Опросили участников рынка недвижимости, что изменится со вступлением в силу поправок о сокращении гарантийного срока для новостроек
Сроки на устранение недостатков в жилье, полученном от застройщика, могут сократить с пяти до трех лет. Соответствующий законопроект 23 июля Госдума приняла в окончательном, третьем чтении. Вместе с законодателями и участниками рынка новостроек разбираемся, что эта инициатива изменит для застройщиков и для покупателей жилья.
Что предлагается изменить
Сейчас, согласно ст. 7 ч. 5 Закона о долевом строительстве, гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.
Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства. Внесенная поправка предлагает сократить срок действия гарантии застройщика до трех лет, как это установлено для технологического и инженерного оборудования. В пояснительной записке к проекту указывается, что он обеспечит единообразный подход к определению размера и пределов ответственности по договору участия в долевом строительстве. Сейчас в случае нарушения требований потребителя застройщик несет двойную ответственность, подчеркивают законодатели: выплаты неустойки регулируются сразу двумя законами — 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и 2300-1 "О защите прав потребителей". Предлагается руководствоваться одним законом — 214-ФЗ.
О том, что концепция законопроекта направлена на исключение двойной ответственности — разделение сферы действия профильного закона 214-ФЗ и закона "О защите прав потребителей", говорит и первый заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев.
"Уровень защиты прав потребителя не снижается — каждое реально применяемое на практике право уже обеспечено или 214-ФЗ, или другим законом, — говорит Кошелев. — Что касается сокращения гарантийного срока обслуживания многоквартирных домов с пяти до трех лет — оно обусловлено объективными причинами. В большей степени это унификация требований законодательства о продолжительности гарантийного срока". Сейчас, согласно положениям 214-ФЗ, гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого дольщикам объекта, не может составлять менее чем три года.
"При этом гарантийный срок для объекта долевого строительства также устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет, — обращает внимание депутат. — Важно отметить, что в соответствии со сложившейся судебной практикой срок исковой давности для разрешения спора о недостатках жилья начинается с момента обнаружения такого недостатка и составляет три года".
Фактически гарантийный срок по объектам долевого строительства приводится в соответствие с базовым гражданским законодательством, комментирует председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов. "Сейчас гарантийные сроки обнаружения недостатков в нем и вовсе установлены на уровне двух лет, — рассказал Пахомов. — Увеличенный срок приводит к большому количеству необоснованных споров, особенно если учесть, что под объектом долевого строительства мы понимаем не построенный дом в целом, а только долю в виде квартиры или нежилого помещения, которую по договору получает собственник после окончания строительства".
Что говорят об инициативе участники рынка недвижимости
Ленинградская область
(Фото: Семен Лиходеев / ТАСС)
Опрошенные редакцией девелоперы, риелторы и консультанты рынка недвижимости сходятся во мнении, что инициатива не затронет права дольщиков. "Принятая поправка сокращает срок действия гарантии застройщика от пяти до трех лет, как это установлено для технологического и инженерного оборудования. Другими словами, как для самых сложных узлов и коммуникаций дома, — разъясняет руководитель ГК "Страна Девелопмент" Александр Гайдуков. — Уверен, что как жителям новостроек достаточно трехлетнего срока для выявления гарантийных обязательств, так и застройщикам хватит этого периода, чтобы полностью реализовать все обязательства перед теми покупателями".
Включение всех правил и процедур в 214-ФЗ, по мнению авторов законопроекта, позволит сделать отношения между застройщиком и покупателем — участником ДДУ более прозрачными и понятными, говорит основатель компании "Бест-Новострой" и платформы bnMAP.pro Ирина Доброхотова. — Также цель изменений — уменьшить число судебных споров между покупателями и застройщиками и перевести урегулирование ситуаций по поводу устранения неполадок в досудебную плоскость".
Как правило, большинство существенных недостатков в сданных новостройках выявляются в первый осенне-зимний период, говорит Сергей Пахомов. "В последующем проблемы возникают из-за проведенных ремонтов, перепланировок или просто некачественной эксплуатации", — отмечает парламентарий.
Управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов также обращает внимание на то, что основные недочеты покупатели жилья в новостройках обнаруживают довольно быстро. "Большинство собственников выявляют конструктивные недочеты в квартирах (например, протечки потолков и неправильно проложенные вентиляционные каналы) в первый год эксплуатации, в ходе выполнения ремонта, — говорит эксперт. — Гарантийных обращений спустя три года, а тем более через пять лет практически не бывает".
О том, что на практике основные проблемы выявляются в первые годы жизни в новостройке, говорит и топ-брокер Whitewill Оксана Романовская. По ее словам, отчасти эта инициатива упростит жизнь застройщикам проектов стандарт-класса, закрепляя на законодательном уровне возможность сократить издержки на эксплуатацию жилых комплексов в будущем.
Александр Гайдуков, руководитель ГК "Страна Девелопмент", уверен, что с принятием нововведения качество строящегося жилья сохранится. "Важно понимать, что для добросовестных застройщиков ничего не поменяется. Мы заинтересованы сдавать квартиры в срок или раньше и в надлежащем качестве, так как это репутация застройщика, и в условиях конкурентного рынка каждый застройщик в первую очередь заинтересован в сохранении своего имиджа. Ведь именно заселившиеся и оценившие качество жизни в проекте покупатели его формируют, и до 50% повторных продаж проходят через их родственников и знакомых".
Какие недостатки чаще всего обнаруживаются при приемке
Ирина Доброхотова, основатель компании "Бест-Новострой" и платформы bnMAP.pro:
— Среди недостатков, выявляемых при приемке квартиры, чаще всего встречаются неровности пола, стен, потолков; дефекты оконных блоков (неработающие ручки, сколы или трещины на стекле, отсутствие отливов снаружи), дверей (дверного полотна и коробок). Также бывают дефекты при установке радиаторов отопления, полотенцесушителей, электрических розеток (может отсутствовать заземление или неправильно выполнена разводка).
К существенным недостаткам можно отнести промерзание стен — если есть такой дефект, то в этом месте со временем появится мокрое пятно и может поселиться черная плесень, что очень опасно для здоровья. Выявить точку промерзания можно тепловизором, такие услуги обычно оказывают профессиональные приемщики. Также к существенным недостаткам можно отнести и неправильную установку газо- и электрооборудования.
Сроки на устранение недостатков в жилье, полученном от застройщика, могут сократить с пяти до трех лет. Соответствующий законопроект 23 июля Госдума приняла в окончательном, третьем чтении. Вместе с законодателями и участниками рынка новостроек разбираемся, что эта инициатива изменит для застройщиков и для покупателей жилья.
Что предлагается изменить
Сейчас, согласно ст. 7 ч. 5 Закона о долевом строительстве, гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.
Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства. Внесенная поправка предлагает сократить срок действия гарантии застройщика до трех лет, как это установлено для технологического и инженерного оборудования. В пояснительной записке к проекту указывается, что он обеспечит единообразный подход к определению размера и пределов ответственности по договору участия в долевом строительстве. Сейчас в случае нарушения требований потребителя застройщик несет двойную ответственность, подчеркивают законодатели: выплаты неустойки регулируются сразу двумя законами — 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и 2300-1 "О защите прав потребителей". Предлагается руководствоваться одним законом — 214-ФЗ.
О том, что концепция законопроекта направлена на исключение двойной ответственности — разделение сферы действия профильного закона 214-ФЗ и закона "О защите прав потребителей", говорит и первый заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев.
"Уровень защиты прав потребителя не снижается — каждое реально применяемое на практике право уже обеспечено или 214-ФЗ, или другим законом, — говорит Кошелев. — Что касается сокращения гарантийного срока обслуживания многоквартирных домов с пяти до трех лет — оно обусловлено объективными причинами. В большей степени это унификация требований законодательства о продолжительности гарантийного срока". Сейчас, согласно положениям 214-ФЗ, гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого дольщикам объекта, не может составлять менее чем три года.
"При этом гарантийный срок для объекта долевого строительства также устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет, — обращает внимание депутат. — Важно отметить, что в соответствии со сложившейся судебной практикой срок исковой давности для разрешения спора о недостатках жилья начинается с момента обнаружения такого недостатка и составляет три года".
Фактически гарантийный срок по объектам долевого строительства приводится в соответствие с базовым гражданским законодательством, комментирует председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов. "Сейчас гарантийные сроки обнаружения недостатков в нем и вовсе установлены на уровне двух лет, — рассказал Пахомов. — Увеличенный срок приводит к большому количеству необоснованных споров, особенно если учесть, что под объектом долевого строительства мы понимаем не построенный дом в целом, а только долю в виде квартиры или нежилого помещения, которую по договору получает собственник после окончания строительства".
Что говорят об инициативе участники рынка недвижимости
Ленинградская область
(Фото: Семен Лиходеев / ТАСС)
Опрошенные редакцией девелоперы, риелторы и консультанты рынка недвижимости сходятся во мнении, что инициатива не затронет права дольщиков. "Принятая поправка сокращает срок действия гарантии застройщика от пяти до трех лет, как это установлено для технологического и инженерного оборудования. Другими словами, как для самых сложных узлов и коммуникаций дома, — разъясняет руководитель ГК "Страна Девелопмент" Александр Гайдуков. — Уверен, что как жителям новостроек достаточно трехлетнего срока для выявления гарантийных обязательств, так и застройщикам хватит этого периода, чтобы полностью реализовать все обязательства перед теми покупателями".
Включение всех правил и процедур в 214-ФЗ, по мнению авторов законопроекта, позволит сделать отношения между застройщиком и покупателем — участником ДДУ более прозрачными и понятными, говорит основатель компании "Бест-Новострой" и платформы bnMAP.pro Ирина Доброхотова. — Также цель изменений — уменьшить число судебных споров между покупателями и застройщиками и перевести урегулирование ситуаций по поводу устранения неполадок в досудебную плоскость".
Как правило, большинство существенных недостатков в сданных новостройках выявляются в первый осенне-зимний период, говорит Сергей Пахомов. "В последующем проблемы возникают из-за проведенных ремонтов, перепланировок или просто некачественной эксплуатации", — отмечает парламентарий.
Управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов также обращает внимание на то, что основные недочеты покупатели жилья в новостройках обнаруживают довольно быстро. "Большинство собственников выявляют конструктивные недочеты в квартирах (например, протечки потолков и неправильно проложенные вентиляционные каналы) в первый год эксплуатации, в ходе выполнения ремонта, — говорит эксперт. — Гарантийных обращений спустя три года, а тем более через пять лет практически не бывает".
О том, что на практике основные проблемы выявляются в первые годы жизни в новостройке, говорит и топ-брокер Whitewill Оксана Романовская. По ее словам, отчасти эта инициатива упростит жизнь застройщикам проектов стандарт-класса, закрепляя на законодательном уровне возможность сократить издержки на эксплуатацию жилых комплексов в будущем.
Александр Гайдуков, руководитель ГК "Страна Девелопмент", уверен, что с принятием нововведения качество строящегося жилья сохранится. "Важно понимать, что для добросовестных застройщиков ничего не поменяется. Мы заинтересованы сдавать квартиры в срок или раньше и в надлежащем качестве, так как это репутация застройщика, и в условиях конкурентного рынка каждый застройщик в первую очередь заинтересован в сохранении своего имиджа. Ведь именно заселившиеся и оценившие качество жизни в проекте покупатели его формируют, и до 50% повторных продаж проходят через их родственников и знакомых".
Какие недостатки чаще всего обнаруживаются при приемке
Ирина Доброхотова, основатель компании "Бест-Новострой" и платформы bnMAP.pro:
— Среди недостатков, выявляемых при приемке квартиры, чаще всего встречаются неровности пола, стен, потолков; дефекты оконных блоков (неработающие ручки, сколы или трещины на стекле, отсутствие отливов снаружи), дверей (дверного полотна и коробок). Также бывают дефекты при установке радиаторов отопления, полотенцесушителей, электрических розеток (может отсутствовать заземление или неправильно выполнена разводка).
К существенным недостаткам можно отнести промерзание стен — если есть такой дефект, то в этом месте со временем появится мокрое пятно и может поселиться черная плесень, что очень опасно для здоровья. Выявить точку промерзания можно тепловизором, такие услуги обычно оказывают профессиональные приемщики. Также к существенным недостаткам можно отнести и неправильную установку газо- и электрооборудования.