14.02.2020
Свой дом. Что нужно заранее знать об ипотеке
Сколько нужно накопить на первый взнос? Чем опасна ипотека без него? И как можно досрочно погасить кредит?
Ипотека остается одним из основных способов улучшить жилищные условия. Например, в 2019 году россияне взяли около 1,3 млн жилищных кредитов на 2,857 трлн рублей.
При этом банки снижают ставки по ипотеке — вслед за уменьшением ключевой ставки ЦБ. Так, на начало 2020 года средние ставки опустились ниже 9% годовых, отметила глава Центробанка Эльвира Набиуллина. Но и это слишком дорого, считает премьер-министр Михаил Мишустин. "Ипотека остается очень дорогой, и здесь президент ясно дал понять, что ждет от нас ставки по ипотечным кредитам ниже 8%", — заявил он. Для достижения этого показателя "необходимо сделать так, чтобы у банков не было возможности накручивать ставку, а для этого необходимо оптимизировать операционные затраты и внутренние резервы банков, уточнить правила кредитования застройщиков и уменьшить стоимость фондирования", объяснил глава правительства.
А мы рассказываем, что нужно знать, прежде чем "влезать в ипотеку".
Я слышал об ипотеке без первого взноса — звучит заманчиво. В чем подвох?
Такой вид ипотеки рискованный как для банка, так и для самого заемщика.
С одной стороны, отсутствие накоплений с точки зрения банка может говорить:
о низком доходе заемщика;
о его недостаточной финансовой дисциплине. Если человек не смог накопить на первый взнос, то и нет уверенности, что он сможет платить дальше.
С другой стороны, заемщик рискует столкнуться с проблемой выплат. Ведь на такую ипотеку банки, как правило, устанавливают ставку выше — на 2 процентных пункта и больше. К тому же банки могут потребовать расширенную страховку, что тоже увеличивает сумму переплат, объяснила Татьяна Кирик. Кроме того, сам размер кредита больше, чем если бы вы покупали это же жилье, но с первоначальным взносом.
Кредиты с низким первоначальным взносом гораздо хуже обслуживаются и чаще уходят в дефолт, обратили внимание в едином институте развития в жилищной сфере ДОМ.РФ. И оформляя такой кредит, заемщик принимает на себя повышенные риски сложности его обслуживания и потери жилья.
Кроме того, под "ипотекой без первого взноса" может подразумеваться выдача кредита, например, под залог уже имеющегося имущества — дома, квартиры или земли. Банк в этом случае чувствует себя увереннее, а вот для заемщика повышается риск остаться "без штанов".
В итоге, когда заемщику рассчитывают ежемесячные платежи по этой схеме, он отказывается от программы или старается накопить на первоначальный взнос, отметила председатель совета директоров "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова.
Я снимаю квартиру и не смогу одновременно платить аренду с ипотекой, если возьму квартиру в строящемся доме. Можно ли как-то уменьшить платеж?
Самый простой вариант, конечно, купить квартиру в уже сданном доме. Тогда срок между заключением договора и переездом значительно сократится.
Но, как правило, строящееся жилье выбирают, потому что оно дешевле. Так что здесь можно попробовать воспользоваться услугой отсрочки по погашению платежей, которую предоставляют некоторые банки.
Ирина Доброхотова уточнила, что отсрочка может быть нескольких форматов, например:
снижение платежа до 50% на первые один-два года;
уменьшение ежемесячного платежа при выплате только процентов;
пропуск платежа и перенос его в "хвост" кредита.
Но мало какие банки предлагают такие услуги новым заемщикам. Большинство могут предоставить отсрочку только тем, у кого уже есть ипотека, и только в случае уважительных причин — например, сокращение, болезнь, рождение ребенка и т.п.
Вступивший в силу в июле 2019 года закон об "ипотечных каникулах" уточнил эту схему и определил, кто, на сколько и при каких обстоятельствах может отложить выплаты. Главной их выгодой для заемщика остается возможность решить финансовые трудности в короткий срок, не уходя при этом в просрочку.
Так что если вы снимаете жилье и только хотите купить квартиру в строящемся доме, но чувствуете, что не потянете двойной платеж, то, возможно, стоит повременить с покупкой и накопить как можно больше на первоначальный взнос.