14.12.2020
Неожиданный год для новостроек: повторятся ли рекорды в 2021 году
2020 год на рынке новостроек Москвы стал рекордным по многим параметрам. Аналитики отметили самые яркие взлеты и падения, а также дали прогноз по рынку новостроек на 2021 год
Аналитики, опрошенные «РБК-Недвижимость», назвали 2020-й годом неожиданностей для рынка столичных новостроек. Многие тенденции на рынке были вызваны пандемией COVID-19, а также мерами государственной поддержки, принятыми в связи с распространением коронавирусной инфекции. В 2020 году на первичном рынке было установлено несколько абсолютных рекордов, а многие показатели превысили многолетние значения, несмотря на то, что в начале года начало пандемии и падением доходов населения не позволяли строить такие оптимистические сценарии развития рынка.
Рассказываем, о самых ярких рекордах 2020 года на рынке новостроек Москвы. Сможет ли первичный рынок жилья повторить эти рекорды в 2021 году?
Алексей Попов, руководитель Аналитического центра ЦИАН:
— Впервые в истории тенденции на рынке были продиктованы пандемией, о которой стало известно всего год назад: впервые мы находимся под влиянием практически непредсказуемого и сложно контролируемого явления. Высокая волатильность на рынке (как в большую, так и меньшую сторону) — временный эффект, сегодня ситуация уже более управляема — рынок столичной недвижимости научился работать в новых условиях.
Ценовой рекорд
Рост цен в этом году превысил самые оптимистичные прогнозы аналитиков. В 2020 году был зафиксирован самый высокий уровень цен на новостройки массового сегмента за всю историю рынка и самый быстрый рост цен за 12 месяцев на массовые новостройки Москвы с 2013 года. В ноябре средняя стоимость «квадрата» в проектах новостроек массового сегмента в Москве достигла 203 тыс. руб., что на 17% больше, чем в ноябре 2019 года. Предыдущий пик был зафиксирован в мае 2015 года, кода средний квадрат подорожал относительно мая 2014 года на 16% (до 159,9 тыс. руб.).
Если рассматривать все сегменты новостроек, то по данным Est-a-Tet, в старых границах Москвы средневзвешенная цена предложения выросла за год на 20,9%, достигнув максимального за последние 5 лет показателя — 299,9 тыс. руб. за 1 кв. м. В Новой Москве стоимость «квадрата» достигла 153 тыс. руб., превысив показатель прошлого года на 23,2%.
Рекордная выручка девелоперов
Благодаря рекордному росту цен, несмотря на сопоставимое с прошлым годом число сделок, девелоперы Москвы обновили абсолютный максимум по объему выручки. За 11 месяцев 2020 года столичные застройщики выручили порядка 859 млрд руб., или на 21% больше, чем годом ранее — 707,5 млрд. Показатель за 11 месяцев 2020 года уже на 9% превысил результат всего прошлого года. Совокупная выручка застройщиков столицы и Подмосковья составила 1,13 трлн руб. (за весь 2019 год — 1,08 трлн руб.).
Рекордное число сделок в месяц на первичном рынке Москвы
В сентябре 2020 года число заключенных сделок с физлицами в новостройках Москвы впервые в истории рынка превысило 10 тыс. В следующем месяце (октябре, который должен был стать последним месяцем действия льготной ипотеки), количество сделок вновь обновило абсолютный максимум и приблизилось к отметке в 11,5 тыс. сделок. Ноябрь показал чуть худшие результаты, однако все три месяца показали лучшие продажи в Москве на первичном рынке за всю предыдущую историю.
Максимальная доля сделок в ипотеку
По итогам всего 2020 года доля ипотечных сделок на первичном рынке Московского региона, по данным ЦИАН, достигла 64% против 54% по итогам прошлого года. Самая высокая доля кредитных сделок с новостройками была зафиксирована в июне 2020 года — на уровне 74% по всему региону. Причем рекорд был зафиксирован по всем локациям («старая» Москва — 68%, Новая Москва — 75%, Московская область — 77%). На рынке новостроек Москвы также было зафиксировано рекордное число сделок с привлечением ипотеки — 12 тыс. в октябре.
Рекордное сокращение объемов предложения
В ноябре «на витрине» Старой Москвы, по данным «БЕСТ-Новострой», находилось всего около 1,9 млн кв. м в квартирах и апартаментах всех классов. Это максимальное сокращение за последние пять лет. Год назад 1 млн «квадратов» приходился только на квартиры бизнес-класса, а совокупная экспозиция составляла 2,9 млн кв. м. Распродать имеющиеся остатки в старой Москве можно было бы примерно за 1 год и 4 месяца, а в Новой Москве — за 9 месяцев, если темпы продаж останутся на текущем уровне, подсчитали аналитики.
Станет ли 2021 год таким же рекордным для новостроек
Сейчас на экономику влияет слишком много разнонаправленных факторов, чтобы можно было с уверенностью строить какие-то прогнозы. Это и внешняя политика, и продолжающаяся пандемия, и падение доходов населения. 2020 год стал неожиданным для аналитиков и многие прогнозы не сбылись.
Тем не менее, аналитики, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость», считают, что таких же ярких рекордов, как в 2020 году, ждать не стоит. Скорее всего следующий год будет менее урожайным на рекорды. «С одной стороны, спрос начнет сокращаться на фоне повышения цен на новостройки и вероятного сворачивания программы поддержки ипотеки в середине 2021 года. С другой стороны, активность застройщиков продолжит замедляться из-за реформы долевого строительства и роста себестоимости стройки», — отмечает эксперт.
В 2021 году в ЦИАН ожидают более равномерного распределения спроса за счет продления льготной ипотеки до середины года, к тому же из-за роста цен выгода от льготной ипотеки становится не столь очевидной. При этом, по мнению Попова, после отмены субсидирования ипотеки резкого падения спроса не будет — рыночные ставки уже приближены к льготным процентам.
Цены на столичные новостройки продолжат рост на уровне 6-8% к сегодняшнему прайсу, что связано и с дальнейшим переходом на эскроу-счета, и низкой долей импортозамещения в строительстве, прогнозирует в компании ЦИАН. ВВ 2021 году продолжится инерционный рост цен — по итогам года ожидается, что средняя стоимость «квадрата» увеличится на уровне 10-12%.
По прогнозу директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Романа Родионцева, в следующем году ожидается усиление основных тенденций этого года, таких как:
рост активности застройщиков по выводу в реализацию нового предложения (в том числе в дорогих сегментах жилья);
пополнение рядов столичных девелоперов региональными компаниями (в основном за счет профессиональных игроков Санкт-Петербурга и Сибири);
продолжение запуска масштабных проектов в Новой Москве;
размытие границ между классами;
усиление процесса цифровизации рынка недвижимости и развития удаленных сервисов.
В 2021 году ощутимые изменения ждут рынок апартаментов. Заявление Минстроя о возможной легализации апартаментов и дальнейшем запрете их строительства вызвало рост цен в уже реализующихся проектах. В итоге за год средневзвешенная цена в данном формате, по данным Est-a-Tet, выросла на 21%. Но полного исчезновения апартаментов с рынка ожидать не стоит, считает Родионцев. По его словам, проекты, которые уже получили разрешительную документацию, выйдут в реализацию, также в Москве все еще существенное число перспективных площадок, на которых возведение жилья в статусе квартиры невозможно из-за существующих строительных норм и правовых ограничений