28.03.2022
«Тянуть грузовик ипотеки обычные россияне не смогут»
Цена однокомнатной квартиры при новой ипотечной ставке выросла на 10 миллионов рублей
Эксперты заговорили о неминуемом снижении цен на аренду жилья в России, а в конце концов и на стоимость квартир в новостройках. Дело в том числе и в том, что из крупных городов ожидается исход сотрудников иностранных компаний. И не только их - санкции коснулись и отечественного рынка труда.
28 марта Владимир Путин на совещании с членами кабинета министров дал поручение оставить ставку по льготному ипотечному кредиту на уровне не выше 12% при максимально возможной сумме кредита 12 миллионов рублей. Повлияет ли требование главы государства на рынок недвижимости?
С доходом меньше 200 тысяч ипотеку получить не удастся
Ситуация двоякая. С одной стороны, уволенные работники машут арендодателям ручкой, роняя их доходы. Но с другой - резко поднялась ставка по ипотеке, в том числе льготной. По самым скромным расчетам, кредиторы отныне должны будут платить за квартиру стоимостью 12 миллионов рублей, взятую на 20 лет, минимум 110 тысяч в месяц вместо 70 тысяч еще несколько месяцев назад.
В первом случае величина переплаты за весь период кредитования составит 16,5 миллиона рублей (на 137% больше стоимости самой квартиры), во втором она составляла 7 миллионов (на 58% больше). Разницу почти в 10 миллионов рублей трудно не почувствовать. А значит, довольно приличная часть людей, готовых влезть в ипотечную кабалу, теперь оказались не в состоянии тянуть такой грузик.
Не будет у многих из россиян возможности ни купить квартиру на накопленные деньги, ни даже взять в кредит. При ставке в 12 и более процентов возвращение к исходной максимальной сумме по льготному кредиту в 12 миллионов рублей для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей и 6 миллионов для остальных территорий не сыграет почти никакой роли
Нас успокаивают: так или иначе, стоимость аренды если не снизится, то останется прежней, а когда экономика вернется в привычное русло, вы снова сможете взять кредит по приемлемой ставке.
Да, специалисты считают возможным повторение кризиса двухгодичной давности, когда началась пандемия коронавируса. Не исключено, что собственники квартир, как и тогда, будут вынуждены или понизить стоимость аренды, или предоставить своим съемщикам отсрочку оплаты - до разрешения ситуации.
Ставки на аренду квартир по сравнению с декабрем снизились в среднем на 10%, говорит генеральный директор компании "Релайт-Недвижимость" Константин Барсуков. Но люди не хотят снимать чужое жилье до конца своих дней. Люди хотят иметь свой дом.
Подешевеет ли на 5 тысяч арендное жилье в ближайшем будущем или нет, для россиян уже не важно. Еще недавно они представляли так называемый потенциальный средний класс: зарабатывали и в основном продолжают зарабатывать минимум 150 тысяч рублей на семью, имеют машину или ездят на такси, позволяют себе раз-другой в неделю посещать рестораны. Однако для покупки собственного жилья им нынче требуется иметь доход куда больше - хотя бы две сотни тысяч рублей. Ну, чтобы хватило хоть на ту же скромную "однушку" в столице.
Прибыль арендодателей упадет до минимума
Директор Департамента недвижимости компании «Цифровые СНТ» Федор Мезенцев напоминает, что двадцать лет назад цена квадратного метра росла за счет покупки на стадии котлована новостроек, бывших тогда в дефиците. Но главным виновником инфляции на недвижимость прежде всего стала ипотека.
Именно с началом выдачи ипотечных кредитов начался резкий спекулятивный спрос на жилье, говорит эксперт. В 2000-х инвесторы брали квартиру в кредит, тут же сдавали ее в аренду и за счет этой выгоды делали взносы по ипотеке. Ежемесячная сумма, которую они требовали со съемщиков, в те времена составляла около процента от стоимости квартиры, гораздо больше платы по кредиту.
Времена эти прошли. Схема, позволяющая выкупать жилье за счет приезжих, больше не работает. Разрыв между стоимостью аренды и ежемесячной ипотекой изменился в 3-4 раза (не в пользу ипотеки). При стоимости квартиры в 12-13 миллионов рублей арендатор платит, в зависимости от состояния жилья и наглости хозяина, 35-50 тысяч. Минимальная выплата ипотеки за квартиру такого же уровня составляет 110 тысяч рублей в рублей.
- В Москве есть и что-то вроде абсолютного минимума - цена, ниже которой собственники и продавцы не опускаются, - говорит управляющий партнер Dombook, основатель компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. - Средний срок окупаемости московской квартиры при сдаче в аренду обычно составлял 15-20 лет. При установлении желаемой величины ренты собственники квартир обычно от этого и отталкивались, правда, не учитывая имущественный налог, коммунальные платежи и амортизацию (которые в нынешних условиях запросто уже составляют 20-30% от величины ставки аренды). Рыночная цена квартиры делилась на 180-240 месяцев - и так получался минимальный желаемый платеж. А ведь арендодателю хочется не только окупить вложения в квартиру, но и зарабатывать на ней.
При нынешней стоимости средней однокомнатной квартиры массового сегмента в старых границах Москвы, которая по данным bnMap.pro составляет 12,3 млн рублей, ставка должна составлять 68 тысяч рублей в месяц, чтобы окупиться за 15 лет, или 52 тысячи, чтобы окупиться за 20 лет. А реальный спрос есть при ставках около 45 тысяч.