Коммерцию просят удалиться

КоммерсантЪ-СПб

kommersant.jpg23.04.2020
Коммерцию просят удалиться




За январь — март 2020 года новые арендаторы заняли в торговых центрах Петербурга около 10 тыс. кв. м, что почти в два раза меньше по сравнению с первым кварталом 2019 года. Снизилась как совокупная площадь новых магазинов, так и их количество.

Такие данные приводит Colliers International. Ключевыми причинами снижения активности ритейлеров, по мнению экспертов компании, стали сложности с цепочками поставок товаров из других стран, которые начались в январе и феврале и из-за которых многие компании откладывали открытие новых магазинов, а также снижение трафика в торговых центрах в марте.

К концу марта 2020 года доля свободных помещений в качественных торговых центрах Петербурга составила 3,4%, что на 0,3 п. п. выше показателя декабря 2019 года. При этом к концу года рост вакантности в ТЦ может вырасти в результате закрытия торговых точек несетевыми операторами и оптимизации числа магазинов сетевыми игроками.

Вернуться на круги своя

Скорость восстановления сегмента торговой недвижимости во многом будет зависеть от продолжительности пандемии и действия соответствующих ограничительных мер. По мнению Ирины Царьковой, директора департамента торговой недвижимости Colliers International, с возобновлением полноценной работы ТЦ посещаемость торговых объектов постепенно вернется на привычный уровень. «Торговые центры давно стали площадкой не только для шопинга, но и для семейного досуга, где создана особенная атмосфера для получения положительных эмоций и общения, чего так не хватает в нынешней ситуации. При этом восстановление будет плавным: какое-то время могут сказываться опасения покупателей и их стремление избегать места массового скопления людей, другим сдерживающим фактором может стать снижение реальных доходов населения»,— полагает она.

«Рост доли онлайн-покупок в текущий кризис уже обратил внимание операторов на важность развития омниканальных форматов магазинов, позволяющих эффективно комбинировать офлайн- и онлайн-коммуникации с покупателем. Крайне важной задачей станет и организация бесперебойной работы сервисов доставки»,— отмечает госпожа Царькова.

Прирост рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга в последние несколько лет происходит за счет открытия районных и специализированных торговых объектов. К открытию в 2020 году запланированы МФК «Спутник» (GLA 11 тыс. кв. м), мебельный центр «Кубатура» (GLA 110 тыс. кв. м) и третья очередь Outlet Village Pulkovo (GLA 5 тыс. кв. м). Однако, по мнению экспертов, экономическая неопределенность, вызванная падением цен на нефтяном рынке и пандемией коронавируса, может внести коррективы в планы девелоперов по запуску объектов. Так, открытие МФК «Спутник» и МЦ «Кубатура» уже перенесены с первой на вторую половину года.

«Ситуация, особенно у крупных ТРК, трудная. Пока сложно прогнозировать, сколько арендаторов смогут продолжить свою деятельность в прежнем формате и в прежних локациях после окончания вынужденных каникул. Даже арендаторы, реализующие товары через интернет, сейчас испытывают значительный спад заказов на товары не первой необходимости. А арендная плата в крупных торговых комплексах крайне высока и не позволяет бизнесу существовать при низком объеме потребления»,— говорит Ольга Аткачис, генеральный директор А2 Retail.

Нестабильный первый этаж

Нестабильна ситуация и в стрит-ритейле. Госпожа Аткачис говорит, что рынок торговой недвижимости резко отреагировал на текущую ситуацию, особенно на отмену всех летних мероприятий (ПМЭФ, чемпионата Европы по футболу). В первую очередь пострадали заведения в центре Петербурга, на которых негативно сказалось отсутствие туристов и в принципе посетителей. «Немногочисленные жители центральных районов города не могут компенсировать столь значительное снижение потребительского потока. Как следствие, на Невском, Старо-Невском проспектах и прилегающих к ним улицах арендаторы пытаются полностью уйти от арендной платы на период апреля и мая, сохранив только коммунальных платежи. Собственники либо соглашаются на такое требование, либо получают письма с уведомлением о расторжении договора аренды»,— говорит она.

Если же бизнес арендатора еще может как-то существовать в сложившихся условиях, то переговоры идут не о полном отказе от арендной платы, а о ее сокращении до 10%, максимум 50% от уровня ставки по договору, указывает госпожа Аткачис.

Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St. Petersburg, добавляет: «Договоренности сторон по антикризисным мерам носят временный характер и зависят от конкретного арендатора и его бизнеса. В основном стороны договариваются о временном снижении ставок на 30–70%, на один-два месяца, в некоторых случаях о полной отмене арендной платы на период марта и апреля. Как дальше станут развиваться их договоренности, будет зависеть от конкретного арендатора, от его возможностей по дальнейшему функционированию в послекризисных условиях».

Многие компании еще в середине марта написали собственникам письма с просьбой о пересмотре арендной ставки в сторону снижения или о полном отказе от арендной платы на период простоя с возможностью рассчитываться только за коммунальные услуги.

В спальных районах города ситуация несколько лучше за счет большей плотности населения и несколько другого профиля арендаторов. Даже в отсутствие посетителей часть ресторанов работает на доставку, в усеченном режиме функционируют банки и другие коммерческие структуры. В связи с этим в спальных районах арендаторы не выходят к собственникам с предложением о полном отказе от арендной платы. Как правило, речь идет о ее снижении на 50–60% на период апреля и мая. Не наблюдается пока и тенденции на расторжение договоров аренды.

Председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова отмечает при этом, что спрос со стороны инвесторов стал более конкретизированным относительно нежилых помещений на первых этажах: площади ищут, чтобы сдавать в аренду под определенные виды бизнеса (например, под аптеку). «Многие рассчитывают купить такие помещения сейчас ниже рынка процентов на двадцать»,— указывает она.

«Даже в кризис остаются востребованными и не падают в цене хорошие места стрит-ритейла в новостройках на пути оживленного пешеходного трафика в составе новых качественных районов. На них цены имеют тенденцию к росту, учитывая нестабильный курс валют»,— говорит директор строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» Виталий Коробов.

С ним согласен Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена»: «Интерес к хорошим помещениям, расположенным в проходимых локациях в хороших жилых комплексах, всегда будет достаточно велик вне зависимости от кризиса. Да, в какой-то момент какой-то из магазинов может закрыться, но на его место быстро придет другой».

Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate, резюмирует: «Этот кризис девелоперы и операторы торговой недвижимости встречают подготовленными в части опыта, и, однозначно, как и в прошлый раз, будут найдены компромиссы по ставкам. К тому же важным фактором сохранения баланса является тот факт, что рынок и так не перегрет, часто ставка частично привязана к обороту. Мы считаем, что компромиссы будут краткосрочными, потому что на данный момент на рынке практически нет неадекватных ставок. Если транслировать на российский рынок, то наша страна уже сталкивалась с ситуацией резкого ослабления рубля. Например, в 2009 году оборот розничной торговли снижался на 5,1%, в 2015 году — на 10%. Для рынка Петербурга результат того периода заключался в том, что уровень ставок аренды уменьшился на 10%. Несмотря на это, рост вакансии оказался не таким стремительным, как ожидалось: всего до уровня 7%. Если строить прогноз с коррекцией на пандемию, то, по моим оценкам, вакансия достигнет 8–10%, ставки аренды снизятся в пределах 10% в исключительных случаях».

Совокупный объем сделок со складской недвижимостью классов A и B за январь — март 2020 года составил 49,4 тыс. кв. м против 38,3 тыс. кв. м в первом квартале 2019 года. Такие данные приводит Colliers International. Основной объем спроса продолжают формировать торговые и дистрибуционные компании: их доля в сделках со складской недвижимостью в первом квартале 2020 года достигла 65% (по итогам 2019 года она составляла 54%). Крупнейшей сделкой в сегменте стала аренда компанией Ozon помещений площадью 29 тыс. кв. м в строящемся СК «Марвел-Логистика» на территории «PNK Парк Софийская КАД».

В условиях пандемии склады в Петербурге остаются одним из развивающихся сегментов коммерческой недвижимости. По словам Андрея Косарева, генерального директора Colliers International в Санкт-Петербурге, этому способствуют, с одной стороны, дефицит площадей, который поддерживает ставки аренды в сегменте на высоком уровне, а с другой — продолжающийся тренд на рост рынка онлайн-торговли, который в моменте обострен еще и повышенным спросом со стороны покупателей, находящихся в самоизоляции.

По оценке экспертов, потребность в формировании большего резерва товаров, в том числе — первой необходимости и импортных товаров, с целью снижения риска роста цен на них, также может стимулировать дальнейшее увеличение складских мощностей в e-commerce и фармацевтике.

В первом квартале 2020 года рынок складов Петербурга не пополнился ни одним спекулятивным объектом (предназначенным для сдачи в аренду). Единственным введенным в эксплуатацию объектом стал склад площадью 23,7 тыс. кв. м, который компания PNK Group построила по схеме built-to-suit для оператора контейнерных перевозок Maersk. Таким образом, общее предложение качественной складской недвижимости в Петербурге составило 3,1 млн кв. м, при этом свободными из них на конец марта 2020 года оставались 3,1%, или 95 тыс. кв. м.

Низкая вакансия, ограниченный прирост спекулятивного предложения и стабильно высокие темпы поглощения повлекли постепенное увеличение ставок аренды. За год (с марта 2019 года по март 2020 года) ставки аренды в классе А выросли на 3%, составив 4450 рублей за квадратный метр в год, в классе B — на 9%, до 3650 рублей за квадратный метр в год.

До конца 2020 года в Петербурге ожидается ввод более 250 тыс. кв. м складских площадей, из них 180 тыс. кв. м — спекулятивных. При этом сроки сдачи объектов, находящихся на низкой стадии строительства, могут быть перенесены на более позднее время.

Другие публикации

Что будет со спросом на новостройки после завершения льготной ипотеки
РБК Недвижимость
Названы районы Москвы с максимальными темпами роста цен на новостройки

РБК Недвижимость
В Москве и области вырос спрос на жилье перед отменой льготной ипотеки

РБК Недвижимость
В Москве почти не осталось квартир под требования льготной ипотеки

РБК Недвижимость

В Москве не осталось районов с элитными новостройками стоимостью менее 1 млн за кв. м
Известия
Предложение новостроек комфорт-класса в Москве продолжает сокращаться
Интерфакс
Квартира с историей
Коммерсант
Жилье у реки: сколько стоят новостройки Москвы рядом с набережными

РБК Недвижимость
Метры, деньги, ипотека
Коммерсант
В Москве не будут строить квартиры меньше 28 квадратных метров
Business FM
Рядом с Красным Селом появится жилой комплекс на 1,5 млн кв. м
Ведомости
Стройка привлекает новых игроков
Коммерсант
На Новорижском шоссе может появиться новый крупный коттеджный поселок
Ведомости
Исследование ВШЭ: в России наблюдается рекордная текучка кадров

Business FM
Бизнес-класс впервые обогнал массовый сегмент по спросу на жилье в Москве
РБК Недвижимость
Москва и Петербург вышли в лидеры по падению выдач льготной ипотеки
РБК Недвижимость
В ипотеку включат мебель. Это снизит затраты на обустройство жилья

РБК Недвижимость
В Москве снизились реальные цены на новостройки

РБК Недвижимость
Владелец сочинских отелей Marine Garden может выйти на московский рынок жилья
Ведомости
Росреестр зафиксировал снижение числа ипотечных сделок в Москве

РБК Недвижимость