Коммерческая недвижимость в столичных новостройках активно дорожает вслед за квартирами
Рыночная стоимость занятых арендаторами коммерческих помещений площадью до 300 кв. м на первых этажах домов, в которых, как правило, размещаются различные объекты инфраструктуры – магазины у дома, аптеки, салоны красоты, образовательные учреждения и проч., – за год (с декабря 2022 г. по декабрь 2023 г.) снизилась примерно на 3% до 454 000 руб. за 1 кв. м. Об этом говорится в отчете, проведенном компанией Simple Estate, занимающейся в том числе инвестициями в стрит-ритейл. В то же время цены на пустые коммерческие помещения в столичных новостройках за прошедший год выросли на 7,3% до 439 000 руб. за 1 кв. м, что стало самым высоким показателем как минимум за последние 1,5 года. Стоимость помещений, которые должны быть сданы в эксплуатацию только через 3–4 года, сейчас фактически равна стоимости готовых пространств с арендаторами, подтверждает тенденцию руководитель отдела продаж коммерческой недвижимости агентства Whitewill Александр Борисенко.
А в отдельных случаях, по словам экспертов, площади в новостройках могут стоить даже дороже. Цена на пустые помещения в новых жилых домах в центре Москвы начинается от 400 000 руб. за 1 кв. м, а иногда доходит и до 2 млн руб. за «квадрат», говорит консультант отдела инфраструктурного ритейла CORE.XP Яна Дворецкая. Тогда как готовые пространства (сданные в аренду. – «Ведомости») в старых объектах в том же районе, по ее словам, стартуют с 300 000 руб. за 1 кв. м. Коммерческие помещения в новостройках с конца 2022 г. подорожали на 16%, уверяет соучредитель брокерского агентства Dolgov Pro Михаил Долгов. Правда, по его словам, готовый арендный бизнес тоже вырос в цене, но не так сильно – на 9%. Эксперты называют такую ситуацию не очень логичной с экономической точки зрения. Ведь, как говорит руководитель агентства Malina Property Cтанислав Титоренко, ценность площадей с арендаторами исторически у инвесторов всегда была выше, чем пустых помещений.
Основная причина в такой ситуации связана с активным ростом цен на новостройки в Москве, сказано в отчете Simple Estate. Из него следует, что коммерческие помещения дорожают вслед за квартирами. По данным компании «Бест-новострой», с января 2023 г. цены на жилье на первичном рынке комфорт-класса увеличились на 23% до 333 500 руб. за 1 кв. м, а бизнес-класса – на 8% до 476 400 руб. за «квадрат». Готовые же помещения приобретались по более низкой цене, соответственно, их рыночная стоимость зависит от ставок, по которым они сданы в аренду различным компаниям, говорят эксперты. При этом, как отмечает представитель Simple Estate, эти ставки еще и падают: за 2023 г. они снизились на 6% до 3068 руб. за 1 кв. м в год.
Еще одна причина дисбаланса на рынке стрит-ритейла заключается в том, что качественных готовых помещений, доступных для инвесторов, крайне мало, поэтому они вынуждены приобретать площади на первых этажах строящихся домов, а это также способствует росту цен на такие пространства, говорят эксперты. Долгов отмечает, что 80% запросов от клиентов его компании поступают как раз на покупку помещений именно в новых жилых комплексах. Управляющий партнер девелопера Touch Сергей Шиферсов уверяет, что такие активы для инвесторов намного привлекательней в связи с более высоким качеством самих пространств. Девелоперы, по его словам, для создания инфраструктуры в своих проектах стали делать помещения для реальных нужд бизнеса, а не «нарезают» их по остаточному принципу, как это было раньше. Кроме того, на первых этажах старых домов может просто не быть места для размещения объектов инфраструктуры, поэтому эту нишу постепенно занимают новостройки, девелоперы которых, пользуясь ситуацией, просто повышают цены. Он добавляет, что разница между коммерческими площадями в старом и новом жилом фондах сейчас может достигать 40%. Растет и число небольших помещений в новостройках, которые предлагаются инвесторам, отмечает руководитель управления коммерческой недвижимости девелопера Forma Евгения Борзова. С одной стороны, по ее словам, такие активы становятся более доступными для вложений, а с другой – это подстегивает спрос и приводит к увеличению стоимости таких пространств.
Дисбаланс между ценами на готовые и строящиеся помещения – тенденция временная, считает Титоренко. Она продлится ровно до момента сдачи новостроек в эксплуатацию и сдачи коммерческих площадей в них в аренду.
Учитывая, что помещения продавались дорого, собственники будут предлагать их различным компаниям по более высоким ставкам, объясняет он. Соответственно, их рыночная стоимость, по словам эксперта, также будет выше, чем сейчас.
Рыночная стоимость занятых арендаторами коммерческих помещений площадью до 300 кв. м на первых этажах домов, в которых, как правило, размещаются различные объекты инфраструктуры – магазины у дома, аптеки, салоны красоты, образовательные учреждения и проч., – за год (с декабря 2022 г. по декабрь 2023 г.) снизилась примерно на 3% до 454 000 руб. за 1 кв. м. Об этом говорится в отчете, проведенном компанией Simple Estate, занимающейся в том числе инвестициями в стрит-ритейл. В то же время цены на пустые коммерческие помещения в столичных новостройках за прошедший год выросли на 7,3% до 439 000 руб. за 1 кв. м, что стало самым высоким показателем как минимум за последние 1,5 года. Стоимость помещений, которые должны быть сданы в эксплуатацию только через 3–4 года, сейчас фактически равна стоимости готовых пространств с арендаторами, подтверждает тенденцию руководитель отдела продаж коммерческой недвижимости агентства Whitewill Александр Борисенко.
А в отдельных случаях, по словам экспертов, площади в новостройках могут стоить даже дороже. Цена на пустые помещения в новых жилых домах в центре Москвы начинается от 400 000 руб. за 1 кв. м, а иногда доходит и до 2 млн руб. за «квадрат», говорит консультант отдела инфраструктурного ритейла CORE.XP Яна Дворецкая. Тогда как готовые пространства (сданные в аренду. – «Ведомости») в старых объектах в том же районе, по ее словам, стартуют с 300 000 руб. за 1 кв. м. Коммерческие помещения в новостройках с конца 2022 г. подорожали на 16%, уверяет соучредитель брокерского агентства Dolgov Pro Михаил Долгов. Правда, по его словам, готовый арендный бизнес тоже вырос в цене, но не так сильно – на 9%. Эксперты называют такую ситуацию не очень логичной с экономической точки зрения. Ведь, как говорит руководитель агентства Malina Property Cтанислав Титоренко, ценность площадей с арендаторами исторически у инвесторов всегда была выше, чем пустых помещений.
Основная причина в такой ситуации связана с активным ростом цен на новостройки в Москве, сказано в отчете Simple Estate. Из него следует, что коммерческие помещения дорожают вслед за квартирами. По данным компании «Бест-новострой», с января 2023 г. цены на жилье на первичном рынке комфорт-класса увеличились на 23% до 333 500 руб. за 1 кв. м, а бизнес-класса – на 8% до 476 400 руб. за «квадрат». Готовые же помещения приобретались по более низкой цене, соответственно, их рыночная стоимость зависит от ставок, по которым они сданы в аренду различным компаниям, говорят эксперты. При этом, как отмечает представитель Simple Estate, эти ставки еще и падают: за 2023 г. они снизились на 6% до 3068 руб. за 1 кв. м в год.
Еще одна причина дисбаланса на рынке стрит-ритейла заключается в том, что качественных готовых помещений, доступных для инвесторов, крайне мало, поэтому они вынуждены приобретать площади на первых этажах строящихся домов, а это также способствует росту цен на такие пространства, говорят эксперты. Долгов отмечает, что 80% запросов от клиентов его компании поступают как раз на покупку помещений именно в новых жилых комплексах. Управляющий партнер девелопера Touch Сергей Шиферсов уверяет, что такие активы для инвесторов намного привлекательней в связи с более высоким качеством самих пространств. Девелоперы, по его словам, для создания инфраструктуры в своих проектах стали делать помещения для реальных нужд бизнеса, а не «нарезают» их по остаточному принципу, как это было раньше. Кроме того, на первых этажах старых домов может просто не быть места для размещения объектов инфраструктуры, поэтому эту нишу постепенно занимают новостройки, девелоперы которых, пользуясь ситуацией, просто повышают цены. Он добавляет, что разница между коммерческими площадями в старом и новом жилом фондах сейчас может достигать 40%. Растет и число небольших помещений в новостройках, которые предлагаются инвесторам, отмечает руководитель управления коммерческой недвижимости девелопера Forma Евгения Борзова. С одной стороны, по ее словам, такие активы становятся более доступными для вложений, а с другой – это подстегивает спрос и приводит к увеличению стоимости таких пространств.
Дисбаланс между ценами на готовые и строящиеся помещения – тенденция временная, считает Титоренко. Она продлится ровно до момента сдачи новостроек в эксплуатацию и сдачи коммерческих площадей в них в аренду.
Учитывая, что помещения продавались дорого, собственники будут предлагать их различным компаниям по более высоким ставкам, объясняет он. Соответственно, их рыночная стоимость, по словам эксперта, также будет выше, чем сейчас.