Во сколько обойдется аренда коммерческой недвижимости в Москве
В Москве вырос спрос на пустые помещения на первых этажах новостроек. Они почти сравнялись по цене с готовой для аренды коммерческой недвижимостью. Это данные исследования компании SimpleEstate. По подсчетам аналитиков, необустроенные помещения для бизнеса в жилых домах за год подорожали более чем на 7%. Сейчас цена в среднем составляет около 440 тыс. руб. за квадратный метр, это самый высокий показатель за последние полтора года. А стоимость коммерческой недвижимости, где уже есть арендаторы, снизилась. Средняя цена — 454 тыс. руб. за «квадрат».
Для Москвы это крайне необычная ситуация, но сложилась она по вполне объяснимым причинам, отмечает член совета директоров инвестиционной платформы SimpleEstate Артем Цогоев: «В последние годы на рынке отмечался достаточно большой спрос инвесторов на подобные помещения. Произошло некое вымывание хороших предложений с рынка, и одновременно с этим на рынок поступило достаточно большое количество лотов в новостройках на первых этажах.
Застройщики, видя спрос, в своей манере повышали цены, в том числе на пустые помещения, которые они продают на первых этажах своих жилых домов. Эта временная история. Я думаю, в ближайший год этот дисбаланс будет изжит рынком, потому что он выглядит достаточно странно.
Для самих инвесторов помещения представляют интерес, только если там находится арендатор, который за них платит, и, так сказать, обеспечивает окупаемость. А пустое помещение является неким полуфабрикатом».
Спрос на пустующие коммерческие помещения в новостройках в самом деле высок, подтверждает тренд коммерческий директор компании «РКС Девелопмент» Сергей Конюхов. При этом, по его словам, профиль арендаторов, которые в первую очередь проявляют к ним интерес, в последнее время меняется, а сами эти площади уменьшаются в размере: «На первых этажах жилых комплексов начали появляться спортзалы для своих, где ты как собственник без проблем можешь прийти позаниматься, например, с частным тренером. Это небольшие студии до 120 кв. м.
Второй момент: на первых этажах появились те самые коворкинги. Очень комфортно, когда можно спуститься из своей квартиры и провести встречи в офисе. Еще исторически всегда было, есть и будут услуги для родителей. Рынок это считал, и мы видим активный спрос на небольшие коммерческие помещения, в которых собственники хотят сделать частный детский сад либо детскую комнату.
Вместе с тем прежде такая коммерческая недвижимость была, как правило, по 100-150 кв. м, предлагались варианты и в 300 кв. м. На сегодняшний день эти площади, как правило, небольшой нарезки. 300 кв. м. встречается разве что в больших ЖК».
Инвестиции в коммерческие помещения в новостройках могут приносить стабильный доход, отметил владелец сети кофеен Take&Wak Алексей Петропольский. Однако приобретать их для дальнейшей перепродажи, по его мнению, рискованно: «Приятным бонусом является то, что в нежилых помещениях абсолютно не нужен ремонт, арендатор, который заезжает, как правило, делает его под себя.
И, конечно, сдать такие лоты проще, и договоры аренды заключаются на более долгий срок. Когда арендатор заезжает в нежилое помещение, то он как минимум занимает его на два-три года. А если говорить о серьезных сетевых компаниях, то это от пяти до десяти лет. Доходность по таким площадям начинается от 12% годовых.
Если же говорить о вложениях в строящееся жилье, то все зависит от этапа, на котором находится проект. Если вы вкладываетесь на стадии котлована, то за продажу такого имущества можно заработать до 30%. Здесь лишь вопрос в сроках сдачи объекта. Раньше они были жестко запротоколированы, сейчас срок сдачи таких домов сдвинулся с трех лет до пяти лет, а процентная ставка — те самые 30% наценки, которую вы могли бы заработать, — никоим образом не изменилась. И поэтому, конечно, выгоды в покупке нежилых помещений для дальнейшей перепродажи абсолютно никакой нет».
Коммерческие помещения на первых этажах, как отмечают эксперты, дорожают также из-за общего роста цен на жилую недвижимость. Так, по данным компании «Бест-Новострой», за 2023 год стоимость квартир комфорт-класса на первичном рынке Москвы увеличилась на 23%.
В Москве вырос спрос на пустые помещения на первых этажах новостроек. Они почти сравнялись по цене с готовой для аренды коммерческой недвижимостью. Это данные исследования компании SimpleEstate. По подсчетам аналитиков, необустроенные помещения для бизнеса в жилых домах за год подорожали более чем на 7%. Сейчас цена в среднем составляет около 440 тыс. руб. за квадратный метр, это самый высокий показатель за последние полтора года. А стоимость коммерческой недвижимости, где уже есть арендаторы, снизилась. Средняя цена — 454 тыс. руб. за «квадрат».
Для Москвы это крайне необычная ситуация, но сложилась она по вполне объяснимым причинам, отмечает член совета директоров инвестиционной платформы SimpleEstate Артем Цогоев: «В последние годы на рынке отмечался достаточно большой спрос инвесторов на подобные помещения. Произошло некое вымывание хороших предложений с рынка, и одновременно с этим на рынок поступило достаточно большое количество лотов в новостройках на первых этажах.
Застройщики, видя спрос, в своей манере повышали цены, в том числе на пустые помещения, которые они продают на первых этажах своих жилых домов. Эта временная история. Я думаю, в ближайший год этот дисбаланс будет изжит рынком, потому что он выглядит достаточно странно.
Для самих инвесторов помещения представляют интерес, только если там находится арендатор, который за них платит, и, так сказать, обеспечивает окупаемость. А пустое помещение является неким полуфабрикатом».
Спрос на пустующие коммерческие помещения в новостройках в самом деле высок, подтверждает тренд коммерческий директор компании «РКС Девелопмент» Сергей Конюхов. При этом, по его словам, профиль арендаторов, которые в первую очередь проявляют к ним интерес, в последнее время меняется, а сами эти площади уменьшаются в размере: «На первых этажах жилых комплексов начали появляться спортзалы для своих, где ты как собственник без проблем можешь прийти позаниматься, например, с частным тренером. Это небольшие студии до 120 кв. м.
Второй момент: на первых этажах появились те самые коворкинги. Очень комфортно, когда можно спуститься из своей квартиры и провести встречи в офисе. Еще исторически всегда было, есть и будут услуги для родителей. Рынок это считал, и мы видим активный спрос на небольшие коммерческие помещения, в которых собственники хотят сделать частный детский сад либо детскую комнату.
Вместе с тем прежде такая коммерческая недвижимость была, как правило, по 100-150 кв. м, предлагались варианты и в 300 кв. м. На сегодняшний день эти площади, как правило, небольшой нарезки. 300 кв. м. встречается разве что в больших ЖК».
Инвестиции в коммерческие помещения в новостройках могут приносить стабильный доход, отметил владелец сети кофеен Take&Wak Алексей Петропольский. Однако приобретать их для дальнейшей перепродажи, по его мнению, рискованно: «Приятным бонусом является то, что в нежилых помещениях абсолютно не нужен ремонт, арендатор, который заезжает, как правило, делает его под себя.
И, конечно, сдать такие лоты проще, и договоры аренды заключаются на более долгий срок. Когда арендатор заезжает в нежилое помещение, то он как минимум занимает его на два-три года. А если говорить о серьезных сетевых компаниях, то это от пяти до десяти лет. Доходность по таким площадям начинается от 12% годовых.
Если же говорить о вложениях в строящееся жилье, то все зависит от этапа, на котором находится проект. Если вы вкладываетесь на стадии котлована, то за продажу такого имущества можно заработать до 30%. Здесь лишь вопрос в сроках сдачи объекта. Раньше они были жестко запротоколированы, сейчас срок сдачи таких домов сдвинулся с трех лет до пяти лет, а процентная ставка — те самые 30% наценки, которую вы могли бы заработать, — никоим образом не изменилась. И поэтому, конечно, выгоды в покупке нежилых помещений для дальнейшей перепродажи абсолютно никакой нет».
Коммерческие помещения на первых этажах, как отмечают эксперты, дорожают также из-за общего роста цен на жилую недвижимость. Так, по данным компании «Бест-Новострой», за 2023 год стоимость квартир комфорт-класса на первичном рынке Москвы увеличилась на 23%.