Инвестиции или жизнь

29.10.2020
Инвестиции или жизнь
Вложения в недвижимость могут оказаться убыточными



Квартиры в московских новостройках стремительно дорожают: девелоперы повышают цены, чтобы регулировать продажи, растущие благодаря дешевой ипотеке по государственной программе. Участники рынка уверены, что цены будут расти и дальше. Покупка квартиры для жизни выгодна. Инвесторам нужно иметь в виду, что выгодно продать купленную сейчас квартиру будет трудно. Вторичный рынок растет медленнее: в половине районов Москвы вторичка уже стоит дешевле новостроек.

Ажиотаж на рынке

Для рынка столичных новостроек осень началась с рекордов. В сентябре этого года впервые за всю историю девелоперы выручили 150 млрд руб. от продажи жилья, подсчитали в ЦИАН. За весь квартал с июля по сентябрь выручка достигла 354 млрд руб.— в два раза больше, чем во втором квартале этого года, и на 48% больше, чем за сопоставимый период 2019 года. Число сделок в сентябре превысило 10 тыс., это половина всего объема договоров долевого участия, зарегистрированных в Москве в третьем квартале. Цены тоже выросли — на 3,9% за квартал и 11,5% за год, если сравнивать с сентябрем 2019 года. Сейчас квадратный метр в московских новостройках в среднем стоит 212 тыс. руб.

Ажиотаж поддерживает государственная программа льготной ипотеки, запущенная в апреле этого года: ставка по ипотеке не может быть выше 6,5% годовых на весь срок кредита, а первоначальный взнос составляет минимум 15%. Покупатели торопятся, потому что программа действует до 1 ноября этого года. Вице-премьер Марат Хуснуллин заявлял, что программа будет продлена, но соответствующее решение власти планируют принять ближе к ноябрю.

Вера в новостройки

Девелоперы утверждают, что в проектах, которые пользуются высоким спросом у покупателей, цены за несколько месяцев могут вырасти настолько, насколько росли за 2–2,5 года стройки 3–5 лет назад. «Подорожание на 20–30% до 2018 года было обычным в течение строительного цикла. Сейчас ценовая вилка от котлована до получения разрешения на ввод в эксплуатацию очень широкая. Иногда на старте продаж застройщики предлагают заниженную цену, стимулируя спрос на ранней стадии. Затем начинают быстро повышать цены»,— говорит генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. По его оценке, в таких проектах, вышедших на рынок год-два назад, цены могут в среднем вырасти на 30–40%.

Риэлторы уверены, что жилье на первичном рынке и дальше будет дорожать, поэтому покупка сейчас вполне своевременна. «Цены в строящихся домах активно растут, приобретение квартиры в новостройке по-прежнему имеет хороший инвестиционный потенциал. На фоне высокого спроса, сокращения предложения, девальвации рубля и нестабильной экономической обстановки стоимость жилья будет увеличиваться». Изменения в схеме финансирования и продаж квартир в новостройках привели к замедлению строительства: с сентября 2019 года по сентябрь этого года объем предложения в Московском регионе сократился на 32%. В продаже находятся 65 тыс. квартир и апартаментов, из них 54% — в Москве, остальное — область. По словам, если в Москве снова будут введены жесткие ограничительные меры в связи с пандемией коронавируса, рост цен замедлится, но снижения не произойдет. Покупка квартиры в новостройке поможет как минимум сохранить сбережения. Если выбор окажется удачным, то и приумножить. «По-прежнему наиболее выгодна покупка недвижимости на стадии котлована. В таком случае можно заработать в среднем 30–35% от стоимости покупки»,— отмечает, добавив, что доля инвесторов на рынке уже выросла с 10% и приближается к 20%.

Цены в новостройках только кажутся перегретыми, считает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «За год стоимость квадратного метра в комфорт-классе выросла на 12% — с 165 тыс. руб. до 185 тыс. руб. за 1 кв. м. Это нормальный рост, риск впоследствии не продать купленную сегодня квартиру в новостройке как минимум по той же цене невелик»,— убеждена госпожа Доброхотова. «Он существует в неликвидных объектах с очевидными недостатками, поэтому к выбору стоит подходить внимательно»,— добавила она.

Статистика подтверждает правоту риэлторов: средние цены на жилье в Москве в среднесрочной перспективе растут. Динамика индекса цен на жилье в Москве от «Индикаторов рынка недвижимости» за прошедшие 15 лет строго положительная. В 2005 году он был на уровне 60 тыс. руб. за 1 кв. м, а сейчас — 180 тыс. руб. за 1 кв. м. Исключения складываются из кризисных значений. Так, после двукратного падения рубля к доллару в декабре 2014 года в 2015 году новостройки резко подешевели, на 15–20% в рублях. Через три года цены практически вернулись к докризисным.

Заметный ограничитель

Пока покупателей довольно просто убедить в том, что покупка квартиры в новостройке выгодна. «Квартира подорожала, но ежемесячный платеж по кредиту будет ниже, чем, например, год назад, за счет низкой ставки»,— рассуждает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Но если речь идет о покупке с целью сбережений или инвестиций, то нужно иметь в виду, что продавать эту квартиру придется уже на вторичном рынке. «Здесь покупателям недоступны ставки 6,5% годовых и ниже. Средняя ставка, на которую можно рассчитывать,— 8,5–8,7%, что ощутимо влияет на размер платежа по ипотеке, плюс наценка за готовность жилья»,— отмечает эксперт. По расчетам ипотечного калькулятора Banki.ru, ипотека на квартиру стоимостью 7,5 млн руб. на 20 лет по ставке 6,5% будет стоить 47 тыс. руб. в месяц, а по ставке 8,5% — 54,7 тыс. руб. в месяц.

На вторичном рынке цены тоже растут и есть условно инвестиционный спрос — сделки с целью сбережения средств. За полгода с марта по сентябрь средняя цена продажи квартир выросла на 20%, подсчитал директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома. «Финансовая политика государства, приведшая к смягчению условий по ипотеке и рекордному снижению ставок по банковским депозитам, ослабление рубля, растущий дефицит ликвидного предложения и отложенный спрос»,— перечисляет причины роста господин Шлома, добавляя, что каждая седьмая сделка на вторичном рынке проходит с целью сохранения средств от девальвации.

Но вторичка дорожает медленнее, чем новостройки. В сложившейся на первичном рынке ситуации растущий дисбаланс цен создает определенные риски. По подсчетам ЦИАН, новостройки за четыре года подорожали в среднем на 26%, а квартиры в готовых домах — на 16%. В 57% районов Москвы квартиры в строящихся домах дороже, чем в сегменте вторички. Три года назад таких районов было 48%. В 14 районах столицы доля первичного предложения превышает 80%, в 2017 году их было 8.

Уровень цен на вторичном рынке создает сопротивление для роста цен в новостройках. Одно из главных конкурентных преимуществ новостроек — разница в стоимости в 20–30% от цены готового жилья. Дисконт за риски незавершенного строительства выглядел достаточным для того, чтобы ждать квартиру еще 1–3 года после покупки. «Ситуация, в которой новостройки дороже, чем жилье на вторичном рынке, приведет к оттоку покупателей»,— считает Алексей Попов.

Что покупать

«Классическая ошибка — многие покупатели думают, что лучшим вариантом для сохранения и увеличения средств будет покупка новостройки. Но сейчас это не всегда работает»,— считает директор по поддержке риэлторского бизнеса ГК «Миэль» Юлия Федулаева. Из-за перехода на эскроу-счета застройщики изменили стратегию ценообразования: на этапе котлована цена может не быть самой низкой, соответственно, есть вероятность, что она не изменится и через год после начала продаж.

На этом фоне более стабильным вложением может оказаться покупка на вторичном рынке, если правильно выбрать объект: обратить пристальное внимание на локацию, транспортные возможности, качество квартиры и здания и на все потребительские характеристики в комплексе»,— говорит госпожа Федулаева.

По ее словам, покупка новостройки с инвестиционной целью перестала быть простым делом, а у большинства покупателей нет необходимой для инвестиционного решения информации. «Настоящие рантье долго мониторят рынок, заблаговременно собирают информацию о выданных разрешениях на строительство, планах застройки различных участков, стартах строительства и тем более о начале продаж»,— перечисляет Юлия Федулаева. «Большинство покупателей, которые хотят сберечь средства, купив новостройку, не обладают всей этой информацией»,— констатирует эксперт.

«Мы бы не рекомендовали входить в инвестиционные сделки с помощью кредитных и ипотечных средств, несмотря на самые низкие в новейшей истории ставки по кредитам. Маловероятно, что в сложившихся условиях рост цен в связи с повышением строительной готовности превысит доход от размещения средств на депозитах»,— предупреждает Юлия Федулаева.

Частный специалист по покупке недвижимости Александр Черников говорит, что совокупность фактов, среди которых снижение курса рубля к доллару и не решенный с точки зрения задач государства жилищный вопрос, создает предпосылки для дальнейшего роста и цен на новостройки, и инфляции. «В условиях растущей инфляции в долгосрочной перспективе недорогой кредит может быть выгодным»,— считает он. Но если для покупки недвижимости есть свободные, не кредитные деньги, стоит обратить внимание на вторичный рынок. «Выбор гораздо шире»,— поясняет он, и есть лоты дешевле, чем обойдутся сопоставимые в новостройке. По словам господина Черникова, альтернативой инвестиционной (сберегающей) покупке квартиры в Москве сейчас может быть жилье в регионах. «В Москве цены завышены. В регионах маржинальность строительства гораздо ниже из-за другого уровня доходов, поэтому рынок более стабилен, а квадратный метр стоит в три раза дешевле»,— рассуждает он. Для покупки с целью сбережения подходят некурортные города, города, из которых нет оттока населения, и города-миллионники — например, Нижний Новгород, Воронеж, Ростов-на-Дону. По его оценке, покупка жилой недвижимости в крупных нестоличных и некурортных городах в стройке и продаже по готовности при скромном сценарии может принести 15–30% годовых. «В Москве такой разницы в цене нет, так как продажи стартуют по высоким ценам, из-за перехода на эскроу-счета»,— отмечает Александр Черников.