09.02.2021
Цены на жилье в Москве и Подмосковье не остановили свой рост даже в январе, несмотря на снижение покупательской активности, продление льготной ипотеки минимум на полгода и попытки урегулировать вопрос со стоимостью стройматериалов.
Эксперты, опрошенные РИА Недвижимость, прогнозируют, что стабилизация цен возможна только летом, если перестанет действовать программа льготной ипотеки.
НОВОСТРОЙКИ: НЕУДЕРЖИМЫЙ РОСТ, ЗАТАИВШИЙСЯ СПРОС
Спрос на новостройки в начале года сильно упал, однако это не смогло остановить рост цен, рассказали эксперты.
В январе, в пределах старых границ Москвы, цены выросли на 3,2% и достигли 266,4 тысячи рублей за квадратный метр, что в целом было ожидаемо на фоне высокого уровня спроса в декабре, отметила руководитель отдела аналитики компании "Мосреалстрой" Екатерина Николаева. В новой Москве в январе цена увеличилась на 1% — до 171,5 тысячи рублей за квадрат.
"Можно сказать, что цена в новой Москве достигла предела, при котором часть покупателей переориентируется на проекты внутри МКАД", – пояснила она.
На первичном рынке Московской области средняя стоимость квадратного метра за первый месяц года увеличилась на 2,5%, в целом же за год – на 28%, до 117,9 тысячи рублей, указал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
При этом в январе спрос, который радовал рынок всю вторую половину 2020 года, в январе никак не мог быть фактором роста, потому что существенно просел.
Снижение числа сделок в январе по отношению к декабрю – предсказуемое явления, хотя ровно в два раза спрос за последние годы ни разу не падал, но настораживает первое с августа 2019 года падение числа регистраций в годовом выражении, отметил Попов.
По его данным, в январе 2021 года на первичном рынке недвижимости Москвы зарегистрировано 5,62 тысячи ДДУ, что на 47,5% меньше, чем в декабре прошлого года, но на 13,7% больше января.
Область просела серьезнее: в январе здесь заключено 4,35 тысячи ДДУ, что 47,1% ниже, чем в декабре, и на 17% меньше, чем год назад.
Такое наметившееся падение спроса может стать действенным тормозом для роста цен в будущем, полагает генеральный директор сервиса "Синица" Наталья Шаталина. Однако участники рынка не увидели в январских результатах предвестие будущего охлаждения спроса. Так, Попов счел это проявлением фактора сезонности.
Гендиректор агентства Homeapp Алексей Игошин полагает, что спрос еще и вырос, просто еще не успел конвертироваться в зарегистрированные сделки:
"Интерес со стороны покупателей остается высоким: существенно вырос объем входящих обращений, количество звонков на один объект увеличилось в 5,5 раза по сравнению с январем 2020 года. Активность покупателей тоже увеличилась в полтора раза, они быстрей принимают решение", – прокомментировал он.
СТОП-СЛОВО
Хотя эксперты и разошлись в оценках спроса, все они согласны в неутешительном для покупателей прогнозе: быстро или плавно, но цены продолжат расти, и пока сложно сказать, какие обстоятельства могут хотя бы остановить это ралли. Возможность разворота тренда и снижение стоимости жилья опрошенные участники рынка исключили.
"На снижение цен рассчитывать не стоит, они будут увеличиваться и по мере роста стадии строительной готовности, и за счет инфляции. В наиболее качественных и успешных проектах рост будет выше, в неудачных проектах возможна корректировка цен за счет скидок", – обосновала свою позицию Шаталина.
Затормозить увеличение стоимости квадратного метра, в первую очередь, может снижение спроса, полагает в свою очередь основатель компании "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова.
Доходы большинства граждан не растут, поэтому при достижении определенного уровня цен покупка квартиры может стать непосильной для определенной категории людей, в связи с чем продажи могут просесть.
Не исключено, что определенная коррекция спроса может произойти во второй половине года после отмены льготной ипотеки, полагает она.
В условиях нормального и последовательного развития экономики снижение цен – крайне маловероятный сценарий, согласен с коллегами гендиректор экосистемы недвижимости "Метр квадратный" Вячеслав Дусалеев.
"Во многом это как с ценами на бензин, которые не снижаются при падении цен на нефть, – слишком мал вклад стоимости сырья в итоговую себестоимость конечного продукта. Спрос также падать не должен – рынок далек от насыщения, очень много семей в России желают улучшить свои жилищные условия", – уверен он.
За всю историю рынка жилья цены по-настоящему падали дважды – в 2009-2010 годы на фоне финансового кризиса и в 2015 году на фоне девальвации рубля и необходимости резко повысить ключевую ставку.
Столь заметных событий пока на горизонте не просматривается, поэтому и резкого снижения цен ожидать не стоит, заметил Попов.
Регулирование цен на недвижимость пока не обсуждается, правда, есть дискуссия относительно ценообразования на металлоконструкции, но себестоимость строительства в московском регионе не является фактором, определяющим вектор динамики цен, добавил он.
Скорее будет наблюдаться снижение прироста цен, чем их реальное снижение. Если мы увидим существенное уменьшение показателей спроса в начале года, то застройщики будут вынуждены сдерживать рост цен, поскольку они должны сохранять определенные показатели продаж, считает Николаева.
"С другой стороны, вторая волна покупателей по льготной ипотеке может подстегнуть цены вверх во втором квартале 2021 года. Слухи о прекращении программы побуждают покупателей к действию, и в мае-июне мы ожидаем высокий уровень спроса", – рассказала она.
Таким образом, по мнению экспертов, ближайшая точка отсчета, которая может хоть как-то изменить тренд – лето.