Два года без банкротств: как девелоперы оценивают переход на счета эскроу

РБК
15.10.2021
jdhyyi.jpg

Два года без банкротств: как девелоперы оценивают переход на счета эскроу

Переход на проектное финансирование перевернул рынок жилья и во многом обеспечил его стабильность во время экономического кризиса, вызванного пандемией коронавируса. Впрочем, как говорят девелоперы, на рынке пока не было банкротств крупных компаний после перехода на проектное финансирование. Строителям пока не понятно, как поведет себя в реальности система в критической ситуации.

Результат реформы
Напомним, летом 2019-го российские девелоперы перешли от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу.

В настоящий момент на счетах эскроу уже накоплено 2,6 трлн руб. средств граждан, подсчитали в «Дом.РФ». Это на 33% больше, чем текущая выборка кредитов по проектному финансированию застройщиками. То есть продажи в новостройках растут быстрее, чем застройщики осваивают средства выделенных кредитных линий. Высокая наполненность счетов эскроу позволяет банкам предлагать пониженные ставки по проектному финансированию: по данным Банка России на 1 сентября 2021 года, средние ставки по проектному финансированию составляли 1,6–4,7% в зависимости от федерального округа (для сравнения: по другим кредитам юридическим лицам — 8-9%).

«Во многом благодаря кредитным линиям застройщикам удалось удержаться весной 2020 года, когда из-за пандемии спрос резко сократился на 50-70% всего за 1-2 месяца», — отметил совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. По его словам, изменения конъюнктуры — колебания цен на стройматериалы, сезонные повышения и снижения активности покупателей, корректировка госполитики в сфере строительства и поддержки покупателей — меньше влияют на ценообразование застройщиков, чем во времена, когда их бизнес зависел от потока средств дольщиков.

«Основные критерии оценки рисков разработаны Банком России. Но многие финансовые организации, помимо требований ЦБ, предъявляют к застройщикам дополнительно свои требования», — сказала коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина. По ее словам, помимо банков, контроль осуществляют всевозможные федеральные, региональные и местные контролирующие органы. Они регулярно проверяют отчетность застройщика, проводят проверки в отношении застройщика, их проектов.

«По прошествии времени мы положительно оцениваем переход строительной отрасли на систему финансирования с привлечением эскроу-счетов. Новая система позволила снизить риски, которые несли и дольщики, и девелоперы», — согласился директор по правовым вопросам Capital Group Владимир Галактионов. Впрочем, определенная доля проектов, использующих другие схемы продажи, все равно останется, предупреждает генеральный директор компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Во второй половине 2019 года в Москве вышло в продажу 33 проекта, из них в 21 применялась система эскроу-счетов (64%). В 2020 году — 60 проектов, в 52 из них ДДУ заключали с открытием эскроу-счета (87%). В 2021 году — 45 проектов, из которых 38 с эскроу-счетами (84%).
Источник: «Бест-Новострой»

Ставка на масштаб
Успешная адаптация рынка к новым правилам стала одним из важнейших факторов оживления многоквартирного строительства в стране: запуски новых проектов растут в годовом сопоставлении 13 месяцев подряд и в августе составили 3,1 млн кв. м (+23% к августу 2020 года), отметил заместитель руководителя Аналитического центра «Дом.РФ» Никита Белоусов.

За 8 месяцев 2021 года в стране запущено строительство 28,2 млн кв. м, что на 91% больше, чем за аналогичный период 2020 года. В этих условиях растет и число новых компаний, которые впервые вышли на рынок: с начала 2021 года — 534 новых застройщика (+45% к аналогичному показателю за первые 8 месяцев прошлого года). Совокупно они запустили строительство 8,4 млн кв. м жилья — треть всех запусков в этом году.
Источник: «Дом.РФ»

«Под модель эскроу адаптировалось большинство девелоперов. Это механизм способствует стабильному развитию рынка недвижимости и снижает риски его участников. Покупателям эскроу позволяет вернуть вложенные деньги (в случае, если с проектом иди застройщиком что-то случится) или продать актив на любом этапе возведения дома», — комментирует девелоперская компания «Брусника».

Впрочем, текущие требования 214-ФЗ способствовали формированию пула из 20 устойчивых девелоперов, между которыми распределены 28% рынка. «Оставшуюся часть делят 3,3 тыс. компаний. Процесс концентрации продолжается, и значительная доля мелких застройщиков, разрабатывающих проекты с низкой рентабельностью (менее 20%) и не имеющие собственных средств на их возведение, «вымывается» с рынка», — уточнили в «Бруснике».

Минусы эскроу
Однако у новой схемы есть минусы.

Во-первых, застройщикам без опыта работ и небольшим компаниям под некрупные объекты гораздо сложнее открыть кредитную линию. Кредитные организации внимательно анализируют поступившие заявки на проектное финансирование и могут отказать тем девелоперам, в чьей финансовой устойчивости или ликвидности проектов возникли сомнения, рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка.

Во-вторых, резко вырос объем документооборота. «При новой модели взаимодействия с банками существенно увеличилось количество отчетных документов. Их сбором и подготовкой со стороны девелопера занимаются практически все основные подразделения — юристы, строители, финансисты, бухгалтеры, юристы, те, кто занимается продажами жилья. Отчетность сдается ежемесячно и ежеквартально», — отмечает заместитель финансового директора ГК «Гранель» Юрий Черноиванов. При этом, список ежеквартальных документов особенно обширен: графики строительных работ, продаж квартир, фотоотчеты, выполнение показателей, добавляет эксперт.

В-третьих, рынок пока не проверял, как будет работать новая схема в случае банкротства крупных застройщиков или какого-либо кризиса. «Пока у отрасли не было возможности на практике посмотреть, как сработает механизм в случае проблем у застройщика или, что хуже, отзыва лицензии у банка-кредитора», — уточнил руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК «А101» Анатолий Клинков.

В-четвертых, пока рынок эскроу-финансирования фактически представлен ограниченным количеством банков. При этом, к примеру, на сегодняшний день не существует механизма перевода эскроу-счетов из одного банка в другой в случае рефинансирования строительного кредита. «На рынке уже есть примеры, когда застройщик вынужден был оставлять накопленные на эскроу-счетах деньги в прежнем банке, если тот не соответствовал требованиям застройщика к эксплуатации кредита, и уходить в другой ценой семикратного повышения процентной нагрузки», — говорит Клинков.

Впрочем, по словам исполнительного директора девелоперской компании «Ойкумена» Романа Мирошникова, именно работа по эскроу-счетам в пандемию послужила настоящим залогом стабильности. «Ведь отток покупателей в определенных ситуациях, если у компании нет запаса собственных средств, может поставить под угрозу соблюдение графика строительства», — считает он. Более того, некоторые эксперты предлагают распространить практику эксроу на более широкие сферы. Во многих странах система счетов эксроу развита повсеместно не только в жилье, а в самых разных сегментах: от покупки автомобилей до мебели, добавляет глава «Единого ресурса застройщиков» (ЕРЗ) Кирилл Холопик.



Другие публикации

Сами с усами: теория и практика принятия жизненно важных решений при покупке недвижимости
Business FM
Минюст предложил бизнесу трудоустраивать осужденных
Business FM
Москва дешевая: какую квартиру можно купить в столице за 5 миллионов рублей
РИА Новости
Покупатель-наивняк: застройщики не дают московским квартирам подешеветь
РИА Новости
ФАС отказала "Авито" в приобретении ЦИАН
ТАСС
НДС для застройщиков апартаментов предложили вернуть
ЦИАН
АФК «Система» и MR Group могут вместе построить 2 млн кв. м недвижимости
Ведомости
Тюменский «Партнер строй» инвестирует 100 млрд рублей в малоэтажное жилье
Ведомости
Новостройкам добавили жилплощади
Ъ
Застройщики скинутся для покупателей
Ъ
Слишком «умные» дома
Business FM
«Интеко» назвали цену
Ъ
В России усилился дефицит парковок в новостройках
Известия
Рост цен на жилье заметно замедлился
Московский комсомолец
Риелторы зафиксировали снижение средней стоимости жилья в Москве
РБК
AFI Development Льва Леваева построит 720 000 кв. м недвижимости на Алтуфьевском шоссе
Ведомости
Льготную ипотеку для семей с детьми продлили до конца 2023 года
Business FM
Цены на апартаменты HighWay от ГК «Гранель» выросли на 14%
РИАМО
ЛСР может застроить Московский завод радиотехнической аппаратуры
РИА Новости
Выручка девелоперов Петербурга выросла на 39%
Строительная газета