Апартаменты потеряют преимущество в цене

6.04.2020
Апартаменты с признанием их жильем потеряют преимущество в цене

К жилым помещениям могут быть отнесены не все проекты с апартаментами, считает председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова.

Разница в цене на апартаменты и квартиры может доходить до 20%. Однако с утверждением жилого статуса апарт-комплексов разрыв стоимости будет нивелирован, и они потеряют свое конкурентное преимущество на рынке, считают опрошенные ТАСС эксперты.

В понедельник пресс-служба Совета Федерации сообщила, что сенаторы разработали законопроект, который определит правовой статус апартаментов как нового вида недвижимости и позволит гражданам зарегистрироваться в них. Документ даст возможность дифференцировать требования к квартирам, жилым домам и к самим апартаментам. Кроме того, определяются статус уже построенных апартаментов и зданий с апартаментами, а также условия обеспечения жилищных прав граждан, которые в них проживают. По данным пресс-службы, проект направлен на рассмотрение в правительство России. В конце января вице-премьер РФ Марат Хуснуллин сообщал журналистам, что правовой статус апартаментов станет одной из задач для работы правительства в 2020 году.

"Как правило, апартаменты примерно на 10-20% дешевле аналогичных квартир. Разница в цене объясняется тем, что девелоперу не нужно изменять разрешенный вид использования земельного участка для строительства жилья, а также в обязательном порядке возводить внутреннюю инфраструктуру <…> Если апарт-комплексы будут строиться по тем же требованиям, что и жилье, разница в стоимости двух форматов недвижимости нивелируется, а значит апартаменты потеряют основное конкурентное преимущество".

Вместе с тем две трети предложения апартаментов реализуется в высокобюджетном сегменте, поэтому для их владельцев вопрос прописки не столь принципиален, считает эксперт.

Особенности сегмента

Председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова в свою очередь считает, что к жилым помещениям смогут быть отнесены не все проекты с апартаментами. "Вероятно, в жилой фонд смогут быть переведены только те лоты, которые максимально приближены к жилью. Например, в Москве есть примеры проектов, когда в рамках одного корпуса или в рамках одной очереди реализуются и апартаменты, и квартиры. Вот апартаменты в таких ЖК с наибольшей долей вероятности могут перейти в жилье без особых проблем", - подчеркнула она.

С ней согласилась директор по продажам Capital Group Оксана Дивеева, которая отметила, что самым сложным перевод в жилой статус будет для апартаментов на территории бывших промышленных зон, которые продавались после капитального ремонта зданий. "В них минимально соблюдаются нормы планировочных решений и инсоляции, необходимые для жилой недвижимости", - пояснила она.

По мнению Доброхотовой ("БЕСТ-Новострой"), те объекты, которые по своим характеристикам близки к жилью фактически, при изменении правового статуса сравняются по цене с квартирами.

Изменение спроса

Рынок апартаментов имеет существенные объемы в общем предложении новостроек в Москве. Так, их доля в столице составляет 24%, сообщила директор по продажам Capital Group Оксана Дивеева. Если законопроект о признании апартаментов жилыми помещениями будет принят, спрос на них может вырасти на 40%, считают в девелоперской компании AFI Development.

При этом в прошлом году спрос на апартаменты в столице заметно снизился. "По данным аналитической платформы bnMAP.pro, доля сделок с апартаментами по итогам 2019 года сократилась с 15% до 8,2% в общем объеме продаж новостроек", - сказала председатель совета директоров "БЕСТ-Новострой" Доброхотова.

Так, по итогам 2019 года на рынке апартаментов в старой Москве было заключено на 17% меньше договоров долевого участия в строительстве, чем в 2018 году. Однако, по ее словам, это в целом соответствует общей для всего рынка жилой недвижимости тенденции к сокращению покупательской активности по сравнению с аномально успешным 2018 годом.

Правовые проблемы

При регулировании правового статуса апартаментов необходимо разрешить сразу несколько проблем. Так, необходимо установить свойства таких объектов с точки зрения градостроительных норм, регистрации собственников, защиты прав дольщиков, уплаты налогов, размера коммунальных платежей, требований к обеспечению инфраструктурой и так далее.

Как отметила председатель совета директоров "БЕСТ-Новострой" Доброхотова, средняя стоимость апартаментов на 15-20% ниже цены равнозначной квартиры. При этом по сравнению с жильем в апартаментах на 20-30% выше налог на собственность и на 10% больше размер коммунальных платежей, подчеркнули в пресс-службе AFI Development. Приравнивание апартаментов к жилью снизит расходы собственников, одновременно увеличив стоимость самой недвижимости такого типа, уверены в девелоперской компании.

История вопроса

Законопроект о жилом статусе апартаментов вносился в Госдуму в 2018 году, однако в октябре был снят с рассмотрения нижней палаты парламента. Строительство многоквартирных домов, которые не имеют статуса жилья, получило распространение в крупных городах России. Апартаменты продаются с использованием договоров долевого участия, но в случае проблем у застройщика дольщики апартаментов не защищены законодательно.

Кроме того, из-за отсутствия статуса жилого помещения собственники апартаментов не могут получить постоянную регистрацию, а вопросы регулирования тарифов на услуги ЖКХ и коммунальных проблем в таких домах не подпадают под контроль Госжилинспекции. Еще одна проблема апартаментов - необеспеченность заселяемых граждан объектами социальной инфраструктуры.