Льготная ипотека стала одним из ключевых драйверов продаж новостроек в 2020 году, благодаря чему и была продлена до середины 2021 года. Специалисты «БЕСТ-Новострой» проанализировали текущую ситуацию на рынке недвижимости и рассказали, почему покупателям стоит поторопиться с оформлением сделки, не дожидаясь следующего года.
Государственная программа субсидированной ипотеки под 6,5% стала спасательным кругом для рынка недвижимости и всей строительной отрасли в целом. Доля ипотечных сделок в старой Москве к ноябрю достигла 65%. Запуск ипотеки с историческими низкими ставками позволил приобрести квартиру еще большему числу нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, стимулировал инвестиционную активность и помог девелоперам улучшить свои продажи, после весеннего провала, связанного с локдауном.
Оценив эффективность и востребованность программы в октябре 2020 года, Правительство приняло решение продлить ее до середины 2021 года. Однако, несмотря на это, покупателям, которые хотят приобрести квартиру с использованием льготной ипотеки на выгодных условиях все же стоит поторопиться. Эксперты «БЕСТ-Новострой» проанализировали текущую ситуацию на рынке новостроек и выделили 5 факторов риска, которые могут свести на нет выгоду от льготной ипотеки.
Рост цен на недвижимость
Растущий спрос на новостройки ввиду повышения доступности ипотеки позволял застройщикам в течение года стабильно повышать цены. По данным bnMAP.pro, с января по ноябрь 2020 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках эконом-класса уже выросла на 22% и составила 149 950 рублей, в комфорт-классе – на 15,1% (до 202 480 руб.) в бизнесе – на 19,4% (до 294 838 руб.), в премиум-классе – на 14,1% (до 658 558 руб.). «Подобная динамика стоимости квадратного метра сегодня подогревает спрос не только среди покупателей новостроек, но и среди инвесторов, стимулируя приобретать их квартиры здесь и сейчас, до нового витка цен, комментирует Виктория Григорьева, генеральный директор и управляющий партнер «Бест-Новострой». - Учитывая бурный рост в этом году, потенциал для дальнейшего увеличения цен остается небольшим. Поэтому тем, кто хочет хорошо заработать на перепродаже квартиры в новостройке лучше вкладываться сейчас, пока рост цен не съел всю выгоду от льготной ипотеки».
Повышение ставок
Альтернативной мерой досрочному завершению программы может стать повышение ключевой ставки ЦБ, а вслед за ним и рост ставок в рамках программы льготной ипотеки. Сегодня ставки по льготной ипотеке немного ниже, чем установлено условиями программы. Так базовые ставки у крупнейших банков, лидеров ипотечного кредитования: Сбербанка и ВТБ в рамках программы «Господдержка 2020» составляют 6,1%, у Альфа Банка – 5,99%, Россельхозбанка – 5,9%. При повышении ЦБ ключевой ставки фактические ставки в дальнейшем могут «откатиться» до установленных 6,5%, что сделает ипотеку для заемщика более дорогой, чем сейчас. Сейчас еще есть возможность взять ипотеку даже под 0,1% (например, в ЖК «Триколор» и некоторых других новостройках).
Ужесточение условий к заемщикам
Другой мерой, которая может сбить ажиотажный спрос на льготную ипотеку, может стать ужесточения банками требований к заемщикам. Сегодня они достаточно лояльно относятся к добросовестным и платежеспособным заемщикам, которые могут официально подтвердить свой доход. В связи с этим объемы выданных кредитов стремительно растут. По данным ДОМ.рф, за 11 месяцев россияне уже получили 1,5 млн ипотечных кредитов, что существенно больше, чем за весь 2019 год. В то же время, в условиях нестабильности в экономике и продолжающегося падения доходов большей части населения, банки могут ужесточить требования к заемщикам. Таким образом, получить одобрения по кредиту в дальнейшем станет существенно сложнее.
Сокращение объема предложения
В 2020 году в условиях растущего спроса и невысокой динамики выхода новых проектов, объем предложения новостроек во всех сегментах существенно сокращался. По итогам ноября в старых границах Москвы экспонировалось всего 5 проектов эконом-класса с общим количеством квартир – 320 шт. (- 72% по сравнению с январем 2020) и 88 новостроек комфорт-класса с общим количеством квартир 12,5 тыс. шт. (-26,5%), в бизнес-классе – 88 проектов с общим количеством квартир 8 662 шт. (-32,8%), а в премиум 21 ЖК с общим количеством квартир 792 шт. (-31%). При сохранении подобной динамики в ближайшие месяцы у покупателей новостроек будет еще меньше выбора, что сократит их шансы найти подходящее предложение до завершения программы льготной ипотеки.
Таким образом, учитывая все эти факторы и дальнейшие риски, тем, кто уже нашел подходящую квартиру в новостройке и имеет возможность ее приобрести, тянуть с покупкой не стоит. Сегодняшние условия рынка – предложение, цены, ставки по ипотеке – пожалуй, наиболее привлекательные за последние несколько лет и существенно более выгодными в ближайшей перспективе, скорее всего, не станут.