В Петербургском регионе (включает город и Ленинградскую область) за год существенно выросла доля студий и однокомнатных квартир в зарегистрированных сделках на первичном рынке. С марта 2023 года по март 2024 года она увеличилась с 59% до 73% от общего количества сделок, подсчитали аналитики базы данных продаж и цен новостроек DataFlat.
Опрошенные РБК Петербург эксперты говорят, что такой тренд сохранится на рынке надолго: из-за роста цен и высоких ипотечных ставок спрос на недорогие малогабаритные квартиры будет высоким, поэтому в квартирографии новых жилых комплексов будет преобладать «мелкая нарезка».
Площади измельчали
По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) на 10 апреля 2024 года, в Петербурге студии площадью до 25 кв. м занимают 18% от всего первичного рынка жилья. Сейчас в городе строится 28 411 таких квартир. На студии и небольшие однушки площадью от 25 до 35 кв. м приходится 24% рынка (98% из них — однокомнатные, это 37 113 квартир). В сегменте квартир площадью от 35 до 45 кв. м однокомнатные занимают 91% (34 052).
В новостройках Ленобласти доля микростудий до 25 кв. м меньше — 13% (12 783 шт.). Самый массовый сегмент на рынке — студии и однушки от 25 до 35 кв. м — 33% рынка (29 251 шт.). Второй по популярности у областных девелоперов метраж — от 35 до 45 кв. м, в котором строится 24 838 однокомнатных квартир, это 28% рынка. В целом по стране доля студий менее 25 «квадратов» не превышает 7%, а однокомнатных квартир до 35 кв. м — 17%.
В bnMAP.pro подтвердили, что на рынке Петербурга и Ленобласти исторически доля студий и однокомнатных квартир в предложении самая высокая среди российских городов-миллионников. «Рост доли в продажах однокомнатных квартир и студий в Санкт-Петербурге и Ленинградской области обусловлен тем, что только такие квартиры могут позволить себе с учетом возможного ежемесячного платежа по субсидируемой государством ипотеке и стоимости квадратного мера в этих регионах подавляющее большинство домохозяйств», — заявил руководитель проекта Data Flat Александр Пыпин. По его словам, сокращение лимитов по льготной ипотеке (с 12 млн руб. до 6 млн руб.), увеличение минимального размера первоначального взноса по ряду программ, рост ключевой ставки только усугубили эту тенденцию. «Многокомнатные квартиры в значительной степени стали доступны только по ипотеке с рыночными ставками», — добавляет эксперт.
«Конечно, среди причин — рост стоимости квадратного метра, ограниченный бюджет покупки у многих клиентов, но не только. С точки зрения инвесторов однокомнатные квартиры — всегда наиболее ликвидный и привлекательный вариант: их легче перепродать при необходимости, они пользуются наибольшим спросом на рынке аренды», — говорит директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (входит в Setl Group) Ольга Трошева.
Кто выбирает такое жилье
«Студия и однокомнатная квартира — это объекты недвижимости, с которых обычно начинается вход в недвижимость «с нуля». Их покупают детям, часто задолго до их входа во взрослую жизнь; также однушки и студии популярны у молодых людей без семьи и у пар без детей», — поясняет основатель «БЕСТ-Новострой» и bnMAP.pro Ирина Доброхотова.
Кроме того, такое жилье также пользуется спросом среди приезжих. «Петербург — крупнейший промышленный центр Северо-Запада РФ, поэтому сюда всегда есть поток переезжающих по работе. В город и область большой трафик со стороны северных и западных областей — люди переезжают на пенсию (например, многие жители Мурманской, Архангельской областей); на учебу и т.д.», — перечисляет эксперт. «Все эти потоки заметно усилились в последние два года. И далеко не у всех переезжающих есть возможность и потребность приобрести более просторное жилье — те же переезжающие из регионов с низкой стоимостью недвижимости не могут приобрести квартиру с большим числом комнат. Так что потребность [в недорогом малогабаритном жилье] есть», — подчеркивает Ирина Доброхотова.
«Текущие параметры государственного субсидирования ипотеки стимулируют не улучшение жилищных условий семей по формуле «+1 комната», а покупку отдельных маломерных квартир «впрок». Кроме того, высокие инфляционные ожидания, сохраняющиеся после нескольких лет бурного роста цен, также как и высокая ключевая ставка, стимулируют скупку доступной малогабаритной недвижимости за счет крайне выгодных субсидируемых кредитов, с целью использовать возможность получить дешевые кредиты (в среднем на 10% ниже ключевой ставки) пока они доступны», — считает Александр Пыпин.
Квартирография с расчетом на небольшой бюджет
Эксперты ожидают, что этот тип недвижимости сохранит свою востребованность надолго. «Девелоперы увеличивают долю мелкой нарезки с относительно невысоким чеком, когда цены и/или ипотечные условия не слишком комфортны для покупателя», — поясняет Ирина Доброхотова.
Сейчас на рынке именно такой период: декабря прошлого года ключевая ставка держится на уровне 16%, и ее снижение ожидается не раньше второго полугодия 2024 года. Уже заявлено, что одна их самых популярных программ на рынке, льготная ипотека с господдержкой под 8% прекратит свое действие в июле этого года. Другие льготные программы, семейная и IT-ипотека доступны не всем категориям покупателей. «Пока снижения ипотечной ставки не предвидится, как и снижения цен, поэтому и небольшие квартиры сохранят востребованность у покупателя. И девелопер будет отвечать на этот запрос», — ожидает Ирина Доброхотова.
«Мы не прогнозируем резких изменений в квартирографии. В спросе подавляющую долю будут по-прежнему занимать студии и однокомнатные квартиры как наиболее бюджетные варианты. В ответ на спрос в новых проектах также будут превалировать данные типы квартир», — подтверждает Ольга Трошева.
Опрошенные РБК Петербург эксперты говорят, что такой тренд сохранится на рынке надолго: из-за роста цен и высоких ипотечных ставок спрос на недорогие малогабаритные квартиры будет высоким, поэтому в квартирографии новых жилых комплексов будет преобладать «мелкая нарезка».
Площади измельчали
По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) на 10 апреля 2024 года, в Петербурге студии площадью до 25 кв. м занимают 18% от всего первичного рынка жилья. Сейчас в городе строится 28 411 таких квартир. На студии и небольшие однушки площадью от 25 до 35 кв. м приходится 24% рынка (98% из них — однокомнатные, это 37 113 квартир). В сегменте квартир площадью от 35 до 45 кв. м однокомнатные занимают 91% (34 052).
В новостройках Ленобласти доля микростудий до 25 кв. м меньше — 13% (12 783 шт.). Самый массовый сегмент на рынке — студии и однушки от 25 до 35 кв. м — 33% рынка (29 251 шт.). Второй по популярности у областных девелоперов метраж — от 35 до 45 кв. м, в котором строится 24 838 однокомнатных квартир, это 28% рынка. В целом по стране доля студий менее 25 «квадратов» не превышает 7%, а однокомнатных квартир до 35 кв. м — 17%.
В bnMAP.pro подтвердили, что на рынке Петербурга и Ленобласти исторически доля студий и однокомнатных квартир в предложении самая высокая среди российских городов-миллионников. «Рост доли в продажах однокомнатных квартир и студий в Санкт-Петербурге и Ленинградской области обусловлен тем, что только такие квартиры могут позволить себе с учетом возможного ежемесячного платежа по субсидируемой государством ипотеке и стоимости квадратного мера в этих регионах подавляющее большинство домохозяйств», — заявил руководитель проекта Data Flat Александр Пыпин. По его словам, сокращение лимитов по льготной ипотеке (с 12 млн руб. до 6 млн руб.), увеличение минимального размера первоначального взноса по ряду программ, рост ключевой ставки только усугубили эту тенденцию. «Многокомнатные квартиры в значительной степени стали доступны только по ипотеке с рыночными ставками», — добавляет эксперт.
«Конечно, среди причин — рост стоимости квадратного метра, ограниченный бюджет покупки у многих клиентов, но не только. С точки зрения инвесторов однокомнатные квартиры — всегда наиболее ликвидный и привлекательный вариант: их легче перепродать при необходимости, они пользуются наибольшим спросом на рынке аренды», — говорит директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (входит в Setl Group) Ольга Трошева.
Кто выбирает такое жилье
«Студия и однокомнатная квартира — это объекты недвижимости, с которых обычно начинается вход в недвижимость «с нуля». Их покупают детям, часто задолго до их входа во взрослую жизнь; также однушки и студии популярны у молодых людей без семьи и у пар без детей», — поясняет основатель «БЕСТ-Новострой» и bnMAP.pro Ирина Доброхотова.
Кроме того, такое жилье также пользуется спросом среди приезжих. «Петербург — крупнейший промышленный центр Северо-Запада РФ, поэтому сюда всегда есть поток переезжающих по работе. В город и область большой трафик со стороны северных и западных областей — люди переезжают на пенсию (например, многие жители Мурманской, Архангельской областей); на учебу и т.д.», — перечисляет эксперт. «Все эти потоки заметно усилились в последние два года. И далеко не у всех переезжающих есть возможность и потребность приобрести более просторное жилье — те же переезжающие из регионов с низкой стоимостью недвижимости не могут приобрести квартиру с большим числом комнат. Так что потребность [в недорогом малогабаритном жилье] есть», — подчеркивает Ирина Доброхотова.
«Текущие параметры государственного субсидирования ипотеки стимулируют не улучшение жилищных условий семей по формуле «+1 комната», а покупку отдельных маломерных квартир «впрок». Кроме того, высокие инфляционные ожидания, сохраняющиеся после нескольких лет бурного роста цен, также как и высокая ключевая ставка, стимулируют скупку доступной малогабаритной недвижимости за счет крайне выгодных субсидируемых кредитов, с целью использовать возможность получить дешевые кредиты (в среднем на 10% ниже ключевой ставки) пока они доступны», — считает Александр Пыпин.
Квартирография с расчетом на небольшой бюджет
Эксперты ожидают, что этот тип недвижимости сохранит свою востребованность надолго. «Девелоперы увеличивают долю мелкой нарезки с относительно невысоким чеком, когда цены и/или ипотечные условия не слишком комфортны для покупателя», — поясняет Ирина Доброхотова.
Сейчас на рынке именно такой период: декабря прошлого года ключевая ставка держится на уровне 16%, и ее снижение ожидается не раньше второго полугодия 2024 года. Уже заявлено, что одна их самых популярных программ на рынке, льготная ипотека с господдержкой под 8% прекратит свое действие в июле этого года. Другие льготные программы, семейная и IT-ипотека доступны не всем категориям покупателей. «Пока снижения ипотечной ставки не предвидится, как и снижения цен, поэтому и небольшие квартиры сохранят востребованность у покупателя. И девелопер будет отвечать на этот запрос», — ожидает Ирина Доброхотова.
«Мы не прогнозируем резких изменений в квартирографии. В спросе подавляющую долю будут по-прежнему занимать студии и однокомнатные квартиры как наиболее бюджетные варианты. В ответ на спрос в новых проектах также будут превалировать данные типы квартир», — подтверждает Ольга Трошева.