Апартаментам присвоят статус: стоит ли покупать их прямо сейчас

25.01.2021
Апартаментам присвоят статус: стоит ли покупать их прямо сейчас


Апартаменты дешевле московских квартир на 10–30%. Именно на столько они могут подорожать, если их приравняют к жилью. Стоит ли инвестировать в этот формат недвижимости в ожидании реформы?

Правовой статус апартаментов, согласно поручению Владимира Путина правительству, должен быть законодательно закреплен до 1 августа 2021 года. В действующем законодательстве определения «апартаменты» не существует. Что даст определение статуса? Будут ли апартаменты приравнены к классическому жилью? И если да, то по какому принципу? К чему готовиться владельцам такого формата недвижимости? Ответов на эти вопросы пока нет, принципы «легализации» апартаментов только разрабатываются.

Между тем в 2020 году банки заметили двукратный рост спроса на апартаменты. Это сразу же отразилось и на стоимости московских апартаментов, которые за год подорожали на 20%. Ряд экспертов увидели возможность дальнейшего роста цен. Стоит ли покупать апартаменты прямо сейчас в надежде на дальнейший рост их стоимости?

Контекст
Президент России Владимир Путин поручил правительству до 1 августа 2021 года обеспечить внесение в законы поправок, которые определят правовой статус апартаментов.

Осенью 2020 года вице-премьер Марат Хуснуллин заявил о необходимости уйти от апартаментов как класса жилья. А заместитель министра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин рассказал о планах запретить строительство апартаментов в России. Замминистра уточнил тогда, что уже введенные в эксплуатацию апартаменты должны подпасть под амнистию.

В январе 2021 года премьер-министр Михаил Мишустин утвердил дорожную карту по градостроительной деятельности России до 2022 года. В числе нововведений, которые должны быть реализованы в 2021-м, — определение правового статуса апартаментов.

Купить апартаменты, чтобы заработать
Возможное присвоение апартаментам статуса жилья может быть выгодным для покупателей такой недвижимости, считают опрошенные «РБК Недвижимостью» эксперты. Сейчас в Москве апартаменты стоят в среднем на 10–30% дешевле квартир. Эта разница нивелируется в случае смены статуса, на чем может заработать собственник.

Правда, пока неизвестно, какие апартаменты затронет амнистия. Меньше всего шансов у реконструированных промышленных зданий: такие объекты не соответствуют санитарно-эпидемиологическим нормам и располагаются на территориях, лишенных социальной инфраструктуры. Скорее всего, амнистия коснется апартаментов, расположенных в одном жилом комплексе с квартирами, считает она. «Потенциальным покупателям надо дождаться, когда парламентарии назовут четкие критерии, по которым апартаменты делятся на жилые и нежилые, утвердят механизм получения нового статуса и определят, сколько будет длиться амнистия», — говорит эксперт.

Законопроект, который введет в российское законодательство понятие «многофункциональное здание» для определения правового статуса апартаментов, пока обсуждается в профильных комитетах Госдумы. Известно, что апартаменты признают жилым помещением при условии безопасности проживания в них. При этом собственники апартаментов не получат субсидий и льгот на оплату услуг ЖКХ. Неопределенность процесса легализации апартаментов — главная опасность инвестиционной покупки подобной недвижимости, на которую указывают эксперты.

Ирина Доброхотова, основатель компании «Бест-Новострой»:

— Если покупатель хочет сейчас приобрести апартаменты по более низкой стоимости, чем аналогичная по расположению и потребительским характеристикам квартира, чтобы впоследствии перевести этот объект в жилье и тем самым заработать, то я бы не советовала рисковать. Ведь пока непонятно, что именно принесет рынку апартаментов заявленная амнистия. Станут ли все строящиеся на момент принятия закона комплексы жильем де-юре, то есть получат ли собственники возможность регистрации, снизится ли налог на недвижимость и стоимость коммунальных услуг? Самый главные вопросы: какие конкретно объекты будут переводиться в жилье? каковы критерии этого перевода? В данном случае я бы рекомендовала дождаться разъяснения всех деталей по данной инициативе и принимать решение о покупке после принятия законопроекта либо на финальной стадии его подписания.

Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга компании Est-a-Tet:

— На фоне заявлений о возможной смене статуса апартаментов средневзвешенная цена предложения на данный тип недвижимости в четвертом квартале 2020 выросла: за квартал — на 7%, за год — на 21%. Рост цен на апартаменты продолжится, если их приравняют к жилью. Есть резон приобретать апартаменты сейчас (до смены их статуса), но следует учитывать, что пока неясно, все ли апартаменты смогут получить статус жилых. Возможно, в жилье переведут не все апартаменты, а лишь проекты со статусом гостиничных. Поэтому при выборе апартаментов нужно тщательно взвешивать все риски и скрупулезно подходить к подбору такого помещения, учитывая локацию, окружение, перспективы развития района, эффективность планировочных решений, существующий правовой статус и инвестиционный потенциал.

Апартаменты для жизни
Если же апартаменты приобретаются для проживания или сдачи в аренду и покупателю не столь важен их юридический статус (жилье или нежилая недвижимость), то эксперты не советуют тянуть со сделкой. «Цены на апартаменты, так же как и на жилье, в последние годы динамично растут. Если вы нашли подходящий по характеристикам и локации вариант — покупка в любом случае будет выгодна здесь и сейчас. К тому же, если апартаменты в дальнейшем действительно станут жильем, рост цен будет куда более выраженным. Такие объекты могут вырасти в цене как минимум на 10%», — уточнила Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя».

Как дорожали апартаменты в Москве
Первые апартаменты в Москве начали строить в начале 2010-х годов. По данным, в Москве с 2013 года продажи апартаментов велись в 263 проектах.

Если смотреть на рынок апартаментов в ретроспективе последних шести лет, то цены на данный вид недвижимости, как и объем предложения, существенно изменились. Например, в конце 2014 года на столичном рынке новостроек экспонировалось 70 проектов с апартаментами во всех классах общей площадью 519 тыс. кв. м. К концу 2020 года объем предложения в квадратных метрах сократился до 404 тыс. кв. м, хотя количество проектов на экспозиции выросло до 112, подсчитали в компании «Бест-Новострой».

Что касается цен, то в наиболее доступном сегменте — комфорт-классе — апартаменты с 2014-го к концу 2020-го подорожали почти на 51%, в бизнес-классе рост цены составил 33%, а элитные объекты выросли в цене почти вдвое (на 97%). В элитном классе вопрос регистрации по месту жительства не влияет на ценообразование, ключевую роль играет качество строительства и адрес проекта, в этом смысле элитные апартаменты практически не отличаются от элитных квартир, в которых цена метра к концу 2020 года тоже перевалила за 1,1 млн руб. (по данным «Бест-Новостроя»).