
В ближайшие несколько лет столичные власти планируют запустить регулярные речные маршруты водного пассажирского транспорта. Впрочем, и сегодня в Москве уже активно развиты сезонные туристические маршруты, которые пользуются большой популярностью у жителей и гостей города.
Поселиться в пешей доступности от «Сити» можно за 10 млн рублей
Средняя стоимость квартир в новостройках, расположенных в радиусе 1,5 км от границ ММДЦ «Москва-Сити», составляет 113 млн рублей. Однако абсолютный минимум находится на отметке 9,5 млн рублей – такова цена студии в ЖК «Level Причальный». Аналогичная стоимость у самых доступных квартир на вторичном рынке.


Москвичи против отделки «под ключ»
Московское дизайн-бюро «Идея Плюс» и агентство недвижимости «БЕСТ-Новострой» провели опрос москвичей в возрасте от 20 до 65 лет с целью выяснить отношение потенциальных покупателей жилья к ремонту. Готовая отделка от застройщика оказалась очень непопулярна.

Инициативы, которые «ждет» отрасль от послания Президента
Специалисты компании «БЕСТ-Новострой» выделили пять инициатив, в которых нуждается сегодня строительная отрасль, и которые в том числе могут быть озвучены Президентом в ходе обращения к Федеральному собранию.
Открытие инновационной школы в Левобережном стимулирует интерес покупателей новостроек
Завершается строительство инновационной школы на 1900 учеников в районе Левобережный города Москвы. Благодаря этому новоселы сразу нескольких строящихся в шаговой доступности ЖК смогут отдать своих детей на обучение уже в сентябре этого года.
Новостройки с космическим ростом цен
Специалисты «Бест-Новострой» на основе данных bnMap.pro выявили топ-10 новостроек столичного региона с максимальным приростом цен с момента старта до 12 апреля 2021 года.
Объем предложения на рынке новостроек массового сегмента достиг 6-летнего минимума
По подсчетам специалистов Департамента консалтинга компании «БЕСТ-Новострой» объем предложения квартир в новостройках массового сегмента в «старой» Москве по итогам марта 2021 года достиг минимальных значений со 2 квартала 2015 года.
«Башня Федерация» вернула статус обладателя самого дорогого лота Москвы
Пентхаус площадью почти 500 кв. м в доме Carre Blanc, который до недавнего времени продавался за 2,8 млрд рублей и считался самым дорогим апартаментом российской столицы, снят с экспозиции.
Микрорайоном-бестселлером Москвы и области стал ЖК «Город на реке Тушино-2018»
Эксперты «Бест Новострой» назвали масштабные (более 3 тысяч квартир) жилые комплексы столичного региона, где остались нераспроданными менее 5% лотов.