17.03.2020Типовое индивидуальное строительство государство поддержит ипотекой
Спрос на ИЖС в пятилетней перспективе оценивается в 3 млн домов
Национальный проект «Жилье и городская среда» предполагает, что к 2024 г. в стране ежегодно должно вводиться 120 млн кв. м: 80 млн кв. м многоквартирных домов и 40 млн кв. м индивидуального жилья. Доля ИЖС уже превышает требования нацпроекта (45% ввода в 2019 г.). По данным ВЦИОМа, спрос на него в пятилетней перспективе оценивается в 3 млн домов, или 450 млн кв. м.
Особенно заинтересованы в самостоятельном решении жилищного вопроса жители Черноземья, в таких областях, как Липецкая и Воронежская, доля ИЖС составляет более 60% от ввода в регионе.
Минстрой разработал программу поддержки ИЖС, на реализацию которой правительство готово выделить до полумиллиарда рублей, принять ее планировали уже в этом году. Первый вариант программы, с предложениями по решению правовой коллизии с залогом по ипотечным кредитам на ИЖС, по стандартизации рынка загородной недвижимости, разослали в июле прошлого года «для комментариев в субъекты РФ, в банки и на различные экспертные площадки», уточнял глава ведомства Владимир Якушев.
В частности, планируется стимулировать граждан покупать типовые домокомплекты, выделяя им участки на льготных условиях, с обязательством построить в срок и по стандартам (в противном случае участок может быть изъят). Предполагается, что комплексную застройку на участках с развитой инфраструктурой и около мест приложения труда будут вести специализированные застройщики. Обеспечение инженерной инфраструктурой ляжет на плечи региональных и местных властей.
Но главное – развитие ипотечных продуктов. «Спрос клиентов на строительство собственного дома в ипотеку просто огромен, но в настоящее время рабочего инструмента нет», – отмечает директор департамента ипотечного кредитования семейства компаний Kaskad Family Анна Борисова.
Что тут кредитовать
По оценкам «Бест-новостроя», ипотека на ИЖС – это не более 1% от общего числа выдаваемых жилищных кредитов. «В 2019 г. в России было выдано 1,27 млн ипотечных кредитов, на долю ИЖС, вероятно, пришлось не более 12 700. Наиболее активны сейчас в этом отношении регионы востока страны, которые могут получить кредит на строительство дома по программе «Дальневосточный гектар» под 2% годовых. Для остальных регионов банк предлагает программу «Индивидуальное строительство жилого дома» под 11% годовых на сумму до 30 млн руб.», – говорит председатель совета директоров «Бест-новостроя» Ирина Доброхотова. Банки, дающие ипотеку на строительство индивидуального жилого дома, можно пересчитать по пальцам одной руки. Первый нерешенный вопрос – предмет залога.
«По условиям банка Дом.РФ сначала, на период стройки, в залог оформляется участок, а после ввода дома в эксплуатацию – и участок, и само строение. В Сбербанке залогом выступает участок или право его аренды, также можно предоставить в залог иное помещение (например, квартиру)», – описывает разные требования Доброхотова. Чаще всего не строящийся дом, а имеющаяся у заемщика другая недвижимость выступает предметом залога, говорит коммерческий директор RDI Валерий Кузнецов (он упоминает кроме названных выше Россельхозбанк, Запсибкомбанк, Прио-Внешторгбанк): «От ее стоимости и зависит сумма договора. Сбербанк предоставляет альтернативу – поручительство физических лиц». «Банки стараются минимизировать риски на тот случай, если придется продавать дом заемщика», – объясняет директор по продажам «НДВ – супермаркет недвижимости» Ирина Туманова. По ее словам, на рынке столичного региона загородные дома вне зависимости от масштабов и класса продаются с трудом и с немалым дисконтом. Поэтому и первоначальный взнос по такому кредиту – от 30–50%, – отмечает она.
У Сбербанка есть программа «Строительство собственного дома»: деньги дают этапами согласно договору подряда и смете, рекомендованной самим банком. Однако и в этом случае требуется дополнительное обеспечение на период «до регистрации залога», говорит Борисова.
Как правило, если предусмотрена выдача кредита частями, то сначала заемщик получает половину суммы, после чего должен будет предоставить в банк документы, подтверждающие целевое расходование средств, – это может быть договор со строительным подрядчиком, накладные/чеки о покупке стройматериалов и т. д., рассказывает Доброхотова. Если банк выдает сразу всю сумму, условием может оказаться и работа только с подрядчиком из списка согласованных с банком организаций (так делает банк Дом.РФ, в настоящее время на его сайте представлен список из трех компаний: две из Москвы и одна из Белгородской области).
Гендиректор ГК Omakulma, председатель комитета Российского союза строителей по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Виолетта Басина рассказывает о работе в Ленинградской области: «Мы подбираем участок в допустимых условиями границах территорий и согласовываем выбор с банком. Как происходит оценка участка – пока никто не знает: мы направляем банку кадастровый номер – это все. Ипотеку дадут только на покупку земли со строительным подрядом. Этот подряд может быть только у аккредитованной банком компании. Требования к компаниям не сказать чтоб жестокие: два года на рынке, имущество на балансе, годовой оборот... Но дело в том, что среди загородных строителей большинство – ИП, а даже если ООО, все равно огромная часть денег у них проходит наличными, поэтому обороты свои они предъявить не смогут. И балансы их вряд ли будут соответствовать банковским требованиям. У физлица тоже есть возможность самостоятельно составить смету и пойти с ней в банк, чтобы потом самостоятельно же и строить. Но это прописано настолько размыто, неконкретно, что и банк пока никакого по этому поводу ответа не дает».
По данным «Бест-новостроя», в среднем по России сумма ипотечного кредита – 2,2 млн руб. «Однако этот показатель включает выдачу и в «столицах», – напоминает Доброхотова. В регионах, по ее словам, речь чаще всего идет о кредитах в пределах 1–1,5 млн руб. Минимальный кредит – от 300 000 руб.
В Московском регионе в зависимости от потребностей покупателей средняя сумма кредита на строительство дачного дома – 3–4 млн руб., дома в хорошем коттеджном поселке – 15–20 млн руб., говорит Туманова. Ставки – от 9,7% у Сбербанка (с надбавками за отсутствие зарплатного проекта и страхования жизни и здоровья – от 11,2%) до 14,99 у Альфа-банка (здесь ставка зависит от суммы кредита).
С этого года в России государство готово поддержать выдачу ипотеки по льготной ставке для покупки квартир и домов в сельской местности (во всех регионах кроме Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга). Приобрести можно новостройку, готовое жилье на вторичном рынке, строить или достраивать дом с помощью своих подрядчиков. Сумма кредита – до 5 млн руб. в Ленинградской области и на Дальнем Востоке, до 3 млн руб. в других регионах, срок – до 25 лет. Ставка невероятно низкая – от 0,1 до 3%. Банки-операторы (Россельхозбанк, Сбербанк, Дом.РФ, «Восточный») будут вправе самостоятельно устанавливать процентную ставку (в заданном интервале) и список документов, подтверждающих платежеспособность. Региональные власти могут возмещать своим жителям часть платежа по ипотеке. В текущем году на финансирование льготной ипотеки из федерального бюджета направят 1 млрд руб. На сегодняшний день, пишет «РИА Новости» со ссылкой на пресс-службу Минсельхоза РФ, уже подано более 17 000 заявок на оформление сельской ипотеки. Уже выдано кредитов на 27,6 млн руб.
«Мы уже одобрили первых клиентов, в частности на сумму 5 млн руб.: выбрали участок и «предъявили» его Россельхозбанку.
Банкиров земля вполне удовлетворила», – рассказала Басина. Она обращает внимание на то, что Минсельхоз выделяет бюджет на субсидирование этой ставки только на год: «Затем, не исключено, вернутся стандартные условия – 11,5% годовых». «Предметом залога становится сам предмет сделки: сначала участок (с подрядом), затем, после строительства и постановки на кадастровый учет, – сам дом. В банк нужно отправляться, вооружившись договором с застройщиком и полной сметой. Открыть в Россельхозбанке расчетный счет – и весь период строительства банк будет контролировать целевое расходование средств», – рассказывает эксперт.
Что строить
Типизация проектов домов может помочь банкам проще оценивать и формировать предмет залога и выдавать ипотеку. Но и тут пока вопросов больше, чем ответов. «Качественные типовые проекты частных домов будут полезны и их будущим хозяевам, и кредиторам. Но людям нужны проекты, по которым можно построить жилье на любой вкус и потребности (своеобразный конструктор); а для банков нужны четкие сметы. И тут есть большой подводный камень – цена одних и тех же материалов по факту будет различаться в зависимости от региона и локальных поставщиков. Если удастся выдержать все условия, программа будет успешной: возрастет спрос на ИЖС, как на более комфортную альтернативу квартире, а также нынешние владельцы ИЖС смогут обновить свои дома», – считает основатель и партнер Архитектурной мастерской Кашириных Игорь Каширин.
По мнению Доброхотовой, большой выбор готовых проектов для индивидуального строительства поможет сэкономить именно на заказе проекта до 70 000–100 000 руб., однако не скажется на ставках кредитования. С коллегой согласна заместитель гендиректора «Kaskad недвижимости» Ольга Магилина: «Бум на участки без подряда прошел, хаотичная застройка осталась в прошлом, и покупателю уже нужно «цивилизованное» предложение, возможно даже где-то типовое, но готовое, под ключ. Снижения ставок по ипотеке при типизации проектов скорее не произойдет, по меньшей мере в ближайшее время, так как сама по себе эта система – огромнейший неповоротливый механизм, которому требуется немалый период на разгон.
Оценивая перспективы программы Минстроя, член генсовета «Деловой России», владелец ГК «Удача» Владимир Прохоров отмечает, что она даст серьезный стимул развитию отрасли и сделает собственные дома более доступными для россиян. «Однако типовые домокомплекты могут просто не соответствовать запросам всех покупателей, – предупреждает он. – Плюс такая ситуация вгоняет застройщиков в определенные рамки, что само по себе неверно. Ликвидность проектов для девелоперов, безусловно, вырастет, но согласится ли покупатель на такой продукт – большой вопрос».
И все же эксперты рассчитывают на господдержку. «Если местные власти будут выделять под застройку «чистые» земли в благоприятных районах и создавать необходимую инфраструктуру, банки – формировать списки аккредитованных застройщиков, а девелоперы – предлагать современный интересный продукт, то мы получим взрывной рост спроса на ИЖС и, как следствие, ипотеку», – мечтает Кузнецов.
Интерес к ипотеке под 2% годовых на Дальнем Востоке, в принципе, демонстрирует большой запрос на льготы при строительстве жилья, согласна Доброхотова. Другой вопрос, что из 2000 таких заявок одобрение получает только 10%. Основная проблема – в доходах населения и низком уровне платежеспособности, считает она. Значит, нужны целевые субсидии и дополнительные механизмы, в дополнение к льготной ставке.